我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展措施

楊茂林

摘 要：房地產(chǎn)市場交易存在許多不確定性，因此不少人拿來做文章，欺詐行為不占少數(shù)，而房地產(chǎn)商為博取利益博弈論也由此產(chǎn)生。房地產(chǎn)行業(yè)對國家收入來說有不小的壓力，銀行支出大于收入，開發(fā)商借機炒樓。因此開拓新的市場，減緩銀行壓力，新的政策實行很有必要。本文通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟交易市場缺陷分析發(fā)生原因，提出幾大建設(shè)性意見，希望促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟 交易行為 發(fā)展措施

前言

工資存款與買房緊密掛鉤，對于許多人來說買房是一輩子的大事，究竟利益該如何分配是值得思考的問題。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟交易市場存在的問題及現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)交易過程中的融資市場

房地產(chǎn)商建造樓盤時因啟動資金不足，往往個人本金只出10%，剩下用房產(chǎn)抵押，向銀行貸款拿到啟動資金用來建造房地產(chǎn)。開發(fā)商除了銀行貸款這一條路徑之外別無他法，也無法找到其他融資途徑。一旦開發(fā)商大部分資金來源依靠銀行時，當建造過程中出現(xiàn)意外，或者在銷售過程中出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，則資金鏈截斷，開發(fā)商面臨破產(chǎn)的危險。因此單一的融資途徑對房地產(chǎn)并不是安全范圍之內(nèi)的有效手段。而且這種融資手段對銀行的壓力也十分巨大，一座城市有著不下百數(shù)的開發(fā)商，每天都有人拿名下房產(chǎn)抵押貸款，銀行庫存現(xiàn)金減少，收入金額比例減少，給國家?guī)淼氖杖胍蚕鄳?yīng)減少。不僅國家基金損失，而且國民經(jīng)濟可能進一步下降。

1.2房地產(chǎn)交易行為博弈論分析

房地產(chǎn)博弈論分為政府與房地產(chǎn)商之間的博弈和房地產(chǎn)商與客戶之間的博弈，博弈即指在雙方對于房價上的預(yù)估價不同產(chǎn)生分歧后打的一種心理戰(zhàn)。政府所持有土地，房地產(chǎn)商需要招標才能購買土地，進而建設(shè)樓盤并出賣，政府根據(jù)一系列條件來為土地定價，房地產(chǎn)商們招到之前均不知情。此時為招到土地房地產(chǎn)商需要上下打點關(guān)系，運用心理戰(zhàn)來獲取土地。但因為種種因素招標大多時候不太公平，這都是博弈論造成的目前房地產(chǎn)交易局面。房地產(chǎn)商與購房客戶之間的博弈更為復(fù)雜。例如房地產(chǎn)商利用消費從眾觀念降低房價，此時本猶豫的購房客戶因為形勢一片大好，并且人人都買的局勢中頭腦發(fā)熱購買房子，薄利多銷，雖壓低房價，但贏家仍然是房地產(chǎn)商。隨著時代變遷，越來越多人買得起二三線城市房子，男女結(jié)婚首要條件也是必須要有房子，房子成了必需品，房地產(chǎn)商看中時機，在合適地段提價，為自己博取最大利益。并且以以上理由勸誘居民購買房子。

1.3 隱名購房交易行為泛濫

因房地產(chǎn)市場形勢大好，許多人靠炒房賺錢，炒房就是購買房子再將其賣出，謀取其中的差價，這比錢存進銀行利潤要高。但國家為公平起見出臺一系列政策控制炒房，但仍有許多人通過隱名購房的渠道來賺取利益。隱名購房的市場越來越大，存在的問題也越來越多，例如實際購買者與名義購買者雙方口頭約定或者簽訂合同不完整有紕漏，這時名義購買者鉆法律漏洞，沒有書面協(xié)議則不具有法律效力，以此獲取個人利益，其糾紛官司不在少數(shù)，在房地產(chǎn)交易市場上也起到秩序紊亂的作用。購房是一件大事，許多人卻當成兒戲，導(dǎo)致錢財流失都不知情，甚至官司打完名譽受損，家破人亡的大有人在。

2、房地產(chǎn)交易經(jīng)濟健康發(fā)展措施

2.1 構(gòu)建有效的誠信、監(jiān)督、獎懲體制

想要房地產(chǎn)經(jīng)濟交易健康發(fā)展，只有構(gòu)建誠信的，有監(jiān)督、獎懲職能的制度才能促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。誠信是房地產(chǎn)市場第一守則，房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，無論是房地產(chǎn)商還是中介，只有做到誠信才能抓住消費者的心，一旦公司失去誠信，意味著即將走向下滑階段。房地產(chǎn)交易過程中有許多環(huán)節(jié)，一環(huán)扣一環(huán)，每個環(huán)節(jié)都影響著每筆購房的結(jié)果，因此對于每個環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)督十分有必要。監(jiān)督的手段可以通過報紙，電視等媒體加強監(jiān)督，也可以設(shè)置實名舉報窗口，透明化所有環(huán)節(jié)。除了自身要守誠信，媒體監(jiān)督外，必要的獎懲法律出臺也是很有必要的，獎懲不能只是口頭上的，將其法律化可以更好的約束房地產(chǎn)商和中介，獎懲制度越嚴格越能維護購買者權(quán)益，房屋價值也得以體現(xiàn)。

2.2控制地價并改善營銷手段

控制低價首先政府出臺政策對土地進行嚴格評估，盡量將環(huán)節(jié)，人數(shù)稀釋越多越好，不要將權(quán)利集中化到一個人身上，容易出現(xiàn)貪污現(xiàn)象。盡量發(fā)揮土地原有價值，讓老百姓們過上好日子。而在房屋銷售這一塊中介不應(yīng)為賺取個人利益，使用不道德的營銷手段。而許多普通購房者在買房時大多選擇付首付再貸款買房，許多房地產(chǎn)公司也是向銀行貸款，資金架空的比例大大增大，營銷方案應(yīng)改善，不能僅僅將房屋銷售給普通百姓居住，應(yīng)開發(fā)更多項目，使得資金充足。一旦資金開始截斷，購房者將無法拿到房，房地產(chǎn)商拖欠銀行貸款，導(dǎo)致樓盤爛尾甚至房地產(chǎn)商破產(chǎn)欠下巨債。因此，營銷方案的設(shè)計和控制低價是解決這一系列問題的源頭。

2.3 建立間接代理有關(guān)法律

關(guān)于隱名購房領(lǐng)域的法律出臺較少。為維護隱名購房雙方權(quán)利，以及遵循有法可依，可通過建立間接代理相關(guān)法律維護權(quán)益。因為實際和名義購買者的關(guān)系為間接代理，對其中關(guān)系的確立除了以文字的形式確立之外還可以通過以下行為確立，如實際購買者默認名義購買者房屋使用權(quán)，不阻止不抗拒。在購買房屋流程中實際購買人信任名義購買者，并同意其做法行為等，都可以確立兩者關(guān)系。這樣的法律建立以后，即使實際或名義購買人沒有簽署協(xié)議，兩人關(guān)系仍然可以具有有效法律形式。除此之外，為避免名義購買者違反雙方協(xié)議，也可以通過以下行為確定違反協(xié)議。如在實際購買者不知情情況下將房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓出售，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)讓給身邊人，意圖銷毀協(xié)議的有效性等。由于法律的不完善，隱名購房的行為仍然存在很大的風險性，但不少人仍然為了獲取巨大利益冒高風險。一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛又不得不打官司，所以國家出臺相關(guān)法律是很有必要的。

3、結(jié)語

欺詐行為與博弈論在房產(chǎn)行業(yè)十分普遍，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟交易主要落后于此，如果能有效的改善這兩大問題，不僅國民經(jīng)濟有所提升，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟也逐漸健康。更重要的是為人民利益著想，時刻為人民服務(wù)。只有將房地產(chǎn)行業(yè)透明化，誠信化，經(jīng)濟才能穩(wěn)定發(fā)展，也有利于實現(xiàn)21實際國家達到全面建設(shè)小康社會的目標

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