城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的現(xiàn)狀與對策研究

文/楊海珍 柳潔冰,張家口學(xué)院

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的現(xiàn)狀與對策研究

文/楊海珍 柳潔冰,張家口學(xué)院

從城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)屬性入手，分析了我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。從完善法律法規(guī)、引入市場競爭機(jī)制等方面探討了完善我國城市小區(qū)物業(yè)管理的對策與措施。

城市住宅小區(qū)；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策

近十幾年來，伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國城市住宅小區(qū)規(guī)模、數(shù)量均呈急劇增加之勢。而與此不相適應(yīng)的是，目前我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平仍十分低下。本文從住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)供需不平衡這一矛盾入手，探討制約我國物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展的主要因素，并提出相應(yīng)的解決之策。

1 目前我國住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題

1.1 政策法規(guī)方面

法律法規(guī)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未形成。由于傳統(tǒng)房屋管理局限于房屋修繕，管理對象限于公有房屋，對規(guī)范的法律需求不大。自 1994 年以來，建設(shè)部等國家部委和各級地方政府先后頒發(fā)了一系列行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但事實上物業(yè)管理的實踐在上世紀(jì)80年代中后期就有了一定的發(fā)展，顯然物業(yè)管理立法滯后于該行業(yè)的發(fā)展。

1.2 開發(fā)商方面

合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。但近些年，我國很多地方不少開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設(shè)施不全。

1.3 業(yè)主方面

由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，有些業(yè)主還不大習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的觀念，很多業(yè)主還無法接受花錢買房后再掏錢請“管家”的消費方式，福利住房的慣性思維還存在，如今讓他們“花錢住房”,就容易產(chǎn)生對物業(yè)管理的過分要求，憧憬著少收費、多辦事。這一點在房改房住宅小區(qū)業(yè)主中體現(xiàn)特別明顯。還有部分業(yè)主認(rèn)為，自己花錢買了房子，維修養(yǎng)護(hù)也可自己負(fù)責(zé)，卻不知小區(qū)內(nèi)治安、消防、公共設(shè)施的維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的保持都需要相應(yīng)的管理。

1.4 住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)本身

1.4.1 物業(yè)管理公司與社會有關(guān)方面的關(guān)系尚未理順

住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在其經(jīng)營、管理、服務(wù)中會與社會有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。一個建好、完整的小區(qū)要正常運轉(zhuǎn)，涉及的專業(yè)部門有房管、園林、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政、供暖、供水、供電、煤氣、共用天線等十幾個。

1.4.2 企業(yè)服務(wù)品種少，質(zhì)量低

在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是一些舊小區(qū)和房改房小區(qū)，由于業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入以及所居住小區(qū)的條件限制，承擔(dān)不起較高的物業(yè)費用。另一方面，物業(yè)管理公司大部分從業(yè)人員沒有從業(yè)經(jīng)驗、公司管理落后。在服務(wù)品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務(wù)，缺乏更深層次的物業(yè)服務(wù)意識。

1.4.3 物業(yè)管理收費難

目前小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量距人們的要求還有很大的差距，“收費不規(guī)范”、“服務(wù)不到位”、“維修不及時”是服務(wù)質(zhì)量中最主要的三大問題，也是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的焦點。由于物業(yè)行業(yè)市場化進(jìn)程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行模式與市場格格不入，企業(yè)綜合技能、反應(yīng)能力難以適應(yīng)市場需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升，造成企業(yè)“收費率”低。

1.4.4 管理人才短缺問題

物業(yè)管理隊伍中專業(yè)人才少，懂經(jīng)營管理、工程技術(shù)、維護(hù)技術(shù)，又通曉物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)化人才則更少。與此同時，我國對物業(yè)管理人才的培養(yǎng)還有所欠缺。

2 關(guān)于加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策

2.1 制定相應(yīng)的法律法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，明確界定業(yè)主、業(yè)主委員會及小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系盡快完善我國物業(yè)管理法律體系，是理順目前物業(yè)管理領(lǐng)域各種關(guān)系、處理好各種糾紛的根本途徑。

對此，本文提出以下建議∶ 第一，涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)應(yīng)由中央直接立法；第二，在涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的一系列法律法規(guī)中，應(yīng)對住宅小區(qū)管理中房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)限、業(yè)主的權(quán)益、業(yè)主委員會的成立及運作、物業(yè)管理公司的責(zé)任與義務(wù)等問題作出明確界定； 第三，要尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的意思自治，在相關(guān)法規(guī)的調(diào)整下，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)最終須依據(jù)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，在《合同法》的框架下厘清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如此，小區(qū)的物業(yè)管理才能走上健康發(fā)展的軌道。

2.2 加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理，引入市場競爭機(jī)制，培育和完善物業(yè)管理市場的微觀經(jīng)濟(jì)主體缺乏競爭機(jī)制、物業(yè)管理市場體系尚未真正建立起來，是當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理成效差的原因之一。因此，解決物業(yè)管理領(lǐng)域的亂象，最根本的就是在完善法規(guī)的前提下，改變這種市場競爭程度不夠的壟斷現(xiàn)狀，以競爭促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。

對此，本文提出以下建議∶ 第一，要推行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報評審制度，提高物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，例如對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資格認(rèn)證管理、對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行定期考評； 第二，引進(jìn)市場競爭機(jī)制，明確物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求和操作程序，以使參與者有章可循。

我們必須盡快改善住宅小區(qū)物業(yè)管理的宏觀與微觀環(huán)境，加快企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，完善小區(qū)物業(yè)管理收費機(jī)制，樹立企業(yè)服務(wù)品牌和提高物業(yè)管理水平，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，從而實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

[1]田小紅．我國物業(yè)管理存在問題及發(fā)展趨勢[J]．經(jīng)濟(jì)師，2009(8)：281–282.

[2]宋靜艷．城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策［J］．產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2012(1):233－234.