淺析經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風險及對策建議

徐舜

經(jīng)營性物業(yè)是指已經(jīng)竣工并投入商業(yè)運營，通過出租等經(jīng)營方式在較長時期內獲得穩(wěn)定現(xiàn)金收入的商業(yè)房產(chǎn)，包括商場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設施等物業(yè)形式。近年來隨著地價、房價的較快上漲，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款作為一種新型融資品種，因其貸款期限長、還款方式靈活、企業(yè)還本付息壓力輕等特點，較好地解決了企業(yè)因經(jīng)營性物業(yè)前期項目投入金額大、占用時間長而影響日常資金周轉的實際問題，也為銀行拓展和培育長期穩(wěn)定的客戶群體提供了良好的平臺。但實踐中，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款已暴露出一些不容忽視的風險問題。

一、案例分析

經(jīng)營性物業(yè)是指已經(jīng)竣工并投入商業(yè)運營，通過出租等經(jīng)營方式在較長時期內獲得穩(wěn)定現(xiàn)金收入的商業(yè)房產(chǎn)，包括商場、寫字樓、專業(yè)市場、酒店、倉庫、工業(yè)廠房等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指向客戶發(fā)放的以其自有的經(jīng)營性物業(yè)抵押，以該經(jīng)營性物業(yè)的租金收入質押，并以此租金收入和經(jīng)營收入作為主要還款來源的中長期貸款。

2015年12月，某銀行向一公司發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款6500萬元，貸款期限10年，4000萬元用于股東借款，2500萬元用于置換該公司在他行的貸款，以該公司的房產(chǎn)作抵押，并開立租金收入監(jiān)管專戶。檢查中發(fā)現(xiàn)該筆貸款存在如下問題：一是該筆貸款既未按固貸程序進行調查，也未對流動資金需求量進行測算，未根據(jù)貸款用途將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入固定資產(chǎn)貸款或流動資金貸款管理。二是貸款資金部分回流借款人，貸款用途不實。經(jīng)查，向借款人發(fā)放的6500萬元中4000萬元通過借款人他行賬戶分2筆又轉到借款人在該行的另一賬戶用于房地產(chǎn)開發(fā)。三是還貸資金監(jiān)管不到位。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款還款來源是商戶的租金收入，但部分租戶的租金未通過監(jiān)管賬戶結算，租金收入未能覆蓋貸款利息。

二、風險分析

從上述案例可以看出經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款在實際操作中存在以下潛在風險。

（一）信用風險

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要用于購置、大修經(jīng)營性物業(yè)，置換用于建造或購置經(jīng)營性物業(yè)的銀行、股東、關聯(lián)公司借款等負債性資金以及物業(yè)經(jīng)營期間的配套周轉性資金需求等。顯然，這種貸款品種不僅可以用于日常經(jīng)營，還可以置換貸款和股東借款。實際工作中，銀行貸前未能進行充分的市場調研和分析，未對借款人的現(xiàn)金流進行合理測算，對借款人的資金需求把握不準。貸后管理往往走過場，特別是對于貸款資金真實用途監(jiān)控不到位，所以企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會利用歸還股東或關聯(lián)企業(yè)借款之名達到用于新項目開發(fā)的目的，導致資金被挪用。甚至違規(guī)流入國家明令禁止的投資領域和用途的問題。同時，對作為還款來源的租金收入監(jiān)管專戶監(jiān)控不到位，信用風險凸顯。

（二）市場風險

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限較長，一般5至10年，貸款期內不確定和不可預見因素較多。如，經(jīng)營性物業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場周期的變動，可能導致抵押不足以及項目出租率和租金水平，第一還款來源和第二還款來源存在不確定性，影響著貸款的按期收回。加之，現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的評估體系不完善，借款人高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行等，這些都會增大銀行的放貸風險。

（三）法律風險

經(jīng)營性物業(yè)貸款的主要還款來源是租金收入，雖然銀行開立了租金收入監(jiān)管專戶，承租人書面承諾將租金匯入監(jiān)管專戶，出租人也授權銀行貸款未還時主動扣收租金還款，但這種相當于租金收入的擔保并不是真正意義上的擔?；虻盅?，因此，在“不得對抗善意第三人”的法律原則下，銀行“扣收租金”存在一定的法律障礙。同時，若借款期限在租賃到期日之前，一旦借款人不能按期歸還，對照“買賣不破租賃”的原則，銀行也難以及時處理抵押物。

（四）制度盲點

對于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，監(jiān)管部門尚未出臺專門的規(guī)章制度，《流動資金貸款管理暫行辦法》和《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》也沒有明確覆蓋該項業(yè)務。因此，銀行開展該項業(yè)務時，大多依據(jù)其內部管理制度，資金支付時多數(shù)打擦邊球，不嚴格按貸款新規(guī)管理。

三、對策建議

（一）嚴格篩選客戶和項目

貸款對象應選擇信用等級和開發(fā)資質較高，財務狀況良好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績優(yōu)良或物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質客戶。經(jīng)營性物業(yè)應選擇位于城市中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段，并投入運營一段時間，出租率較高，經(jīng)營狀況良好的低風險項目。

（二）加強貸前調查

要重點了解物業(yè)的經(jīng)營收入、支出情況。一是對銀行流水或其他收款憑證詳細核實物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流情況。二是對抵押物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行詳細測算和分析。三是甄別抵押物在設定抵押前簽訂的租賃、管理等各類合約的性質、種類和數(shù)量，分析、評估其對實現(xiàn)抵押權的影響程度，特別關注承租人等依法享有的承租權、優(yōu)先購買權等對銀行實現(xiàn)抵押權的限制。四是調查物業(yè)情況。主要包括當?shù)亟?jīng)濟狀況、物業(yè)周邊環(huán)境、建造成本、賬面價值、評估價格、出租情況、變現(xiàn)能力等。五是預測企業(yè)的償債能力。分析主要包括申請企業(yè)現(xiàn)金流狀況、年租金情況、每年可用于還貸的物業(yè)收入情況，分析貸款期限、還款方式等與申請企業(yè)現(xiàn)金流狀況是否匹配等。

（三）審慎授信

加強對經(jīng)濟周期變化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和相關行業(yè)貸款風險狀況的研究、分析和預測，密切關注市場風險、客戶風險，動態(tài)監(jiān)測借款企業(yè)現(xiàn)金流量和抵押物價值變化，合理確定貸款期限。結合企業(yè)的租金水平對其經(jīng)營情況進行現(xiàn)金流測算，并考慮房產(chǎn)的評估價值、合理的市場價格以及租金覆蓋率等因素，確定貸款金額。明確貸款用途，并約定一旦企業(yè)未按照約定用途使用資金銀行有權提前收回貸款。

（四）強化貸后管理

加強對資金用途、貸款資金流向的監(jiān)管，防止因資金流向不合理而引發(fā)的經(jīng)營風險，有效控制資金用途。加強對抵押物業(yè)價值的動態(tài)監(jiān)測，密切關注物業(yè)出租率、租金水平的變化情況和整個物業(yè)的管理狀況。密切關注借款人經(jīng)營狀況，一旦出現(xiàn)借款人經(jīng)營不善，要及時采取保全措施，避免形成風險。

（五）明確適應規(guī)則范圍

對于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應根據(jù)貸款申請的具體用途來判斷適用規(guī)則，貸款如用于項目的建設投資應屬于《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》適用范疇，如用于日常經(jīng)營周轉則屬于《流動資金貸款管理暫行辦法》適用范疇。endprint