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    房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負變化及對企業(yè)影響探討

    2017-12-23 15:00:28武漢科技大學管理學院余淑均
    財會通訊 2017年10期
    關(guān)鍵詞:進項稅額營業(yè)稅稅負

    武漢科技大學管理學院 余淑均

    房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負變化及對企業(yè)影響探討

    武漢科技大學管理學院 余淑均

    自2016年5月1日起,全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改增值稅政策后,建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)納稅人正式啟動繳納增值稅的進程?!盃I改增”的優(yōu)勢在于優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu),一方面企業(yè)得以避免營業(yè)稅下的重復(fù)納稅,稅負下降,另一方面,增值稅的抵扣機制,尤其是房地產(chǎn)業(yè)的大宗抵扣項能夠為企業(yè)的資金鏈提供更寬松的運轉(zhuǎn)環(huán)境。而與此同時,企業(yè)也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。本文試對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負變化作簡單測算,以更好地評估這一政策的實際影響。

    房地產(chǎn)業(yè) 營改增 稅負

    一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負變化及案例分析

    房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”后,對于開工日期在2016年5月1日之后的新項目,一般納稅人實行一般計稅,適用稅率為11%,計稅基礎(chǔ)為取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款;小規(guī)模納稅人實行簡易征稅,適用征收率為5%,計稅基礎(chǔ)為全部價款和價外費用。本文假設(shè)一般納稅人采用11%的稅率,考慮三類不同稅種,分析房地產(chǎn)業(yè)的物料成本與銷售收入之間的關(guān)系,進而比較房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后稅負的變化。

    (一)稅負變化分析 若某市區(qū)房地產(chǎn)公司某年銷售收入為I,成本為C,其中物料成本占比為P,不考慮期間費用。(其中,物料成本可作為進項稅額抵扣的標的)

    第一,稅種只涉及增值稅與營業(yè)稅。“營改增”前,應(yīng)繳營業(yè)稅=0.05I;

    “營改增”后,銷項稅額=0.11I/1.11=0.099I,進項稅額= 0.17PC(進項稅率仍然是17%),應(yīng)繳增值稅=0.099I-0.17PC。

    則“營改增”后稅負變化=0.099I-0.17PC-0.05I =0.049I-0.17PC

    可以得出如下結(jié)論:

    當0.049I-0.17PC=0,得PC/I=0.288,物料成本收入率等于0.288時,稅負不變;

    當PC/I〈0.288,物料成本收入率小于0.288時,稅負加重;

    當PC/I〉0.288,物料成本收入率大于0.288時,稅負減輕。

    第二,稅種涉及增值稅、營業(yè)稅與企業(yè)所得稅。

    “營改增”前,應(yīng)繳營業(yè)稅=0.05I,應(yīng)繳企業(yè)所得稅=

    0.25×(I-C-0.05I)=0.238I-0.25C,稅負總額=0.288I-0.25C;

    “營改增”后,銷項稅額=0.11I/1.11=0.099I,進項稅額= 0.17PC,應(yīng)繳增值稅=0.099I-0.17PC,應(yīng)繳企業(yè)所得稅=

    0.25×[0.901I-(C-0.17PC)]=0.225I+0.043PC-0.25C,稅負總額=0.324I-0.25C-0.127PC。

    本文給出了一種基于能量均衡樹的無線傳感器網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)方案,實現(xiàn)了低實施成本、低維護量、高自動化的數(shù)據(jù)遠程監(jiān)測。利用無線傳感器網(wǎng)絡(luò)的分布式特點,大幅度提高了系統(tǒng)在移動性、便捷性、組網(wǎng)靈活性等方面的綜合功能,在各個領(lǐng)域的應(yīng)用會有很好的發(fā)展前景。

    則“營改增”后稅負變化=0.324I-0.25C-0.127PC-(0.288I-0.25C)=0.036I-0.127PC

    可以得出如下結(jié)論:

    當0.036I-0.127PC=0,得PC/I=0.283,物料成本收入率等于0.283時,稅負不變;

    當PC/I〈0.283,物料成本收入率小于0.283時,稅負加重;

    當PC/I〉0.283,物料成本收入率大于0.283時,稅負減輕。

    第三,稅種涉及增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加與地方教育附加。

    “營改增”前,應(yīng)繳營業(yè)稅=0.05I,應(yīng)繳城建稅、教育費附加與地方教育附加合計=0.12×0.05I=0.006I,應(yīng)繳企業(yè)所得稅=0.25×(I-C-0.05I-0.006I)=0.236I-0.25C,稅負總額=0.292I-0.25C;

    則“營改增”后稅負變化=0.333I-0.142PC-0.25C-(0.292I-0.25C)=0.041I-0.142PC

    可以得出如下結(jié)論:

    當0.041I-0.142PC=0,得PC/I=0.289,物料成本收入率等于0.289時,稅負不變;

    當PC/I〈0.289,物料成本收入率小于0.289時,稅負加重;

    當PC/I〉0.289,物料成本收入率大于0.289時,稅負減輕。

    可以發(fā)現(xiàn),以上每種情況,物料成本(PC)與銷售收入(I)之間總存在一個比值,使得當物料成本與銷售收入之比等于這個比值時,“營改增”后稅負不會發(fā)生變化;當物料成本與銷售收入之比小于這個比值時,稅負加重;物料成本與銷售收入之比大于這個比值時,稅負減輕。

    (二)案例分析

    [例]設(shè)某市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)某年銷售收入為2000萬元,成本為1500萬元,其中,物料成本占比60%。若該企業(yè)涉及稅種包括:營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加與地方教育附加。

    則:“營改增”前,應(yīng)繳營業(yè)稅=2000×5%=100萬元,應(yīng)繳城建稅、教育費附加與地方教育附加合計=100×(7% +3%+2%)=12萬元,應(yīng)繳企業(yè)所得稅=(2000-1500-100-12)×25%=97萬元,則稅負總額=209萬元

    “營改增”后,銷項稅額=2000×11%/(1+11%)=198.198萬元,進項稅額=1500×60%×17%=153萬元,應(yīng)繳增值稅45.198萬元,應(yīng)繳城建稅、教育費附加與地方教育附加合計=45.198×12%=5.424萬 元 , 應(yīng) 繳 企 業(yè) 所 得 稅 =[(2000-198.198)-(1500-153)-5.424]×25%=112.345萬元;則稅負總額=162.967萬元,“營改增”后稅負減少=208-162. 967=45.033萬元。

    從以上案例可知,物料成本收入率為1500*60% /2000=0.45,當房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率為11%時,由于0.45〉0.289,所以“營改增”后稅負減輕。另外,物料成本收入率是指企業(yè)物料成本與各項收入的比率,反映企業(yè)物料成本和經(jīng)營收入的比例關(guān)系,即一單位的收入所耗費物料成本的數(shù)量。其是衡量企業(yè)成本水平和盈利水平的一個綜合指標。一般而言物料成本收入率越低,表明企業(yè)控制物料成本支出的能力越強,經(jīng)營效率越高。

    二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負變化對房地產(chǎn)企業(yè)影響

    (一)在一定時期內(nèi)盤活現(xiàn)金流 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制,營業(yè)稅在確認預(yù)售收入的當期就要繳納,占用流動資金。而改征增值稅后,一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入,多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額,因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用,減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時期資金壓力。

    (二)產(chǎn)品線升級多業(yè)態(tài)并行 營改增后,建安成本進項稅將成為進項稅抵扣的主要部分,對于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負,增加盈利空間,將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),多業(yè)態(tài)并行。特別是對于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言,加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對方式,同時延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈,打造“拎包入住”式一體化住宅模式,也將成為房企考慮方向。另外,“營改增”也將為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建安成本占比相對較大的運營企業(yè)帶來更多機會。

    (三)企業(yè)管控水平加強,行業(yè)集中度進一步提升 此次營改增后,在實際經(jīng)營過程中,企業(yè)管控水平對企業(yè)業(yè)績影響更為明顯。一方面,能否從上游取得足額可抵扣的增值稅發(fā)票從而進行最大化的進項稅抵扣是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題,這就要求企業(yè)在管理特別是采購環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平,同時精選供應(yīng)商;另一方面,增強稅負轉(zhuǎn)嫁能力也是房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負的重要手段,這就要求企業(yè)要加強與上下游企業(yè)的談判和議價能力。同時,精裝修產(chǎn)品、商辦地產(chǎn)占比的增長,也將對房企的成本控制和管理提出更高要求。從目前企業(yè)管控而其,龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價空間明顯優(yōu)于中小企業(yè),未來隨著對企業(yè)精細化管理要求的增加,龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢,行業(yè)集中度將進一步提升。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的對策及建議

    (一)加強增值稅專用發(fā)票管理工作 “營改增”后,可以用進項稅抵扣增值稅,但必須要有增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證,并且,進項稅額需要在180天內(nèi)認證完畢。許多房地產(chǎn)公司項目地域跨度大,在規(guī)定的時間內(nèi),把每一筆業(yè)務(wù)的增值稅專用發(fā)票收集齊全并不容易。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視該類發(fā)票的管理性工作,以保證企業(yè)的利益。首先,房地產(chǎn)企業(yè)在選取建筑公司及原材料的供應(yīng)方時,要通過公開招標,對施工方和供應(yīng)方是否具有增值稅專用發(fā)票的開具資格進行嚴格審核。其次,在公司接受勞務(wù)和原材料采購過程中,杜絕貪圖小利、以低價購進原材料而不要發(fā)票的現(xiàn)象。

    (二)提高財會人員財稅管理水平 可以預(yù)想,在國家實行“營改增”初期,很多房地產(chǎn)企業(yè)會由于不適應(yīng),在應(yīng)對方面存在較多的困難。在此種情況下,企業(yè)應(yīng)提高財會人員的財稅管理水平,在適應(yīng)中求生存。首先,應(yīng)加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的培訓和指導,了解“營改增”相關(guān)政策,熟悉增值稅法規(guī)并加強理論學習,認識到“營改增”后相關(guān)業(yè)務(wù)處理的變化。其次,可以成立相關(guān)應(yīng)對部門,比如“營改增”應(yīng)對小組,加強與稅務(wù)機關(guān)等專業(yè)人士的溝通,對企業(yè)總體的稅務(wù)籌劃進行統(tǒng)一管理,提前防范和應(yīng)對“營改增”后可能帶來的稅務(wù)風險,妥善處理“營改增”過渡期間的清算與稽查事項,提高會計核算質(zhì)量。再次,房地產(chǎn)企業(yè)在認真貫徹國家“營改增”政策的同時,也應(yīng)加強合理避稅方式的學習,為企業(yè)帶來更大的利潤。

    (三)充分利用稅收籌劃避稅 在“營改增”政策正式出臺后,面對即將出現(xiàn)的新舊稅收制度交替、稅收政策的轉(zhuǎn)換和稅務(wù)核算的變化等難題,如果房企進行很好的稅收籌劃,會大大減少企業(yè)的稅負。首先,房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的稅率,相比營業(yè)稅5%的稅率,相差較大。并且,增值稅是價外稅,不能在稅前扣除。因此,稅收籌劃時應(yīng)重點關(guān)注的是進項稅的處理。其次,增值稅涉及許多環(huán)節(jié),稅收籌劃的空間很大,房地產(chǎn)企業(yè)可以充分關(guān)注稅收優(yōu)惠和納稅期間的變化等,這些也是稅收籌劃的重要渠道。

    (四)適當調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略 “營改增”后,不少企業(yè)可能會出現(xiàn)暫時性的資金缺口。對于這種情況,政府肯定會出臺相關(guān)政策予以過渡性的資金扶持。同時,房地產(chǎn)公司也可以通過調(diào)整和改善經(jīng)營戰(zhàn)略來應(yīng)對。首先,如果企業(yè)內(nèi)部存在著上下的供應(yīng)鏈關(guān)系,可以單設(shè)公司,使得可抵扣的進項稅額最大化。其次,對房企而言,上游的建筑和安裝業(yè)務(wù)正是進項稅額最主要的來源,因此,把建筑安裝業(yè)務(wù)分離出來將是房企很重要的經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整。

    [1]國家稅務(wù)總局:《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》,國家稅務(wù)總局公告2016年第18號。

    [2]國家稅務(wù)總局:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》,2016年03月23日。

    (編輯 周 謙)

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