房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理實(shí)施策略研究
——以重慶宏帆實(shí)業(yè)為例

重慶宏帆實(shí)業(yè)有限公司 唐代春

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理實(shí)施策略研究
——以重慶宏帆實(shí)業(yè)為例

重慶宏帆實(shí)業(yè)有限公司 唐代春

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷一輪又一輪的宏觀調(diào)控之后，行業(yè)競爭加劇。降低成本是眾多房地產(chǎn)企業(yè)采取的提高競爭力的措施之一。而目標(biāo)成本管理能夠在企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)的前提下，從項(xiàng)目成本預(yù)算開始進(jìn)行項(xiàng)目成本的分解、控制，是比較適合房地產(chǎn)企業(yè)選用的成本管理方法。本文都目標(biāo)成本管理進(jìn)行了簡單介紹，以重慶宏帆實(shí)業(yè)有限公司為例，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用目標(biāo)成本管理的流程以及策略進(jìn)行了詳細(xì)介紹，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施目標(biāo)成本管理可以有效降低項(xiàng)目成本，提高企業(yè)競爭力。

房地產(chǎn) 目標(biāo)成本管理 預(yù)算 考核

一、引言

國家對房地產(chǎn)市場一輪又一輪的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)起起伏伏，競爭日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)收入增加幅度趨于平穩(wěn)，但人力資源成本與建筑成本卻呈上升態(tài)勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資額較大，建設(shè)期較長等特性，在企業(yè)資金有限的情況下，進(jìn)行合理的成本管理、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。目標(biāo)管理作為一種合理科學(xué)的成本管理方法，為房地產(chǎn)降低成本提供了一種合理有效的方法。

二、目標(biāo)成本管理概述

在自由競爭市場，產(chǎn)品價(jià)格由市場決定，企業(yè)想要獲得更大的利潤，必須盡力降低成本，“利潤=價(jià)格-成本”這個(gè)公式應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念。在這個(gè)公式中，“成本”是房地產(chǎn)企業(yè)能夠控制的唯一變量，降低建筑開發(fā)成本以及銷售成本才能在市場中獲得較大利潤。傳統(tǒng)的成本管理可以采取降低建筑材料價(jià)格、精簡建筑工藝等方法來降低成本，但是傳統(tǒng)方法最終可能會(huì)導(dǎo)致商品房的質(zhì)量降低，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。為了合理進(jìn)行成本控制，采用目標(biāo)成本管理方法成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。

三、重慶宏帆實(shí)業(yè)目標(biāo)成本管理應(yīng)用流程

重慶宏帆實(shí)業(yè)有限公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)以及銷售相關(guān)業(yè)務(wù)，公司成立于1990年，是一家國有控股企業(yè)。在近年來房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益加劇的形式下，一直積極進(jìn)行成本控制，在市場具有一定的競爭優(yōu)勢。宏帆置地積極從傳統(tǒng)的成本管理模式向目標(biāo)成本管理轉(zhuǎn)變。由于房地產(chǎn)開發(fā)工作非常具有連續(xù)性，項(xiàng)目策劃、可行性研究、項(xiàng)目實(shí)施、竣工驗(yàn)收、銷售這幾個(gè)方面都是房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生的重要方面。

宏帆實(shí)業(yè)目標(biāo)成本管理流程圖：

圖1 宏帆實(shí)業(yè)目標(biāo)成本管理流程圖

如圖1所示，目標(biāo)成本就是在在進(jìn)行成本預(yù)測、成本決策之后，在結(jié)合企業(yè)整體目標(biāo)的前提下確定本企業(yè)的目標(biāo)成本，之后進(jìn)行目標(biāo)的分解、控制、考核與評價(jià)，根據(jù)考核評價(jià)目標(biāo)進(jìn)一步改進(jìn)目標(biāo)成本管理。具體到宏帆置地公司，根據(jù)每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工、項(xiàng)目完成、銷售這幾個(gè)方面都始終貫穿這樣的目標(biāo)成本管理流程。以項(xiàng)目成本預(yù)算為前提，對項(xiàng)目施工過程的各項(xiàng)成本進(jìn)行監(jiān)控，把責(zé)任成本分解，最后對項(xiàng)目成本進(jìn)行責(zé)任考核評價(jià)，實(shí)行成本控制的有效激勵(lì)。

四、重慶宏帆實(shí)業(yè)目標(biāo)成本管理的實(shí)施策略

(一)目標(biāo)成本的成本考核意識的建立

目標(biāo)成本管理的順利實(shí)施需要強(qiáng)調(diào)“全員參與”的理念，員工必須支持目標(biāo)成本管理。重慶宏帆實(shí)業(yè)為了讓目標(biāo)成本管理效果能夠得以發(fā)揮，在實(shí)施初期針對目標(biāo)成本管理組織員工進(jìn)行了學(xué)習(xí)培訓(xùn)，在培訓(xùn)過程中了解他們都目標(biāo)成本管理的意見，增加員工對目標(biāo)成本管理的了解，并且鼓勵(lì)全員參與。由于目標(biāo)成本管理較為新穎，重慶宏帆實(shí)業(yè)的員工接受度不高，同時(shí)員工本身的素質(zhì)與目標(biāo)成本管理的實(shí)施也具有一定的差距。

(二)成本限額設(shè)計(jì)以及合同管理

項(xiàng)目成本的80%都是由項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段決定的，而施工圖紙的設(shè)計(jì)對項(xiàng)目成本的影響可能性也達(dá)到了10%-15%。對于整個(gè)工程來說，對成本的事前預(yù)算管理就顯得尤為重要。在項(xiàng)目開始正式施工之后，整個(gè)項(xiàng)目成本受到的變化可能性就只有5%了，項(xiàng)目投資的整體計(jì)劃額度在項(xiàng)目的計(jì)劃階段就已經(jīng)確定，所以對項(xiàng)目成本的事前預(yù)算是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

宏帆實(shí)業(yè)有限公司針對項(xiàng)目成本的事前管理主要從兩個(gè)方面來進(jìn)行，一是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，二是嚴(yán)格的進(jìn)行招投標(biāo)及合同管理。

1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本限額設(shè)計(jì)

目標(biāo)成本管理的第一步就是需要在結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營目標(biāo)的前提下對項(xiàng)目成本進(jìn)行成本預(yù)算。宏帆實(shí)業(yè)在樓盤選址確定以后，對每個(gè)項(xiàng)目成本都會(huì)進(jìn)行合理預(yù)算。成本預(yù)算在工程就體現(xiàn)在工程設(shè)計(jì)階段的成本限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是在不降低工程質(zhì)量和不影響經(jīng)營效果的前提下，盡量在工程選才、工程設(shè)計(jì)方面節(jié)約成本。設(shè)計(jì)了項(xiàng)目成本限額之后，后續(xù)的項(xiàng)目開展都按照預(yù)定的成本預(yù)算有序開展，為后續(xù)的成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、招投標(biāo)及合同管理

通過嚴(yán)格的招投標(biāo)和合同管理，在合同中明確規(guī)定以后在施工過程中可能會(huì)出現(xiàn)的各種問題如何進(jìn)行規(guī)范處理，為以后的工程做了充足的準(zhǔn)備工作。在項(xiàng)目的開始階段需要把大量的精力和時(shí)間花在合同制定上面。重慶宏帆實(shí)業(yè)有限公司制定了規(guī)范的合同管理?xiàng)l例，確保合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性，并且根據(jù)不同的施工項(xiàng)目特征制定不同的合同模塊，為項(xiàng)目的成本管理提供了基礎(chǔ)。

(三)進(jìn)行工程結(jié)算階段的嚴(yán)格審核

目標(biāo)成本管理的事后控制主要集中的項(xiàng)目竣工的成本結(jié)算階段。雖說此時(shí)項(xiàng)目已基本完工，但是最后的工程結(jié)算環(huán)節(jié)也是目標(biāo)成本管理的重要環(huán)節(jié)。首先，需要一個(gè)具有充分專業(yè)能力的造價(jià)師，需要充分識別施工單位的一切不合理開支，把控好目標(biāo)成本管理的最后一關(guān)。其次，為了項(xiàng)目結(jié)算，需要充分搜集各項(xiàng)自利，特別是現(xiàn)場簽證費(fèi)用，需要充分評估其合理性和有效性。在工程結(jié)算階段，還需要對項(xiàng)目實(shí)際成本與預(yù)算限額進(jìn)行對比分析，計(jì)算差異，分析原因，從而為下一個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定提供過往的經(jīng)驗(yàn)。

(四)建立嚴(yán)格的成本考核制度

目標(biāo)成本管理的成效與職工的目標(biāo)成本考核評價(jià)具有非常直接的聯(lián)系。只有建立起嚴(yán)格的成本考核機(jī)制，將成本預(yù)算執(zhí)行情況與職工的績效掛鉤才能讓目標(biāo)成本管理取得良好的效果，才能充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。

五、結(jié)束語

目標(biāo)成本管理根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)算，對目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解、控制、考核、評價(jià)，這些措施有利于增強(qiáng)員工的成本責(zé)任意識，可以起到良好的效果。由于項(xiàng)目成本的80%都是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)決定的，而目標(biāo)成本管理正是以成本預(yù)算為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段就確定成本限額，在過程中再加以控制，最后進(jìn)行竣工結(jié)算，一系列的措施有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施良好的成本管理。重慶宏帆實(shí)業(yè)有限公司的目標(biāo)成本管理的成功實(shí)施，為其它中小房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理提供了借鑒意義。目標(biāo)成本管理作為一種科學(xué)合理的成本管理方法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以重視，采用目標(biāo)成本管理可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的控制開發(fā)成本，提升競爭力。