基于流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制

蔡荷達(dá)

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，為了能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)并獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)買(mǎi)賣(mài)方雙贏。加強(qiáng)房地產(chǎn)成本預(yù)算工作，實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤為重要?；诖?，本文重點(diǎn)探究房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制思路，并提出實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制的有效方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；流程；成本預(yù)算；動(dòng)態(tài)控制

加強(qiáng)成本預(yù)算工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作，做好成本預(yù)算能夠?yàn)楹笃趧?dòng)態(tài)成本控制提供相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。動(dòng)態(tài)控制作為一種實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的管理方法，通過(guò)確認(rèn)生產(chǎn)成本、計(jì)量成本、分配成本，從而計(jì)算出整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，或者保障實(shí)際應(yīng)用成本與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本保持一致。從當(dāng)今市場(chǎng)環(huán)境分析，當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，如何降低項(xiàng)目實(shí)施成本、提高核心競(jìng)爭(zhēng)力是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。從實(shí)際實(shí)施角度出發(fā)，動(dòng)態(tài)控制的本質(zhì)就是全程造價(jià)控制，從項(xiàng)目立項(xiàng)到最后竣工，都需要進(jìn)行成本控制，并保障造價(jià)控制的實(shí)時(shí)性、過(guò)程性。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要全面做好項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理工作，抓住每個(gè)成本控制環(huán)節(jié)，從而保障自身的經(jīng)濟(jì)效益。

一、基于流程的成本動(dòng)態(tài)控制思路

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、工程量、投資額度高等特點(diǎn)，房地產(chǎn)特征決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目都要面臨巨大的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。對(duì)于成本預(yù)算來(lái)說(shuō)，成本預(yù)算無(wú)法面面俱到反映工程實(shí)際施工的復(fù)雜環(huán)境，也無(wú)法預(yù)測(cè)出經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制之所以非常困難，主要是由于其具有周期性特點(diǎn)，幾個(gè)月到幾年不等，導(dǎo)致項(xiàng)目投標(biāo)與工程項(xiàng)目實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)，這就要求成本預(yù)算工作必須要具有一定的彈性?；诹鞒痰某杀究刂品椒ň褪潜Ｕ厦總€(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的彈性，將項(xiàng)目產(chǎn)品建設(shè)整體分為不同的控制階段，并在每個(gè)階段將要產(chǎn)生項(xiàng)目成本與成本性質(zhì)采用不同的成本管理方法。但該種控制方法的難點(diǎn)就是如何在將項(xiàng)目分段后，根據(jù)各個(gè)階段特點(diǎn)開(kāi)展有效的成本控制手段，以及不同階段之間的成本動(dòng)態(tài)控制如何銜接。

房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)比較復(fù)雜，由于其涉及的成本環(huán)節(jié)非常多，也非常繁瑣。通常房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目都是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況加以管理。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，成本管理需要根據(jù)項(xiàng)目管理相關(guān)流程進(jìn)行控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物資采購(gòu)、工程施工、竣工決算等幾個(gè)階段進(jìn)行成本控制，并且這些階段是具有一定先后順序發(fā)生特點(diǎn)，在工程項(xiàng)目不同建設(shè)階段，要根據(jù)項(xiàng)目不同、成本性質(zhì)不同，采用不同的成本管理方法，并要保障不同成本管理方式之間能夠相互銜接，這樣才能夠保障房地產(chǎn)項(xiàng)目整體造價(jià)符合標(biāo)準(zhǔn)。

二、基于流程房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理策略

（一）工程成本計(jì)劃與預(yù)算

工程設(shè)計(jì)階段需要開(kāi)發(fā)單位帶頭、設(shè)計(jì)單位實(shí)施。開(kāi)發(fā)單位在委托相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，需要組織相關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，全面考察房地產(chǎn)項(xiàng)目，搜集最新的技術(shù)資料，并組織相關(guān)專(zhuān)家開(kāi)展會(huì)議，與設(shè)計(jì)單位共同完成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案時(shí)，就要明確成本控制目標(biāo)。XX公司針對(duì)項(xiàng)目構(gòu)建了項(xiàng)目部門(mén)，包括項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人、機(jī)電技術(shù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更負(fù)責(zé)人、采購(gòu)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目資料負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目部門(mén)根據(jù)先前調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上再次對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，最終確定了成本指標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制

項(xiàng)目建設(shè)作為成本動(dòng)態(tài)控制的核心，XX公司通過(guò)有效的成本預(yù)算與動(dòng)態(tài)控制，包括綜合運(yùn)用事前控制、事中控制和事后控制，采用責(zé)任到崗、嚴(yán)格審核、有效激勵(lì)等具體方法。在項(xiàng)目工程材料采購(gòu)過(guò)程中，為了保障材料價(jià)格的合理性，避免價(jià)格偏高或非實(shí)質(zhì)性中標(biāo)，XX專(zhuān)派市場(chǎng)專(zhuān)員進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)相關(guān)工程案例進(jìn)行分析，采用對(duì)價(jià)格指標(biāo)進(jìn)行彈性控制方法，采用粘度協(xié)議、戰(zhàn)略聯(lián)盟、招標(biāo)結(jié)合的形式，避免“指標(biāo)剛性”的負(fù)面作用。在正式施工前，對(duì)該項(xiàng)目再次進(jìn)行了成本預(yù)測(cè)與分析，確定了精算后的成本指標(biāo)。在評(píng)標(biāo)中需要仔細(xì)分析各個(gè)投標(biāo)商的投標(biāo)文件，避免出現(xiàn)低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠、不平衡報(bào)價(jià)的問(wèn)題出現(xiàn)。在彈性成本條件下，XX公司不僅給出了項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)額，并給出了不超過(guò)目標(biāo)成本1%的范圍。如直徑為32 mm、定長(zhǎng)為12 m的螺紋鋼的要求是 PSB930 精扎，市場(chǎng)平均價(jià)格在4700 元/t以?xún)?nèi)，需要根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)選擇供應(yīng)商，最終購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在4747元/t以?xún)?nèi)。特別是工程量清單，是動(dòng)態(tài)控制管理中重要的衡定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)后續(xù)工程控制管理有著重要影響。采用工程清單方法，工程單價(jià)能夠直接與市場(chǎng)價(jià)比較，避免單價(jià)存在過(guò)多水分，并且能夠避免因設(shè)計(jì)變更所造成的工程價(jià)款增加。

（三）施工階段

在實(shí)際施工過(guò)程中，要對(duì)每單設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單、現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系單進(jìn)行造價(jià)跟蹤，之后啟動(dòng)《造價(jià)調(diào)整內(nèi)部聯(lián)系單》，加強(qiáng)調(diào)整造價(jià)、材料詢(xún)價(jià)建議的測(cè)算報(bào)告，并由建設(shè)方簽約審批，并根據(jù)審批意見(jiàn)由開(kāi)發(fā)商對(duì)外部署生效《工程洽談?dòng)涗洝纷鳛榉康禺a(chǎn)工程結(jié)算依據(jù)。在官方網(wǎng)站中定期披露工程額度變化狀態(tài)，掌握實(shí)際投資額度與預(yù)算額度的偏離情況。如XX公司的A棟樓和假日酒店共同采用1臺(tái)吊塔，并控制吊塔所使用的天數(shù)，提高利用率，并且要樹(shù)立成本意識(shí)、構(gòu)建成本控制機(jī)制。為了能夠強(qiáng)化施工設(shè)備日常保修與保養(yǎng)工作，項(xiàng)目組專(zhuān)門(mén)安排了2個(gè)設(shè)備維修人員。通過(guò)采用定額控制不僅能夠控制預(yù)算總額，保障實(shí)際額度與預(yù)算總額不會(huì)產(chǎn)生太大偏差，另一方面能夠通過(guò)獎(jiǎng)罰措施調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，項(xiàng)目組人員也都各司其職，合理安排施工周期與工種搭配。

（四）竣工階段

由于竣工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本最終價(jià)格鎖定。根據(jù)工程竣工結(jié)算資料完成工程結(jié)算審核，在所有合同結(jié)算完畢后，編撰《項(xiàng)目工程結(jié)算報(bào)告》，主要包括項(xiàng)目工程概況、合同結(jié)算說(shuō)明、工程預(yù)算審核表、造價(jià)分析、結(jié)算對(duì)比分析等，全面做好工程造價(jià)統(tǒng)計(jì)與總結(jié)分析工作。

該項(xiàng)目的總預(yù)算成本為101909萬(wàn)元，但通過(guò)多個(gè)流程成本控制工作，其實(shí)際發(fā)生額度為93729萬(wàn)元，成本節(jié)省總額度為8180萬(wàn)元，其中建安費(fèi)用節(jié)省6928萬(wàn)元。由于組建項(xiàng)目組，其前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用與間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用有所提高，分別為69萬(wàn)元、34萬(wàn)元，但與總節(jié)約成本相比微乎其微。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在此基礎(chǔ)上做好成本預(yù)算工作，全程采用動(dòng)態(tài)成本控制，將價(jià)值工程方式貫穿到成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)中，在不同施工階段采用不同成本控制，從而達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本控制。

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（作者單位：浙江華峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）endprint