房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制研究
——以YT公司為例

胡志強(qiáng)

（中鐵二十三局集團(tuán)電務(wù)工程有限公司，天津300380）

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制研究
——以YT公司為例

胡志強(qiáng)

（中鐵二十三局集團(tuán)電務(wù)工程有限公司，天津300380）

近年來(lái)，隨著土地出讓金上漲，原料及人工價(jià)格上漲，新建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本不斷增加，使得企業(yè)利潤(rùn)不斷縮小。所以，如何保證房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)，確保企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，是企業(yè)需要考慮的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就應(yīng)該從項(xiàng)目的全生命周期出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的全面控制，合理配置資源，才能保證企業(yè)利潤(rùn)。現(xiàn)以YT房地產(chǎn)公司為切入點(diǎn)，對(duì)YT房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制情況進(jìn)行介紹，分析公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段以及竣工決算階段方面成本控制存在的問(wèn)題，最后從全生命周期出發(fā)，提出加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策建議。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；全生命周期

一、研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)既關(guān)系到人民的日常生活，也對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有重要影響，由于其行業(yè)特殊性，越來(lái)越受到公眾關(guān)注。而當(dāng)前，隨著新建房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)成本不斷上漲，企業(yè)利潤(rùn)不斷被稀釋。如何能保證新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)，有效控制各項(xiàng)成本，是房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。重視項(xiàng)目的成本控制，從全生命周期出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的全方位控制，是保證企業(yè)利潤(rùn)的有效方式。

YT房地產(chǎn)公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨市場(chǎng)和政策雙重挑戰(zhàn)下，出現(xiàn)銷(xiāo)售下滑，成本開(kāi)支增加的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司利潤(rùn)空間縮減?；谀壳按蟓h(huán)境下，YT房地產(chǎn)公司若想在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，就要將目光集中到對(duì)內(nèi)部項(xiàng)目成本把控之中。在對(duì)YT房地產(chǎn)公司整個(gè)項(xiàng)目成本控制情況分析基礎(chǔ)上，明確YT公司的項(xiàng)目成本控制應(yīng)當(dāng)從全生命周期出發(fā)，不僅要從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段起就重視成本的控制，還需要在YT公司內(nèi)部培育起相應(yīng)的成本控制環(huán)境，為項(xiàng)目成本控制提供有利環(huán)境保障。

二、YT房地產(chǎn)公司及其項(xiàng)目成本概況

（一）YT房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

YT房地產(chǎn)公司注冊(cè)資金5000萬(wàn)，成立于2003年，是一家民營(yíng)類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。YT公司擁有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，每年開(kāi)發(fā)和施工新項(xiàng)目的能力均在20萬(wàn)平米以上。YT公司的主要業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理，已于2005年獲得相應(yīng)的質(zhì)量管理體系。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，該公司陸續(xù)開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅項(xiàng)目。先前開(kāi)發(fā)的小區(qū)項(xiàng)目得到社會(huì)認(rèn)可和較好口碑，該項(xiàng)目也獲得了優(yōu)秀工程榮譽(yù)稱號(hào)。除了住宅項(xiàng)目外，公司還建設(shè)綜合樓，不斷豐富自身開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和高品質(zhì)的產(chǎn)品，逐漸獲得消費(fèi)者的信賴。

（二）YT房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本構(gòu)成

1.土地費(fèi)用，是指房地產(chǎn)公司獲取土地使用權(quán)后所需要支付的價(jià)款以及使得土地符合開(kāi)發(fā)條件前所支付的全部費(fèi)用，包括土地出讓金、稅費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償款。

2.前期費(fèi)用，是項(xiàng)目取得土地使用權(quán)后，工程開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的各種費(fèi)用，包含勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、監(jiān)理、招標(biāo)、咨詢等相關(guān)費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、檢測(cè)費(fèi)用，該費(fèi)用對(duì)項(xiàng)目后期工程造價(jià)結(jié)算起到監(jiān)督和指揮作用。一般發(fā)生在設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、決策階段。

3.建筑和安裝費(fèi)用，是指項(xiàng)目施工階段時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，是工程建設(shè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用總和，包括土建、裝飾、水電等方面的建安費(fèi)用以及相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用。

4.其他期間費(fèi)用，是項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅款和其他費(fèi)用的集合，是項(xiàng)目各階段都可能涉及到的相關(guān)費(fèi)用。

（三）項(xiàng)目成本控制模式

YT房地產(chǎn)公司主要采用預(yù)結(jié)算管理模式對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。在該成本控制模式下，預(yù)算是企業(yè)簽訂其他合同的根據(jù)，而合同是項(xiàng)目成本控制的依據(jù)。從實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，項(xiàng)目的預(yù)算包括三個(gè)階段：項(xiàng)目估算、項(xiàng)目概算和項(xiàng)目預(yù)算。一般而言，項(xiàng)目的估算只在決策階段進(jìn)行，當(dāng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人拿到土地后，對(duì)其進(jìn)行可行性研究分析，采用模擬概算法進(jìn)行多方案比較，確定項(xiàng)目投資可行性，財(cái)務(wù)部根據(jù)整體規(guī)劃開(kāi)展投融資預(yù)測(cè)工作，預(yù)算部根據(jù)規(guī)劃方案確定項(xiàng)目估算成本，開(kāi)發(fā)部聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案討論。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到設(shè)計(jì)階段時(shí)，預(yù)算部根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的代表性設(shè)計(jì)圖紙，做出項(xiàng)目概算。而項(xiàng)目預(yù)算的形成是根據(jù)最后施工設(shè)計(jì)圖和概算指標(biāo)為依托進(jìn)行計(jì)算出來(lái)的。完成項(xiàng)目預(yù)算后，便可以根據(jù)預(yù)算形成的合約清單來(lái)完成相應(yīng)招投標(biāo)工作。最終簽訂的合同，是項(xiàng)目成本控制的依據(jù)。當(dāng)然，在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，受未知因素影響，可能需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整，但需要嚴(yán)格保證現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程變更的授權(quán)。在項(xiàng)目最終完工后，及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算，對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

三、YT房地產(chǎn)公司項(xiàng)目各階段成本控制存在的問(wèn)題分析

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段管控工作不到位

在項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)展過(guò)程中，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制不佳存在問(wèn)題體現(xiàn)在，首先設(shè)計(jì)公司選擇不佳，設(shè)計(jì)公司進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)“重設(shè)計(jì)，輕經(jīng)濟(jì)”。YT房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)階段工作的關(guān)注點(diǎn)在設(shè)計(jì)圖紙規(guī)范程度、設(shè)計(jì)具體花費(fèi)以及完成設(shè)計(jì)時(shí)間的長(zhǎng)短，對(duì)相關(guān)配套設(shè)施關(guān)注度不夠，項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在遺漏點(diǎn)，造成在施工階段，不得不根據(jù)施工進(jìn)度對(duì)其遇到的問(wèn)題進(jìn)行完善和優(yōu)化。另外，設(shè)計(jì)圖紙審核工作不到位，YT房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的研究不深，對(duì)設(shè)計(jì)成果多方面的篩選優(yōu)化和論證工作進(jìn)行不到位，當(dāng)按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行項(xiàng)目施工時(shí)，才發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙存在紕漏。

（二）招投標(biāo)階段成本控制不到位

當(dāng)前YT公司在招投標(biāo)過(guò)程中存在的問(wèn)題體現(xiàn)在缺少完善的評(píng)標(biāo)體系。在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，YT公司對(duì)項(xiàng)目零星工程進(jìn)行內(nèi)部招標(biāo)工作，由于缺少完善的評(píng)標(biāo)體系，大部分中標(biāo)單位的選擇都是基于最低報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的。另外，對(duì)供應(yīng)商的管理工作未做到位。當(dāng)需要進(jìn)行招標(biāo)工作時(shí)，YT公司就會(huì)從工程部、預(yù)算部抽調(diào)人員，成立相應(yīng)的評(píng)標(biāo)小組對(duì)供應(yīng)商的情況進(jìn)行審核。公司進(jìn)行項(xiàng)目采購(gòu)活動(dòng)以招標(biāo)為主要形式，而大部分采購(gòu)工作都是一次性活動(dòng)，所以公司對(duì)材料的質(zhì)量和供應(yīng)商的情況并沒(méi)有深入了解，并且采購(gòu)部對(duì)材料的采購(gòu)數(shù)量和采購(gòu)頻次沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確預(yù)判，與供應(yīng)鏈存在脫節(jié)。

（三）施工階段成本控制不力

施工階段是房地產(chǎn)公司將設(shè)計(jì)圖稿轉(zhuǎn)變?yōu)楣こ虒?shí)體的一個(gè)關(guān)鍵性階段。YT公司在施工階段的問(wèn)題首先在于，合同管理工作不到位導(dǎo)致成本支出增加。YT房地產(chǎn)公司對(duì)合同管理的認(rèn)識(shí)處在傳統(tǒng)階段，相關(guān)制度執(zhí)行力不夠，對(duì)合同的監(jiān)管不力。另外，在項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中一旦發(fā)生變動(dòng)，成本往往不能及時(shí)反映變更情況，使得主管人員無(wú)法準(zhǔn)確把握項(xiàng)目最新情況，不利于項(xiàng)目成本控制。

（四）竣工決算階段管控不及時(shí)

竣工決算階段是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際支出情況進(jìn)行匯總，與施工方依據(jù)工程承包合同對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更以及工程價(jià)款的支付情況進(jìn)行協(xié)調(diào)和調(diào)整。該公司在竣工驗(yàn)收時(shí)的合同款項(xiàng)支付流程比較完善。但是，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束后，由于工程部沒(méi)有及時(shí)督促乙方進(jìn)行決算相關(guān)資料的搜集和匯總，無(wú)法及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目竣工決算工作，造成工期順延，影響公司對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售后期工作的開(kāi)展。

四、完善YT房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的建議

（一）完善項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的選擇和管理是完善項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作是整個(gè)項(xiàng)目付諸實(shí)施的前提，也是各階段開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。另外，設(shè)計(jì)方案的好壞，不但會(huì)影響施工成本，也會(huì)影響項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的比較以及對(duì)設(shè)計(jì)方案的擇優(yōu)選擇是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的核心環(huán)節(jié)。

（二）完善項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本控制

招投標(biāo)階段的成本控制，首先公司應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況完善評(píng)標(biāo)體系，力求評(píng)標(biāo)工作更加公平、公正，做好評(píng)標(biāo)體系的完善工作。另外，嚴(yán)控合同簽訂流程，重點(diǎn)關(guān)注合同專(zhuān)有條款的細(xì)則探討和合同審核工作。由于合同條款不明晰很容易造成項(xiàng)目開(kāi)展后出現(xiàn)糾紛和索賠，還影響了工程進(jìn)度還造成投資金額超支，所以要從源頭上控制問(wèn)題的發(fā)生。最后，加強(qiáng)對(duì)材料供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)管理的制度和流程，實(shí)現(xiàn)從考察到談判定標(biāo)的全過(guò)程程序化管理，加強(qiáng)與供應(yīng)商間的聯(lián)系。

（三）完善項(xiàng)目施工階段成本控制

實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的有效管理是控制施工階段成本的有效方式之一。對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)崗位，來(lái)負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)所簽訂合同的監(jiān)督和管理，尤其需要關(guān)注合同當(dāng)中所涉及的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況，以及合同執(zhí)行過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和其他需要注意的事項(xiàng)，將各部門(mén)和各員工間的職責(zé)劃分清楚。除此之外，還需要加強(qiáng)對(duì)不可控因素的監(jiān)控和應(yīng)對(duì)，動(dòng)態(tài)地對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整和控制。不僅需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，還需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本以及預(yù)算之間的差額進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，及時(shí)采取相應(yīng)的措施，保證項(xiàng)目的順利完成。

（四）完善竣工決算階段項(xiàng)目成本控制

完成項(xiàng)目施工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織竣工決算，督促相應(yīng)施工單位準(zhǔn)備好相應(yīng)的決算材料，包括所有的設(shè)計(jì)文件、招標(biāo)文件以及施工現(xiàn)場(chǎng)所產(chǎn)生的簽證單等材料。及時(shí)進(jìn)行決算工作，盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，可以在銷(xiāo)售時(shí)留住更多的潛在客戶。在竣工決算過(guò)程中，公司一定要嚴(yán)格按照合同條款執(zhí)行，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的糾紛和問(wèn)題，要查閱合同條款，根據(jù)合同來(lái)維護(hù)自身的利益。

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［責(zé)任編輯：紀(jì)姿含］

TU723.3

A

1005-913X（2017）07-0136-02

2017-04-25

胡志強(qiáng)(1980-)，男，天津人，會(huì)計(jì)師，研究方向：施工企業(yè)會(huì)計(jì)。