建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增問題思考

趙 娟 / 寧夏吳忠市國土資源局

建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增問題思考

趙 娟 / 寧夏吳忠市國土資源局

國家實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅主要是通過營改增來實(shí)現(xiàn)的，這也是重大的一項(xiàng)稅收制度改革，對(duì)我國建筑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。從理論上來看實(shí)行營改增可以減少建筑房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，具有減稅效果。而另一方面來看房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)受到外購項(xiàng)目中進(jìn)項(xiàng)扣除比例影響，因此本文就對(duì)建筑房地產(chǎn)營改增問題展開思索和探討。

建筑房地產(chǎn)行業(yè)；營改增；稅收負(fù)擔(dān)

我國房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期實(shí)行營業(yè)稅制度，但勞務(wù)和外購貨物稅款不能抵扣，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在重復(fù)征稅的問題。隨著營改增的實(shí)施，在我國建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域中推行增值稅，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)消除重復(fù)征稅的現(xiàn)象，減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，對(duì)建筑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說起到積極的推動(dòng)作用[1]。但與此同時(shí)，因建筑房地產(chǎn)行業(yè)自身經(jīng)營特點(diǎn)，在實(shí)施營改增的過程中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也還存在一定的稅負(fù)影響。

一、營改增對(duì)建筑房地產(chǎn)行業(yè)的影響

營改增在全面實(shí)施的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅收不減反增，而有些企業(yè)則產(chǎn)生了稅收洼地，為了對(duì)營改增稅收制度變革進(jìn)行更好的把握和應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)實(shí)際經(jīng)營特點(diǎn)及營改增的內(nèi)涵，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，才能減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（一）對(duì)企業(yè)納稅人的影響

根據(jù)國家稅務(wù)局規(guī)定，當(dāng)年銷售額在500萬元以上的納稅人，應(yīng)向國稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格，而對(duì)于未達(dá)標(biāo)但會(huì)計(jì)核算健全的企業(yè)，并能夠準(zhǔn)確提供相關(guān)稅務(wù)資料的也可以申請(qǐng)辦理增值稅一般納稅人資格。房地產(chǎn)企業(yè)通常符合增值稅一般納稅人的資格標(biāo)準(zhǔn)，但這類房地產(chǎn)企業(yè)一般是處于銷售期，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營期和尾盤銷售期的企業(yè)則并不達(dá)標(biāo)，而是否需要申請(qǐng)?jiān)鲋刀愐话慵{稅人的資格則具體取決于公司發(fā)展情況[2]。在房地產(chǎn)銷售過程中，如果企業(yè)客戶群體主要是一般納稅人，需要增值稅的專用發(fā)票，則企業(yè)對(duì)一般納稅人需求較大，如在尾盤結(jié)算時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)中大部分的土地成本或其他成本支出都取得大量的不可抵扣票據(jù)，則可以不申請(qǐng)一般納稅人，并按照5%的征收率來進(jìn)行增值稅繳納，不對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

（二）對(duì)企業(yè)組織架構(gòu)影響

增值稅繳稅主要的征稅主體是企業(yè)，當(dāng)企業(yè)在多個(gè)項(xiàng)目中運(yùn)營主體是同一個(gè)，可以通過不同項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額來獲得不同時(shí)間對(duì)繳稅時(shí)間調(diào)節(jié)的面對(duì)。而多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展一定規(guī)模后都漸漸向多元化方向發(fā)展，企業(yè)在經(jīng)營中不僅包括有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還包括制造業(yè)、服務(wù)業(yè)或酒店等。在實(shí)施營改增后稅率也有一定的差別，不同的行業(yè)稅率不同，建筑房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況來進(jìn)行稅率核算。

（三）對(duì)企業(yè)稅收情況影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)和經(jīng)營周期普遍較長(zhǎng)，而根據(jù)營改增中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人對(duì)自行開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，主要是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法進(jìn)行計(jì)稅，并按5%的稅率進(jìn)行計(jì)稅，在對(duì)增值稅進(jìn)行計(jì)算時(shí)需要將含稅的銷售價(jià)格轉(zhuǎn)換為不含稅的應(yīng)稅銷售額，并根據(jù)稅收征收率對(duì)稅款進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)稅率不變時(shí)稅基減少，從而導(dǎo)致稅負(fù)下降[3]。如一般計(jì)稅項(xiàng)目中，稅率由按照營業(yè)稅的5%進(jìn)行全額征收鉆轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑赵鲋殿~的11%進(jìn)行征收，從表面上來看稅率提高，但實(shí)質(zhì)上增值稅抵扣金額包括了土地在內(nèi)的各項(xiàng)成本支出，稅負(fù)降低。

二、建筑房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)營改增實(shí)施的具體應(yīng)對(duì)策略

（一）對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣政策進(jìn)行明確，并將土地成本納入到抵扣范圍中

根據(jù)我國現(xiàn)行的增值稅政策規(guī)定，只有在取得增值稅專用發(fā)票后才能對(duì)稅款進(jìn)行抵扣，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成較為特殊，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中占有較大比重的土地成本，在實(shí)行營改增后對(duì)稅負(fù)影響較大，但根據(jù)現(xiàn)有政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)只能通過拍賣的方式來獲取土地資源，不能獲得增值稅的發(fā)票，也就無法對(duì)土地成本進(jìn)行稅款抵扣，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加[4]。因此國家應(yīng)制定出相應(yīng)的政策，將土地成本納入到抵扣稅款范圍中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過出讓的方式來取得土地的使用權(quán)，并根據(jù)土地的成交價(jià)格和規(guī)費(fèi)金額，憑借政府部門所開具的憑證進(jìn)行稅款扣除。

（二）對(duì)營改增銜接政策進(jìn)行合理制度，對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行正確處理

國家實(shí)施營改增政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)存在過渡期存量房的稅額抵扣問題，假如某樓盤是在營改增前開發(fā)完成，但卻是在營改增后進(jìn)行銷售，從而造成銷項(xiàng)稅額沒有抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增長(zhǎng)，這對(duì)于過渡期的房地產(chǎn)企業(yè)來說產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，并存在諸多不合理的因素。因此我國需要對(duì)過渡期間中的銜接政策進(jìn)行明確制定，從而導(dǎo)致增量房和存量房中的稅負(fù)保持平衡，因此國家應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存量房根據(jù)銷售收入按照5%的征稅率進(jìn)行建議征收，使其和原有營業(yè)稅的稅負(fù)保持大體持平。

（三）積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)調(diào)整

在實(shí)行營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅中建安成本進(jìn)項(xiàng)稅所占比重較大，對(duì)企業(yè)來說是一項(xiàng)利好因素，為了降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)盈利空間，并對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行多業(yè)態(tài)并行的方式。建筑房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中主要是對(duì)清水房和精裝修房進(jìn)行開發(fā)，其中精裝修房中包含了廚衛(wèi)設(shè)施、裝飾材料、燈具等外包裝飾勞務(wù)，而這些勞務(wù)費(fèi)用和外購材料費(fèi)用如可以獲得增值稅的專用發(fā)票，在增值稅繳納過程中可以將其作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行稅額抵扣。通常抵扣金額和抵扣項(xiàng)目越多，則增值稅稅負(fù)越低[5]。因此國家相關(guān)部門應(yīng)積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)產(chǎn)品的開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，推動(dòng)對(duì)精心裝修房的開發(fā)和建設(shè)，尤其是對(duì)大力發(fā)展住宅產(chǎn)品企業(yè)來說，在產(chǎn)品線中應(yīng)增加高檔公寓和精裝修產(chǎn)品，并對(duì)下游的家具家電產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸，從而打造一體化的住宅模式，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向。

（四）應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的外購勞務(wù)管理

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的過程中，會(huì)涉及到多個(gè)方面的勞務(wù)問題，如圍墻、景觀、園林綠化等，而承擔(dān)勞務(wù)的施工隊(duì)和公司通常不具備增值稅一般納稅人的資格，無法開具增值稅的專用發(fā)票，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于外購勞務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額難以進(jìn)行抵扣[6]。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)發(fā)包時(shí)應(yīng)選擇具有增值稅一般納稅人資格的勞務(wù)公司，如勞務(wù)公司為小規(guī)模的納稅人，則可以要求勞務(wù)公司到稅務(wù)部門開增值稅的專用發(fā)票，從而對(duì)進(jìn)行稅額進(jìn)行抵扣。

三、結(jié)語

作為我國重要的稅收制度改革，在實(shí)施營改增的過程中必然會(huì)對(duì)建筑房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的影響和問題，在這種態(tài)勢(shì)下需要房地產(chǎn)企業(yè)需要積極利用本次變革來促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。本文就對(duì)營改增下對(duì)建筑房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，通過明確進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策，在抵扣范圍中納入土地成本，并合理的處置存量房產(chǎn)，積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，加強(qiáng)企業(yè)外購勞務(wù)管理等各項(xiàng)措施，來推動(dòng)建筑房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和長(zhǎng)足發(fā)展。

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