個(gè)人住房公積金貸款

◎張瑞霞

個(gè)人住房公積金貸款

◎張瑞霞

我國(guó)住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。個(gè)人住房公積金貸款的主要目的是為中、低收入家庭提供資金支持，在實(shí)施過(guò)程中確實(shí)對(duì)解決職工家庭住房困難方面發(fā)揮了極其重要的作用。

我國(guó)住房公積金貸款現(xiàn)狀

住房公積金利率低的特點(diǎn)是公積金貸款最主要的優(yōu)勢(shì)，職工從公積金中心取得貸款后，享受低于商業(yè)貸款的低利率。以2016年的利率為例，5年以下公積金貸款年利率為2.75%,6-30年公積金貸款年利率為3.25%，比商業(yè)貸款打折后的利率還要低。同時(shí)，銀行打折優(yōu)惠利率不是終身制的規(guī)定。目前，各大銀行已取消這一優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這使得公積金貸款和商業(yè)貸款的利率差進(jìn)一步加大了，公積金貸款利率低的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯出來(lái)。不過(guò)實(shí)際操作中，由于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的差異性以及公積金貸款機(jī)制的疏漏，使得公積金貸款在具體發(fā)放和使用中受限，并沒(méi)有達(dá)到良好的政策效果，還存在一定的問(wèn)題，具體分析如下：

公積金貸款的地區(qū)差異性很大。一方面在東西部和南北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距下，各地區(qū)的工薪水平也有很大的差異;另一方面由于各地環(huán)境、社會(huì)文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的情況下，現(xiàn)行的住房公積金貸款機(jī)制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。

住房公積金的相關(guān)規(guī)定模糊。住房公積金作為一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，相關(guān)條例中規(guī)定應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區(qū)、文化、收入不同的人們對(duì)這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機(jī)的人“免費(fèi)占用”公積金貸款的情況。

公積金申請(qǐng)手續(xù)相對(duì)繁瑣，擔(dān)保費(fèi)用較高。首先，住房公積金貸款在申請(qǐng)過(guò)程中，需要填寫(xiě)和和提供的材料比較多，辦理過(guò)程中需占用時(shí)間比較長(zhǎng)，有時(shí)會(huì)給申請(qǐng)人造成諸多的不變。

住房公積金貸款存在現(xiàn)狀根源分析◎

在需求方面，目前人們對(duì)住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價(jià)格彈性較小。短時(shí)間內(nèi)，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無(wú)法完全滿足自身的住房需求。然而，在進(jìn)行公積金貸款時(shí)，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無(wú)法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過(guò)度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過(guò)來(lái)又影響收入分配，引發(fā)社會(huì)不公平等問(wèn)題的發(fā)生。

在供給方面，應(yīng)盡可能地?cái)U(kuò)大住房公積金貸款的資金來(lái)源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進(jìn)行保值增值的方式受限;另外，公積金貸款的市場(chǎng)化程度不高，其流動(dòng)性較差，不能及時(shí)將貸款資金變現(xiàn)，資金利用率低。

在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場(chǎng)均衡的原因之一。根據(jù)有關(guān)條例規(guī)定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請(qǐng)，最高金額是45萬(wàn)，職工及其配偶申請(qǐng)貸款的金額是60萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于現(xiàn)在按市價(jià)算出的購(gòu)房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按揭款，從而減少了住房公積金貸款的市場(chǎng)份額。

針對(duì)我國(guó)住房公積金貸款存在問(wèn)題的解決對(duì)策

在政策和制度方面

切實(shí)注重社會(huì)公平。從這一角度出發(fā)修改相關(guān)條例;改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問(wèn)題，并簡(jiǎn)化和完善貸款程序，增強(qiáng)住房公積金貸款的保障性。

靈活利用住房公積金?？蓪?shí)行住房公積金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向?qū)I(yè)的SPV公司轉(zhuǎn)讓住房公積金貸款債權(quán)，增強(qiáng)貸款資金的流動(dòng)性，也從一定程度化解了由非專(zhuān)業(yè)的公積金管理中心投資所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);將地方的住房公積金統(tǒng)一納到國(guó)家的金融監(jiān)管體系上來(lái)，在有關(guān)監(jiān)管的同時(shí)，防止住房公積金的過(guò)度貶值。

在住房公積金貸款市場(chǎng)方面

完善住房公積金貸款機(jī)制，加強(qiáng)政策調(diào)整力度。住房公積金管理中心應(yīng)建立健全控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)調(diào)整公積金貸款政策，從宏觀調(diào)控方面保證住房公積金貸款市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，并使其效用最大化。

完善住房公積金信貸程序。實(shí)現(xiàn)“存貸掛鉤”制度個(gè)人化。近年來(lái)，業(yè)內(nèi)推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據(jù)住房公積金的繳存總量來(lái)決定發(fā)放的貸款總量。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)該將“存貸掛鉤”等方針具體到個(gè)人賬戶上，根據(jù)個(gè)人繳存的住房公積金額度和年限來(lái)決定其貸款額度，這種微觀化的預(yù)算管理方式使得每個(gè)人會(huì)根據(jù)自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費(fèi)，促進(jìn)了社會(huì)公平。

挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強(qiáng)住房公積金的互助性功能，允許以一個(gè)家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進(jìn)公積金貸款市場(chǎng)的均衡。在設(shè)定貸款限額上，應(yīng)充分考慮人們的需求，即除了買(mǎi)房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。

適當(dāng)放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市

由于住房公積金貸款的地域局限性，導(dǎo)致部分職工跨市購(gòu)房的要求不能滿足，使很多職工在異地?zé)o法享受到公積金貸款政策。針對(duì)這一情況適當(dāng)放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市，為異地職工解決實(shí)際困難。

住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實(shí)現(xiàn)政策需要的“購(gòu)房救濟(jì)糧”，在當(dāng)下具有很強(qiáng)的理論和實(shí)踐意義。從理論方面來(lái)說(shuō)，公積金貸款是近年來(lái)銀行推出的一種創(chuàng)新性貸款品種。從實(shí)踐方面來(lái)說(shuō)，在我國(guó)，自房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展以來(lái)，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現(xiàn)狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認(rèn)識(shí)和解決我國(guó)中低收入者“貸款難”的問(wèn)題，并進(jìn)一步改善住房公積金貸款市場(chǎng)的不均衡，實(shí)現(xiàn)效率和公平的平衡。

（作者單位：甘肅省金昌市金川集團(tuán)公司住房公積金管理分中心）