高星級(jí)酒店投資管理模式探討

（安徽博悅酒店管理投資有限公司，安徽 合肥 230001）

高星級(jí)酒店投資管理模式探討

汪海若

（安徽博悅酒店管理投資有限公司，安徽 合肥 230001）

高星級(jí)酒店發(fā)展講求市場(chǎng)占有率和品牌優(yōu)勢(shì)，因此其對(duì)自身在市場(chǎng)中的發(fā)展定位就顯得尤為關(guān)鍵，特別是投資管理定位和模式選擇，還包括它的項(xiàng)目投資成本控制能力。本文就將圍繞以上要點(diǎn)對(duì)高星級(jí)酒店的投資管理模式展開(kāi)探討，希望明確該類(lèi)型酒店在我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的發(fā)展前景。

高星級(jí)酒店；投資管理模式；策略選擇；能力

高星級(jí)酒店擁有較強(qiáng)的品牌意識(shí)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)意識(shí)，所以他們?cè)谕顿Y管理模式發(fā)展前景選擇上也更注重資金規(guī)模、管理能力、市場(chǎng)機(jī)會(huì)以及經(jīng)營(yíng)資源組織和利用。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，高星級(jí)酒店在投資管理模式方面有許多類(lèi)型，它可以基于所接待顧客類(lèi)型分類(lèi)，可以按照酒店產(chǎn)權(quán)形式分類(lèi)，也可以按照管理、投資建設(shè)模式分類(lèi)，這體現(xiàn)了現(xiàn)代高星級(jí)酒店在投資管理建設(shè)方面的多元化與靈活性。

一、高星級(jí)酒店項(xiàng)目投資策略選擇分析

根據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)高星級(jí)酒店在營(yíng)業(yè)收入比例中要高出普通星級(jí)酒店許多，這一方面是因?yàn)槟壳皣?guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對(duì)高星級(jí)酒店的需求量越來(lái)越大，另一方面是因?yàn)槌鞘锌焖侔l(fā)展促進(jìn)了高星級(jí)酒店的商業(yè)價(jià)值，這為這類(lèi)酒店提供了更大的投資建設(shè)上升空間，特別是貿(mào)易、商務(wù)、經(jīng)濟(jì)、旅游等社會(huì)重要建設(shè)項(xiàng)目也為高星級(jí)酒店打造品牌及投資管理構(gòu)建了較好的周邊環(huán)境。

我國(guó)人口基數(shù)較大，據(jù)統(tǒng)計(jì)在13億人口中有14%～25%的人口在消費(fèi)能力上表現(xiàn)較強(qiáng)，因此中國(guó)這一巨大市場(chǎng)是任何行業(yè)領(lǐng)域企業(yè)都希望切實(shí)把握的對(duì)象。酒店行業(yè)具有天然優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樗P(guān)注人的食、住與行，所以它為消費(fèi)者所提供的消費(fèi)體驗(yàn)就顯得非常重要。目前我國(guó)高星級(jí)酒店都在堅(jiān)持打造自身品牌，越來(lái)越將目標(biāo)轉(zhuǎn)向大眾消費(fèi)方向，基于這一規(guī)律建設(shè)的高星級(jí)酒店也都在快速發(fā)展進(jìn)程中，使得酒店行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位與容量都在進(jìn)一步擴(kuò)大?；谀壳拔覈?guó)高星級(jí)酒店項(xiàng)目投資狀況，本文先給出三點(diǎn)投資選擇建議。

首先，應(yīng)該有效增強(qiáng)品牌知名度。高星級(jí)酒店其建設(shè)目標(biāo)就是為了打造知名品牌，目前我國(guó)大部分高星級(jí)酒店都以單體或集團(tuán)經(jīng)營(yíng)為主，有些則是從旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)起步，所以他們?cè)谕顿Y管理酒店的同時(shí)也希望帶動(dòng)酒店產(chǎn)業(yè)品牌成長(zhǎng)發(fā)展，甚至有機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)國(guó)外知名酒店品牌，增加自身的競(jìng)爭(zhēng)力與聲譽(yù)度。目前國(guó)內(nèi)許多高星級(jí)酒店都在聘請(qǐng)世界知名酒店經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家來(lái)傳授高星級(jí)酒店的投資建設(shè)規(guī)律及技巧，希望為自身樹(shù)立高知名度品牌價(jià)值，更大范圍地推進(jìn)自身酒店發(fā)展，因此客觀(guān)上講目前許多高星級(jí)酒店已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際品牌的有效接軌，在不斷學(xué)習(xí)實(shí)踐過(guò)程中沉淀自我品牌知名度與美譽(yù)度，為酒店自身帶來(lái)了不可估量的品牌價(jià)值。

其次，是對(duì)市場(chǎng)供給平衡的關(guān)注。就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它主要針對(duì)的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，特別是對(duì)第三產(chǎn)業(yè)諸如服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展完善。不過(guò)在現(xiàn)代化快節(jié)奏的酒店發(fā)展進(jìn)程中，許多酒店也遇到了現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，例如許多投資者在投資管理酒店時(shí)很可能存在調(diào)研考察不夠充足，沒(méi)有結(jié)合地方特殊狀況與市場(chǎng)需求、市場(chǎng)空間變化來(lái)進(jìn)行有效資源調(diào)配，進(jìn)而造成投資資源的無(wú)端浪費(fèi)，甚至出現(xiàn)供大于求的尷尬局面。因此特別是對(duì)高星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，投資管理需要謹(jǐn)慎對(duì)待，應(yīng)該在充分考慮供給市場(chǎng)平衡之后，再結(jié)合現(xiàn)實(shí)中顧客流及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出相應(yīng)決斷，使酒店建設(shè)決策更加明智。

再次，要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新理念，對(duì)酒店產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)狀況實(shí)施合理定位，比如對(duì)娛樂(lè)、客房、餐飲等產(chǎn)品的定價(jià)一定要考慮同行之間的競(jìng)爭(zhēng)要素、顧客的反饋評(píng)價(jià)要素、酒店建設(shè)的資金投入要素等等。高星級(jí)酒店建設(shè)不能急于求成，要在學(xué)習(xí)借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，慢慢積累自身知識(shí)體系，以科學(xué)方法來(lái)將所學(xué)內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)化為自身優(yōu)勢(shì)，形成投資管理經(jīng)營(yíng)模式的良性循環(huán)。關(guān)于投資管理模式的構(gòu)建，優(yōu)秀的高星級(jí)酒店一般都會(huì)提出非線(xiàn)性模型，它主要參考市場(chǎng)中某些特殊條件，基于市場(chǎng)份額最佳化來(lái)實(shí)現(xiàn)酒店投資項(xiàng)目的制定，然后針對(duì)市場(chǎng)供求狀況來(lái)分析市場(chǎng)定價(jià)對(duì)酒店投資的實(shí)際影響，最后給出適合于該酒店發(fā)展的投資管理模式，讓酒店發(fā)展迎合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要[1]。

二、高星級(jí)酒店主要投資管理模式探究

國(guó)家旅游局在2016年第一季度所發(fā)布的報(bào)告顯示，我國(guó)目前擁有高星級(jí)酒店4000家（主要是4星級(jí)和5星級(jí)），他們都以不同業(yè)態(tài)形式發(fā)展存在，其投資管理運(yùn)作模式也多種多樣。但實(shí)際上，現(xiàn)如今高星級(jí)酒店投資管理模式都能體現(xiàn)出一定的市場(chǎng)業(yè)態(tài)及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，例如與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)動(dòng)投資開(kāi)發(fā)模式、與特許經(jīng)營(yíng)品牌輸出為主的委任管理或租賃經(jīng)營(yíng)投資管理模式，當(dāng)然也存在相當(dāng)數(shù)量的單體經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)投資管理模式，但無(wú)論如何，它們?cè)谕顿Y管理運(yùn)作過(guò)程中都反映出了一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，都是與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)發(fā)展模式。

1、高星級(jí)酒店與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)動(dòng)投資開(kāi)發(fā)管理模式

（1）聯(lián)動(dòng)投資管理模式概述。如今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如火如荼，酒店項(xiàng)目與房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目配套投資開(kāi)發(fā)管理也就不足為奇，這也是目前城市現(xiàn)代化建設(shè)的最基本配套模式。政府為了推動(dòng)區(qū)域建設(shè)發(fā)展，也鼓勵(lì)酒店投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成打包招商引資模式，它一方面可為投資者降低投資風(fēng)險(xiǎn)選擇，另一方面也可促進(jìn)酒店服務(wù)業(yè)等第三方產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。就目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，國(guó)內(nèi)多以房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)酒店，酒店配套商務(wù)或住宅項(xiàng)目服務(wù)的模式出現(xiàn)，二者在綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與中遠(yuǎn)期利益平衡方面達(dá)成共識(shí)，特別是投資盈利平衡的共識(shí)認(rèn)識(shí)。從投資管理角度講，酒店投資者能夠通過(guò)地方政府承諾，有機(jī)會(huì)和空間建設(shè)高星級(jí)酒店，同時(shí)支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)與酒店聯(lián)動(dòng)的寫(xiě)字樓、住宅、旅館等地產(chǎn)項(xiàng)目，這可以為酒店實(shí)現(xiàn)中遠(yuǎn)期投資管理平衡帶來(lái)更多利好，而且高星級(jí)酒店如果能在某些不存在限購(gòu)限貸政策的城市發(fā)展該投資管理模式，那么它的建設(shè)起步還會(huì)具有更大優(yōu)勢(shì)，它所聯(lián)動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)也會(huì)進(jìn)一步提升地產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)投資管理水平突破。

（2）投資管理模式特點(diǎn)。該聯(lián)動(dòng)投資管理模式存在于較發(fā)達(dá)的商務(wù)氛圍中，擁有強(qiáng)大的客觀(guān)市場(chǎng)支持，而且具有多物業(yè)類(lèi)別融合特點(diǎn)，在整體開(kāi)發(fā)模式方面優(yōu)勢(shì)較多。它的整體投資開(kāi)發(fā)管理模式要點(diǎn)就在于短期從房地產(chǎn)項(xiàng)目建造得到盈利保障投入，長(zhǎng)期則依靠酒店精心經(jīng)營(yíng)來(lái)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)價(jià)值。同時(shí)，酒店為了擴(kuò)大自身經(jīng)營(yíng)效益，還擴(kuò)大投資范圍，將旅游度假地產(chǎn)引入進(jìn)來(lái)，形成更多聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，例如國(guó)內(nèi)的綠城集團(tuán)、開(kāi)元集團(tuán)等等就以酒店及其周邊千島湖自然資源為核心，再配套度假地產(chǎn)和商業(yè)街，構(gòu)建了多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)模式，實(shí)現(xiàn)了高星級(jí)酒店投資管理模式的利益最大化，在社會(huì)效益與酒店經(jīng)濟(jì)效益方面都有提升。

總體來(lái)講，高星級(jí)酒店與房地產(chǎn)行業(yè)形成聯(lián)動(dòng)，對(duì)投資管理模式的多元化促進(jìn)是具有極大利好的，它提升了地產(chǎn)物業(yè)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，也為酒店帶來(lái)了更多元的投資回報(bào)，對(duì)支持高星級(jí)酒店建設(shè)與經(jīng)營(yíng)品牌而言具有促進(jìn)作用。從經(jīng)濟(jì)角度客觀(guān)分析，該類(lèi)投資管理模式強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境以及地產(chǎn)價(jià)值潛力。酒店市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)空間較大，成長(zhǎng)性較好，能夠通過(guò)長(zhǎng)短期利益互補(bǔ)來(lái)實(shí)現(xiàn)酒店項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)，符合當(dāng)前高星級(jí)酒店的建設(shè)發(fā)展需求[2]。

2、特許經(jīng)營(yíng)品牌輸出及委任投資管理模式

（1）投資管理模式概述。高星級(jí)酒店參與投資管理也是希望將自身品牌輸出，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化大規(guī)模。就目前我國(guó)高星級(jí)酒店發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，委任管理及租賃經(jīng)營(yíng)模式非常常見(jiàn)，這對(duì)于高星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)屬于輕資產(chǎn)化的投資管理模式，這種對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)的擴(kuò)大能夠在一定程度上滿(mǎn)足高星級(jí)酒店投資管理需求，為酒店形成第三視角資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，贏得更大的利潤(rùn)回報(bào)，穩(wěn)定酒店長(zhǎng)期成長(zhǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（2）投資管理模式特點(diǎn)。以酒店品牌輸出及特許經(jīng)營(yíng)模式為例，它要求投資者通過(guò)支付費(fèi)用來(lái)獲得酒店及其相關(guān)產(chǎn)品的品牌使用權(quán)，進(jìn)而獲得品牌運(yùn)營(yíng)者等多方支持。其支持具體就包括了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品定位、推廣宣傳等等方面。酒店通過(guò)這種投資管理模式能夠?yàn)楣芾砑瘓F(tuán)提供相關(guān)管理風(fēng)格和服務(wù)規(guī)范，為酒店服務(wù)提供更高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及更多運(yùn)營(yíng)方式，也能為酒店管理輸出專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)和管理人才，因此可以將特許經(jīng)營(yíng)視為是酒店全權(quán)委托管理，迎合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式的重要方法之一。這種投資模式非常適合于那些缺乏酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，高星級(jí)酒店可以與專(zhuān)業(yè)酒店管理公司形成合同契約形式，將酒店經(jīng)營(yíng)相關(guān)權(quán)利和義務(wù)加以界定授權(quán)，而業(yè)主則主要負(fù)責(zé)投資，這樣就可以為高星級(jí)酒店進(jìn)一步提高管理及服務(wù)質(zhì)量提速。特許經(jīng)營(yíng)在歐美國(guó)家十分常見(jiàn)，例如像希爾頓、洲際、雅高這樣的著名國(guó)際酒店都在采用特許連鎖經(jīng)營(yíng)模式。近年來(lái)，這種模式也逐漸傳入我國(guó)，對(duì)我國(guó)高星級(jí)酒店投資管理模式開(kāi)發(fā)建設(shè)起到了極大的啟發(fā)與推動(dòng)作用。酒店業(yè)主通常通過(guò)這種模式來(lái)為酒店資產(chǎn)保值增值，以求酒店長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。而在合作期內(nèi)，業(yè)主也通過(guò)派出代表來(lái)承擔(dān)酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)角色，幫助業(yè)主監(jiān)督酒店資產(chǎn)保值增值，同時(shí)負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的判斷協(xié)調(diào)與決策，因此可以說(shuō)，特許經(jīng)營(yíng)投資管理對(duì)于目前高星級(jí)酒店品牌建設(shè)還是具有極大促進(jìn)作用的。

從上文對(duì)兩種高星級(jí)酒店投資管理模式的論述也可以看出，不同酒店投資發(fā)展模式對(duì)它的發(fā)展速度、盈利空間與投資風(fēng)險(xiǎn)所起到的作用與影響都不盡相同。例如酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目在投資管理開(kāi)發(fā)建設(shè)方面就讓酒店擁有了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力、可持續(xù)發(fā)展力以及較優(yōu)秀的盈利能力。而像委任特許經(jīng)營(yíng)管理模式則讓酒店在集團(tuán)投資管理發(fā)展建設(shè)方面更高效、更快捷，因此高星級(jí)酒店在推動(dòng)自身經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)和品牌建設(shè)過(guò)程中應(yīng)該明確自己需要什么，再根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要來(lái)確定選擇哪一種投資管理模式，這也是高星級(jí)酒店發(fā)展到該階段以后所必須謹(jǐn)慎考慮的現(xiàn)實(shí)發(fā)展問(wèn)題[3]。

三、高星級(jí)酒店項(xiàng)目投資管理成本控制能力分析

高星級(jí)酒店的投資管理成本控制能力非常重要，它決定了酒店管理者的投入程度，所以它需要從設(shè)計(jì)階段就切實(shí)落實(shí)成本控制理念。一般情況下，在酒店投資管理模式設(shè)計(jì)確定以后，其投資成本的80%部分就已經(jīng)被確定，而接下來(lái)的部分就是酒店項(xiàng)目管理建設(shè)實(shí)施部分的成本控制，它所要考慮的點(diǎn)就包括運(yùn)營(yíng)成本、風(fēng)險(xiǎn)成本等等。對(duì)于高星級(jí)酒店而言，它的建設(shè)系統(tǒng)體系復(fù)雜且要求建設(shè)周期較短，所以酒店投資管理一定要考慮其運(yùn)營(yíng)期間的成本流動(dòng)狀況，一般根據(jù)項(xiàng)目全壽命周期來(lái)討論投資管理成本價(jià)值。總體來(lái)說(shuō)，酒店投資管理成本控制能力還應(yīng)該與市場(chǎng)需求掛鉤，走可持續(xù)發(fā)展路線(xiàn)，進(jìn)而提升高星級(jí)酒店的品牌價(jià)值目標(biāo)。再者，高星級(jí)酒店的項(xiàng)目投資成本控制能力還應(yīng)該基于投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)展開(kāi)，其目的就是為了結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃需求及產(chǎn)品需求來(lái)預(yù)測(cè)酒店未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，為酒店提出投資管理全面評(píng)價(jià)報(bào)告，分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效果?？梢哉f(shuō)，良好的酒店項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但對(duì)成本控制能力提升有幫助，也能為酒店投資管理項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高提供有力支持[4]。

四、結(jié)語(yǔ)

本文針對(duì)高星級(jí)酒店投資管理模式進(jìn)行分析，其目的在于幫助酒店創(chuàng)建自身品牌，為酒店投資管理提出科學(xué)決策建議與成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，幫助酒店做好經(jīng)濟(jì)管理、運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)等多方面工作，提高酒店的投資管理預(yù)期。當(dāng)酒店發(fā)展到高星級(jí)階段，它的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到投資預(yù)期的眼界高度。也就是說(shuō)，出色的投資管理模式應(yīng)該幫助高星級(jí)酒店實(shí)現(xiàn)未來(lái)10至20年的發(fā)展目標(biāo)，預(yù)期社會(huì)發(fā)展前景，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期準(zhǔn)確定位，打造永久品牌，將眼光放得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。

[1] 李宏?yáng)|：五星級(jí)酒店投資經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可行性研究[D].天津大學(xué)，2010.

[2] 徐江華：酒店投資開(kāi)發(fā)模式與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究[D].浙江大學(xué)，2013.

[3] 肖練：高星級(jí)酒店投資項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)體系研究[D].安徽大學(xué)，2012.

[4] 夏一梅：淺談高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)模式與管理品牌的選擇[J].中國(guó)外資，2008（8）.

（責(zé)任編輯：劉冰冰）