房企計提稅金核算的變化

王志曦 李偉毅

房企計提稅金核算的變化

王志曦 李偉毅

房地產開發(fā)企業(yè)作為一類特殊行業(yè)，稅金核算經歷了四個階段：行業(yè)會計制度階段、新稅制階段、兩準則并用階段、營改增階段。

一、1993年7月1日行業(yè)會計制度階段

在這一階段，房企會計核算計提稅金時，設“經營稅金及附加”科目及“管理費用——稅金”科目。

“經營稅金及附加”科目核算企業(yè)應由當月經營收入負擔的經營稅金及附加，包括按規(guī)定應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加等。

“管理費用——稅金”核算企業(yè)經營活動發(fā)生的房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等。

與之對應的會計科目是“應交稅金”、“其他應交款”。

1.房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。按5%稅率繳納營業(yè)稅。

2.“其他應交款”科目核算企業(yè)除應交稅金、應付利潤等以外的其他各種應交的款項，包括應交的教育費附加、礦產資源補償費、住房公積金。

二、1994年1月1日新稅制階段

設“主營業(yè)務稅金及附加”科目、“管理費用——稅金”科目。

“主營業(yè)務稅金及附加”核算企業(yè)經營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。

“管理費用——稅金”核算企業(yè)經營活動發(fā)生的房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等。

與之對應的會計科目是“應交稅金”、“其他應交款”。

1.房地產開發(fā)企業(yè)適用《營業(yè)稅暫行條例》“轉讓無形資產”、“銷售不動產”、“建筑安裝”等稅目繳納營業(yè)稅。

2.開征了土地增值稅。土地增值稅以土地增值額為征稅對象，其土地增值額的主要來源：一是土地使用者對土地的投資所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值；二是由于人口的增加和社會的發(fā)展與土地的稀缺性的矛盾所導致的土地供不應求，從而帶來土地的增值；三是通貨膨脹所引起的土地、地上建筑物及其附著物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基礎設施所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值。

3.主營業(yè)務稅金與其他業(yè)務稅金是分開核算的。房地產開發(fā)企業(yè)開展其他經營業(yè)務，按規(guī)定應交納的營業(yè)稅、產品稅、城市維護建設稅和教育費附加等，應在“其他業(yè)務支出”科目核算，不在“主營業(yè)務稅金及附加”科目核算。

三、兩準則并用階段

2007年1月1日《企業(yè)會計準則》下設“營業(yè)稅金及附加”科目、“管理費用——稅金”科目。

“營業(yè)稅金及附加”核算企業(yè)經營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。

“管理費用——稅金”核算企業(yè)經營活動發(fā)生的房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等。

與之對應的會計科目是“應交稅費”。會計分錄：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費

借：管理費用——稅金

貸：應交稅費等

2013年1月1日《小企業(yè)會計準則》下設“營業(yè)稅金及附加”科目

10月27日，湖北省恩施州國稅局赴湖北民族學院，開展2018年考試錄用公務員宣講活動。通過宣講，廣大畢業(yè)生對恩施州國稅的基本情況和2018年度招錄職位設置的專業(yè)要求、戶籍限制等詳細信息有了更為全面的認識，受到師生們的好評。 （圖/文：恩施國）

“營業(yè)稅金及附加”核算企業(yè)經營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、車船稅、印花稅等稅費。

與之對應的會計科目是“應交稅費”。代表會計分錄：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費

此階段主要特點：

1.大中型企業(yè)、上市公司執(zhí)行《企業(yè)會計準則》，小規(guī)模企業(yè)執(zhí)行《小企業(yè)會計準則》；

2.主營業(yè)務稅金與其他業(yè)務稅金不再作分開核算。3.將“應交稅金”和“其他應交款”合并為“應交稅費”。

4.2012年1月1日起施行《車船稅法》。

四、現行（營改增）階段

2016年5月1日全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，自2016年12月3日起“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目。

“稅金及附加”科目核算企業(yè)經營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船稅、印花稅等相關稅費。

與之對應的會計科目是“應交稅費”。會計分錄：

借：稅金及附加

貸：應交稅費此階段主要特點：

1.自2016年5月1日起取消營業(yè)稅；

2.自2016年12月3日起啟用“稅金及附加”科目，“營業(yè)稅金及附加”隨營業(yè)稅的取消而壽終正寢。3.實現所有企業(yè)的稅費會計核算統(tǒng)一。

小結：

1.從增值稅上看，1983、1984年利改稅只對部分工業(yè)產品試行增值稅，到1994年1月1日推行新稅制，再到2016年5月1日全面營業(yè)稅改征增值稅，增值稅先是由價內稅變成了價外稅，征稅范圍從部分工業(yè)產品擴大到貨物、修理修配和工業(yè)性勞務，最后取消了營業(yè)稅，其間經歷2009年1月1日起在全國范圍內實施增值稅轉型改革，從生產型增值稅轉變?yōu)橄M型增值稅。

2.在計提稅金的會計核算上，適用會計科目依次“經營稅金及附加”——“主營業(yè)務稅金及附加”——“營業(yè)稅金及附加”——“稅金及附加”，或“管理費用——稅金”——“營業(yè)稅金及附加”——“稅金及附加”。

3.計提稅金核算的對方科目依次“應交稅金”和“其它應交款”——“應交稅費”。