論房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱150020）

論房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱150020）

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融得到了長足的進(jìn)步。在這其中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來，該風(fēng)險(xiǎn)能夠破壞房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的健康狀況。而且，隨著國家政府對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域重視程度的不斷提高，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成全國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，所以不難看出，對于房地產(chǎn)金融行業(yè)以及全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)具有著重要作用。因此，對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及其防范展開詳細(xì)論述。

房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

（一）途徑的改變

房地產(chǎn)商在成功申請并得到貸款之后，絕大部分都希望能夠擺脫銀行的管控，所以其采取的一般手段就是將資金使用途徑進(jìn)行改變。比如，從銀行貸款得到的資金進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)的投資，通過建造高價(jià)值的住房（如別墅等），實(shí)現(xiàn)貸款資金途徑的有效轉(zhuǎn)變；而一旦資金投資失敗，原本應(yīng)該由房地產(chǎn)商自行承擔(dān)的損失，便會(huì)被轉(zhuǎn)移到貸款銀行的身上。

（二）對政策進(jìn)行透支

我國商業(yè)銀行為了實(shí)現(xiàn)市場占有比的提升，對銀行房地產(chǎn)金融監(jiān)督準(zhǔn)則進(jìn)行過度的透支。舉例而言，目前許多商業(yè)銀行都會(huì)出現(xiàn)主動(dòng)為借款單位或是個(gè)人提供解決首付的現(xiàn)象，即承諾貸款可以解決一定的首批存款數(shù)額，更有甚者在提供住房資金貸款的過程中隨意縮小持有資金的最小比例。目前國家規(guī)定的最少持有資金數(shù)額占所貸款資金數(shù)額的百分之二十。在進(jìn)行貸款協(xié)議簽訂的環(huán)節(jié)中，不少商業(yè)銀行還會(huì)放寬貸款企業(yè)所持有資金數(shù)額與整體投資數(shù)額的比例要求。國家規(guī)定，貸款企業(yè)或是貸款個(gè)人所持有的資金總額必須達(dá)到全部投資數(shù)額的百分之三十以上，銀行才可以提供一定比例的貸款。隨著我國大部分商業(yè)銀行對國家政策的不當(dāng)透支，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便隨之產(chǎn)生。

（三）對資金進(jìn)行反復(fù)操作

眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，相關(guān)企業(yè)及單位的持有資金一定不足以支撐全部項(xiàng)目的投資環(huán)節(jié)，所以一旦出現(xiàn)在協(xié)議期間未能及時(shí)還清銀行貸款的情況，許多房地產(chǎn)商便會(huì)采取對資金反復(fù)操作的措施。舉例而言，商業(yè)銀行提供給房地產(chǎn)開發(fā)商一定數(shù)額的貸款，但是貸款企業(yè)的信用度較低，從而出現(xiàn)在規(guī)定期間內(nèi)資金未能按時(shí)歸還給銀行的現(xiàn)象。該貸款單位便會(huì)將資金反復(fù)在其他項(xiàng)目中進(jìn)行操作，即“左手導(dǎo)給右手，右手再導(dǎo)給左手”，進(jìn)而造成銀行沒能在約定期間內(nèi)回收到貸款資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（四）對樓盤進(jìn)行反復(fù)抵押

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷升溫，參與開發(fā)的企業(yè)往往會(huì)出現(xiàn)資金嚴(yán)重不足的情況，可是對于建筑商而言必須得到預(yù)定的工程開發(fā)資金和項(xiàng)目啟動(dòng)資金，才能在規(guī)定期間內(nèi)完成目標(biāo)。所以，一部分房地產(chǎn)開發(fā)商便會(huì)把同一套住房賣給不同的群體，目的就是通過反復(fù)抵押樓盤的方式獲取到最大額度的貸款資金。

二、產(chǎn)生我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

（一）在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)主要利益群體間的要求存在差異

隨著我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)步也是有目共睹的。但是受到我國獨(dú)特的國情影響，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)主要利益群體存在著明顯的多元化現(xiàn)象，其大體可以分成如下幾個(gè)類別：房產(chǎn)提供方、監(jiān)管部門、商業(yè)銀行以及住房購買者等等。不同類別的利益群體在房地產(chǎn)金融市場中自然而然會(huì)出現(xiàn)差異較大的基本要求。目前我國的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域逐漸向市場化方向運(yùn)行，一旦最終成功實(shí)現(xiàn)市場化的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)便會(huì)牽動(dòng)著各個(gè)類別的利益群體。比如，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲的趨勢，對住房有需求的群體而言，資金壓力會(huì)明顯增加，甚至可以用“苦不堪言”來加以形容。與此同時(shí)，我國商業(yè)銀行的貸款提供對象不但可以是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還可以針對住房需求群體來開展，但是隨著貸款對象種類的增多，勢必會(huì)提高貸款成交額，進(jìn)而最終加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。針對房地產(chǎn)金融市場的波動(dòng)，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)還會(huì)采取有效措施對房地產(chǎn)金融市場開展監(jiān)督和管控工作，目的就是為了保證房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的效益和風(fēng)險(xiǎn)可以始終處于穩(wěn)定的狀況。

（二）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管體系不夠完善

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管體系建設(shè)工作還沒有得到充分的重視，目前只有國家出臺的《商業(yè)銀行法》來對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行約束。然而，該法案當(dāng)中的部分條例已經(jīng)無法適合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展，久而久之，便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的監(jiān)管體系失去先進(jìn)性與科學(xué)性，進(jìn)而使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷加大。

（三）房地產(chǎn)金融融資途徑缺乏多樣性

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融融資途徑缺乏多樣性，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源基本上都是通過銀行貸款的途徑。房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度雖然逐年提升，但是整體而言還是屬于初級階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融市場面臨的最大問題就是相關(guān)企業(yè)融資途徑過于單一，往往只能通過借助商業(yè)銀行提供貸款的方式來獲取，這種情況會(huì)導(dǎo)致我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的大幅度增加。我國商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的信貸種類一般如下：房地產(chǎn)建設(shè)信貸、相關(guān)企業(yè)及單位的信貸、住房購買者的信貸和土地資源保存信貸等等。只要以上所有信貸中的一種存在較大的房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，便會(huì)對整個(gè)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域造成或多或少的影響，比如，商業(yè)銀行面臨著貸款不能在預(yù)期內(nèi)收回的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著資金融資的風(fēng)險(xiǎn)、住房銷售者面臨著買不起房的風(fēng)險(xiǎn)等等。所以，我國相關(guān)政府機(jī)關(guān)需要增加房地產(chǎn)金融融資途徑的多樣性，以便最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的框架較為單一

目前我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的框架較為單一，從而導(dǎo)致無法有效構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)金融機(jī)制。房地產(chǎn)金融機(jī)制可以幫助政府機(jī)關(guān)更好的對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行把控，一旦出現(xiàn)較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，便可以在第一時(shí)間內(nèi)采取最行之有效的措施進(jìn)行解決。然而目前我國還沒有一套較為完善的房地產(chǎn)金融機(jī)制，也就導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)金融一級市場和房地產(chǎn)金融二級市場還不夠健全，一個(gè)缺少多樣化以及規(guī)范化的金融市場，很難保證其金融風(fēng)險(xiǎn)處于合理的范圍內(nèi)。

（五）住房消費(fèi)者的違約風(fēng)險(xiǎn)

我國商業(yè)銀行為住房銷售者提供一定的住房貸款已經(jīng)有一段時(shí)間，根據(jù)對科學(xué)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，自從商業(yè)銀行為個(gè)人提供住房貸款服務(wù)，銀行中的個(gè)人住房貸款不良資金數(shù)額就出現(xiàn)了明顯的下降，久而久之便會(huì)大幅度提高我國銀行的資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)以及水平，可是目前大多數(shù)銀行只關(guān)注個(gè)人購買住房的信貸情況，并沒有注意到個(gè)人住房貸款仍然存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)階段我國個(gè)人信用統(tǒng)計(jì)體系還沒有得到有效構(gòu)建，所以商業(yè)銀行很難充分掌握貸款人的基本信息，尤其是其貸款信譽(yù)情況，從而便會(huì)增加住房消費(fèi)者違約的風(fēng)險(xiǎn)。

三、針對目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的防范措施

（一）提高對房地產(chǎn)金融市場的全局把控能力

相關(guān)政府機(jī)關(guān)必須有效掌握當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)金融市場的實(shí)際狀況，提高對其全局的把控能力，與此同時(shí)還要提高對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的審查以及監(jiān)管力度，只有這樣才能確保房地產(chǎn)金融市場始終處于正確的發(fā)展軌道上。為了保證我國房地產(chǎn)金融市場當(dāng)中的每一個(gè)成員都能夠獲得公平的待遇以及同等的機(jī)會(huì)，我國還要構(gòu)建起科學(xué)、有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制，以便更好掌握房地產(chǎn)金融領(lǐng)域各個(gè)時(shí)期的變化情況，以便一旦發(fā)現(xiàn)潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，便可以在第一時(shí)間給予解決，防患于未然。

（二）有效構(gòu)建起個(gè)人信用審查制度

之所以一直無法有效控制我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，其中還有一個(gè)重要影響因素，就是目前我國的個(gè)人信用審查制度還沒有得到有效構(gòu)建。舉例而言，如果某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了貸款沒有及時(shí)償還或是其他的房地產(chǎn)金融違約現(xiàn)象，購買其名下住房的消費(fèi)者的還款自主能動(dòng)性也會(huì)或多或少受到影響，從而導(dǎo)致我國商業(yè)銀行的貸款率始終不能得到有效控制，久而久之增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。所以構(gòu)建科學(xué)、有效的個(gè)人信用審查制度是志在必行的。相關(guān)政府機(jī)關(guān)通過使用一定的法律措施來獲取到個(gè)人基本信息，尤其是信譽(yù)情況，針對信譽(yù)較差的用戶，可以對其適當(dāng)?shù)脑黾酉拗茥l件，以起到約束作用。對于信譽(yù)十分惡劣的用戶，便可以通過法律手段對其進(jìn)行懲罰，通過這種方式來控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是最行之有效的途徑之一。

（三）我國商業(yè)銀行必須提高對自身的監(jiān)管力度

我國商業(yè)銀行在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域當(dāng)中起到了不可替代的作用，所以必須提高對自身的監(jiān)管力度，比如說，嚴(yán)格遵守我國制定的《商業(yè)銀行法》中的各個(gè)條例，提高自身內(nèi)部體系的監(jiān)管力度，杜絕出現(xiàn)銀行操作人員因受到利益誘惑而給未達(dá)到基本要求的建筑開發(fā)商或是個(gè)人提供貸款服務(wù)。我國商業(yè)銀行還要針對目前我國房地產(chǎn)金融市領(lǐng)域的實(shí)際情況制定出最為適宜的發(fā)展綱要，該綱要對房地產(chǎn)金融市場要具有準(zhǔn)確的判斷能力以及評估能力，從而最大程度降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（四）增加房地產(chǎn)開發(fā)商的融資途徑

在我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)行投資一般具有如下特點(diǎn)：高收益、運(yùn)作時(shí)間長、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大等等?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商只能通過商業(yè)銀行提供貸款的方式來獲取到一定數(shù)額的資金，由此不難看出，融資途徑缺少多樣性，使得我國的房地產(chǎn)金融融資體系無法達(dá)到多元化的效果。所以，必須構(gòu)建起多樣化的融資機(jī)制，打破傳統(tǒng)過于依賴商業(yè)銀行的情況。只有這樣，才能幫助房地產(chǎn)商更好地開發(fā)樓盤，也有助于減輕商業(yè)銀行的貸款回收壓力，并且促進(jìn)住房銷售者的購買熱情，進(jìn)而保證我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)始終處于政府可把控的范圍之內(nèi)。

結(jié)語

目前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重頭戲，倘若在全國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中不能有效把控、監(jiān)管房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)金融一定會(huì)對我國整體金融機(jī)制帶來不可避免的負(fù)面影響。所以，我國商業(yè)銀行必須提高自身防范風(fēng)險(xiǎn)的觀念，相關(guān)政府機(jī)關(guān)也要加大管控力度，并不斷完善有關(guān)法律制度，只有這樣，才能推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 柯 黎]

F299.23；F832.4

A

1673-291X（2017）20-0111-02

2017-03-01

李淑玲（1962-），女，吉林扶余人，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)金融相關(guān)研究。