業(yè)主停車位優(yōu)先權(quán)的法律研究

馮曉云

[摘要]隨著越來越多的人選擇購(gòu)買私家車作為代步工具，小區(qū)停車位糾紛不斷增多。究其原因，業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位的優(yōu)先權(quán)沒有得到充分的保障。文章在闡述小區(qū)停車位內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，深入探究小區(qū)停車位優(yōu)先權(quán)的法理基礎(chǔ)及法律依據(jù)，并針對(duì)保障小區(qū)停車位優(yōu)先權(quán)提出相應(yīng)的對(duì)策與建議，以期在一定程度上減少因小區(qū)停車位引發(fā)的糾紛案件。

[關(guān)鍵詞]小區(qū)停車位；開發(fā)商；優(yōu)先權(quán)；業(yè)主

一、小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議

（一）小區(qū)停車位的概念

所謂“小區(qū)停車位”，從廣義上理解，即經(jīng)過批準(zhǔn)，在住宅小區(qū)內(nèi)部能夠停放業(yè)主車輛的場(chǎng)所。停車位屬于小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)停車位的目的是為了方便業(yè)主的生活，增加入住該小區(qū)的便利性。

（二）不同類型停車位的權(quán)屬

1.獨(dú)立車庫(kù)

獨(dú)立車庫(kù)常見于比較高檔的小區(qū)，車庫(kù)與車庫(kù)之間界限與空間分明，獨(dú)立性極強(qiáng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。通常情況下，業(yè)主在簽訂合同后，應(yīng)當(dāng)前往產(chǎn)權(quán)登記部門將自己變更為車庫(kù)的所有權(quán)人。

2.地面停車位

地面停車位屬于最常見的停車位類型，現(xiàn)階段大部分小區(qū)以建立地面車位的方式滿足業(yè)務(wù)的停車需求。根據(jù)《物權(quán)法》及司法解釋的規(guī)定，若建設(shè)地面停車位時(shí)占用了小區(qū)的公共道路，則這部分地面停車位應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

3.地下停車位

地下停車位不計(jì)入建筑面積。按照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的明確規(guī)定，這種不計(jì)入公用建筑面積的部分，開發(fā)商有權(quán)利單獨(dú)進(jìn)行銷售，在這種情況下，地下停車位的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的具體內(nèi)容，由開發(fā)商與業(yè)主進(jìn)行約定。

（三）小區(qū)停車位存在的三種權(quán)屬爭(zhēng)議

1.開發(fā)商所有說

主張“開發(fā)商所有說”的學(xué)者認(rèn)為，依據(jù)“誰投資，誰收益”的原則，小區(qū)停車位由開發(fā)商投資建設(shè)，因此開發(fā)商理應(yīng)為停車位的所有權(quán)人。“開發(fā)商所有說”更加傾向于保護(hù)開發(fā)商的利益，可以大幅激發(fā)開發(fā)商建設(shè)停車位的積極性，從而在一定程度上緩解現(xiàn)階段普遍存在的停車難問題。但是，該學(xué)說也存在不容忽視的缺陷，開發(fā)商在擁有停車位所有權(quán)的情況下，為了達(dá)到利益最大化的目的，勢(shì)必會(huì)抬高停車位的價(jià)格，甚至只租不賣，導(dǎo)致業(yè)主需要面對(duì)極大的經(jīng)濟(jì)壓力與不便。

2.業(yè)主共有說

主張“業(yè)主共有說”的學(xué)者認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)部的所有停車位應(yīng)當(dāng)為全體業(yè)主共有。一方面，業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)必定會(huì)考慮到房屋的配套設(shè)施，配套設(shè)施是否齊全是決定房屋價(jià)格的重要因素之一；另一方面，停車位的真正使用者為業(yè)主，明確小區(qū)停車位的所有權(quán)人為業(yè)主，可以最大限度地保障業(yè)主們的權(quán)益。然而，“業(yè)主共有說”同樣存在一些缺陷：第一，會(huì)降低開發(fā)商建設(shè)和管理停車位的積極性，若不能從中獲利，則很難保證開發(fā)商會(huì)花費(fèi)經(jīng)濟(jì)成本及時(shí)間成本建設(shè)足夠的停車位，在這種情況下，業(yè)主的停車需求將難以得到滿足；第二，根據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定，在對(duì)共有停車位進(jìn)行處分時(shí)，需要經(jīng)過超過三分之二的業(yè)主同意，這將嚴(yán)重阻礙停車位的流轉(zhuǎn)，降低流轉(zhuǎn)效率；第三，權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的，享有權(quán)利的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，但并不是所有的小區(qū)業(yè)主都擁有車輛，或需要小區(qū)停車位，這一部分業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位不享有權(quán)利，卻需要承擔(dān)義務(wù)，這顯然是非常不合理的。

3.約定歸屬說

主張“約定歸屬說”的學(xué)者認(rèn)為，小區(qū)停車位所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于業(yè)主，而是應(yīng)當(dāng)依據(jù)意思自治原則，由他們雙方共同協(xié)商。從本質(zhì)上說，停車位在建立過程中，其所有權(quán)歸于開發(fā)商。業(yè)主購(gòu)買房屋后，對(duì)小區(qū)停車位擁有選擇權(quán)，既可以選擇購(gòu)買，也可以選擇租賃或者放棄。“約定歸屬說”充分體現(xiàn)了私法的自主權(quán)，但忽略了當(dāng)事人雙方地位平等是保障私法自主權(quán)的前提和基礎(chǔ)。通常情況下，雙方簽訂的合同為開發(fā)商制定的格式合同，加之愈炒愈烈的“購(gòu)房熱”，業(yè)主不得不向開發(fā)商妥協(xié)。因此，相比于業(yè)主，開發(fā)商占據(jù)著較強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主往往只能按照開發(fā)商的意愿與之簽訂合同，在這種情況下，“約定歸屬說”缺乏實(shí)踐基礎(chǔ)。

二、小區(qū)停車位的優(yōu)先權(quán)

（一）優(yōu)先權(quán)的法理基礎(chǔ)

從法理角度分析，優(yōu)先權(quán)突破了民法的平等原則，應(yīng)當(dāng)具有正當(dāng)性及合理性。隨著車輛的普及使用，小區(qū)停車位資源有限，且可替代性較弱，時(shí)常遭到業(yè)主的爭(zhēng)搶。若對(duì)小區(qū)停車位的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不加以限制，很可能會(huì)哄抬停車位的價(jià)格，擾亂市場(chǎng)，帶來一系列不良影響。

另外，若停車位的數(shù)量嚴(yán)重不足，會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的工作和生活，對(duì)業(yè)主的出行帶來極大的不便，這將會(huì)進(jìn)一步激化尖銳的社會(huì)矛盾，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建和發(fā)展。

綜上所述，業(yè)主的剛需不能在開放的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被滿足，是損害了社會(huì)整體利益的做法，應(yīng)當(dāng)予以限制。若明確業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位的優(yōu)先權(quán)，則可以保障業(yè)主這一群體的利益，從本質(zhì)上體現(xiàn)了法律的公平，且可以促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展，因此，業(yè)主在小區(qū)停車位的取得上享有優(yōu)先權(quán)具有合理性。

（二）法律依據(jù)

現(xiàn)階段，《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)停車位的規(guī)制原則可以“對(duì)外優(yōu)先、對(duì)內(nèi)平等”這八個(gè)字概括。

1.對(duì)外優(yōu)先原則

所謂“對(duì)外優(yōu)先”，是指小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主使用，在業(yè)主需求尚未滿足之前，不得將停車位出售或出租給非業(yè)主。

（1）對(duì)“業(yè)主需要”的理解

停車位的性質(zhì)是住宅小區(qū)的功能配置設(shè)施，其建設(shè)目的就是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主停放車輛的需要，是業(yè)主生活居住和出行生活的基本配套設(shè)施。筆者認(rèn)為“業(yè)主需要”應(yīng)該有時(shí)間、數(shù)量、范圍三個(gè)維度的內(nèi)涵。“業(yè)主需要”的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合理的限度內(nèi)，例如業(yè)主在購(gòu)買房屋的同時(shí)需要停車位，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主需要，但是業(yè)主在十年之后又買了一輛車，要求給新買的車輛也配置停車位時(shí)，屬于不合理的要求，時(shí)間跨度太長(zhǎng)，不屬于法律規(guī)定的合理的“業(yè)主需要”的限度。二手房買賣也會(huì)出現(xiàn)無法匹配業(yè)主需要的情況。如果一手房的業(yè)主沒有停車位，二手房業(yè)主需要停車位，筆者認(rèn)為開發(fā)商可以拒絕，因?yàn)橥＼囄慌渲帽壤褪峭＼囄粩?shù)量和住宅數(shù)量的比例，停車位和住宅之間有對(duì)應(yīng)的配置關(guān)系，因此業(yè)主的需要在時(shí)間上應(yīng)當(dāng)處于合理的時(shí)間段內(nèi)。例如小區(qū)內(nèi)的停車位配置比例是1：1，業(yè)主想要租用兩個(gè)車位，就可能會(huì)影響到其他業(yè)主的需要，這就屬于不合理的需求，因此開發(fā)商有權(quán)拒絕?！皹I(yè)主需要”的范圍理應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，不能夠只滿足個(gè)別或少數(shù)業(yè)主的需要，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的需要為立場(chǎng)。endprint

（2）“優(yōu)先”與“首先”的區(qū)別

“優(yōu)先”是指在條件相同的情況下，主體享有優(yōu)先權(quán)，“首先”則不受“條件相同”這一要件的限制，在任何情況下，業(yè)主都可以優(yōu)先使用停車位。“首先”屬于限制性規(guī)定，是業(yè)主使用、占有、取得停車位權(quán)益的保障。業(yè)主對(duì)停車位的有限權(quán)益以法律的形式確定下來，并且排除多項(xiàng)條件的干擾，只對(duì)業(yè)主這一特定主體設(shè)立規(guī)定，規(guī)范業(yè)主首先享有排除其他主體的車庫(kù)權(quán)益。法律采用“首先”的措詞，目的是解決實(shí)際中的停車位權(quán)益糾紛，賦予業(yè)主這一主體身份絕對(duì)的優(yōu)先權(quán)，可以排除其他第三人對(duì)停車位權(quán)益的侵犯，因?yàn)樵趯?shí)際建設(shè)中，開發(fā)商通常會(huì)按照最低配置比例的規(guī)定建設(shè)停車位數(shù)量，但隨著人們經(jīng)濟(jì)水平日益提高，有車一族越來越多，停車位的資源呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，保障業(yè)主的停車位權(quán)益顯得尤為重要，因此需要“首先”這一絕對(duì)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。

2.對(duì)內(nèi)平等原則

“對(duì)內(nèi)平等”針對(duì)的主體均為業(yè)主，包括“程序上的平等”以及“處分方式上的平等”這兩個(gè)方面。一方面，可以采用“排隊(duì)原則”，依據(jù)業(yè)主入住的先后順序確定停車位的使用順序。也就是說，先行入住的業(yè)主可以優(yōu)先使用停車位?！芭抨?duì)原則”的方式簡(jiǎn)便易行，可操作性更強(qiáng)，而且可以最大限度地提高停車位的使用效率。另一方面，無論業(yè)主是以何種方式取得停車位的使用權(quán)，如購(gòu)買、租賃、受贈(zèng)，不同方式之間不存在優(yōu)劣之分，這些業(yè)主在使用停車位的順序上沒有先后，業(yè)主可以選擇更有利于自己的方式使用停車位，而不必考慮因租賃關(guān)系或贈(zèng)與關(guān)系而喪失停車位的使用權(quán)。

三、保障小區(qū)停車位權(quán)優(yōu)先權(quán)的對(duì)策與建議

（一）對(duì)《物權(quán)法》予以完善

1.對(duì)“首先滿足業(yè)主需要”這一措辭進(jìn)一步解釋

前文已經(jīng)提到，在不同的時(shí)間段，小區(qū)業(yè)主對(duì)停車位的需求量不同。而開發(fā)商在出售、出租停車位的過程中，幾乎不會(huì)考慮業(yè)主的潛在需求，而是追求利益最大化，將空閑的停車位出售、出租給非業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主的需求不能得以完全實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，可以在《物權(quán)法》中明確規(guī)定，在增設(shè)停車位后一段期限內(nèi)，開發(fā)商不得將這些停車位出售、出租給非業(yè)主。至于具體的期限，筆者認(rèn)為，三年的期限比較合理。待三年期滿后，若小區(qū)業(yè)主仍不購(gòu)買、租賃停車位，視為其對(duì)優(yōu)先權(quán)的放棄，開發(fā)商即可將這些空閑的停車位出售、出租給非業(yè)主。這在一定程度上“首先滿足業(yè)主需要”，既能保證小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買、租賃權(quán)，又能最大限度地利用停車位資源，保障開發(fā)商的利益，從而實(shí)現(xiàn)二主體雙贏的局面。

2.明確違反規(guī)定所需承擔(dān)的法律責(zé)任

業(yè)主入住后，若開發(fā)商未能按規(guī)定提供停車位，則業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。若開發(fā)商已經(jīng)將車位出售或出租給第三人的，業(yè)主可以主張?jiān)撡I賣合同或租賃合同無效。明確違反規(guī)定所需承擔(dān)的法律責(zé)任，可以避免司法實(shí)踐中出現(xiàn)無法可依的情形，使《物權(quán)法》更具有可操作性，從而更有效地保障業(yè)主的權(quán)益。

（二）設(shè)立法定停車位制度

筆者建議，可以將小區(qū)停車位區(qū)分為法定和約定兩類。具體而言，《物權(quán)法》可以進(jìn)一步規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)停車位的數(shù)量與業(yè)主戶數(shù)的最低比例，這些最基礎(chǔ)數(shù)量的停車位屬于法定停車位，從而滿足業(yè)主對(duì)停車位的基本需求，緩解“一位難求”的問題。另外，開發(fā)商可以在法定停車位的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)劃出額外的停車位，這部分停車位屬于約定停車位，可以通過簽訂合同的方式出售、出租給業(yè)主。

（三）限制開發(fā)商向第三人租售停車位

為了切實(shí)保障業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位的優(yōu)先權(quán)，避免非業(yè)主占用小區(qū)停車位資源，應(yīng)當(dāng)采取一系列措施，限制開發(fā)商向第三人租售停車位。具體而言，禁止開發(fā)商向非業(yè)主出售停車位，非業(yè)主不得對(duì)小區(qū)停車位享有所有權(quán)。另外，在小區(qū)存在空閑停車位的情況下，為了提高停車位的使用效率，增加開發(fā)商的收益，非業(yè)主可以采取租賃的方式取得停車位的使用權(quán)，但租賃期間不得超過一年，防止通過長(zhǎng)期租賃的方式變現(xiàn)購(gòu)買停車位，損害業(yè)主的權(quán)益。租賃期滿后，若沒有小區(qū)業(yè)主提出使用停車位，則非業(yè)主可以繼續(xù)承租，否則租賃合同終止，非業(yè)主不能續(xù)租。

（四）構(gòu)建小區(qū)停車位登記制度

1.設(shè)立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)

我國(guó)《物權(quán)法》第74條明確指出，停車位如果建設(shè)在公共部分，那么不需要在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行登記，因?yàn)樗鼘儆诠卜?wù)管理設(shè)施，不作為房屋建設(shè)的一部分。但在小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃中，在規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的，屬于小區(qū)的附屬部分，要進(jìn)行登記。《房屋登記辦法》第22條進(jìn)一步規(guī)定，停車位登記是在開發(fā)商進(jìn)行房屋登記時(shí)，以一體的形式進(jìn)行登記的，停車位作為房屋的一部分，不能進(jìn)行單獨(dú)處理，要依賴房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。但獨(dú)立車庫(kù)存在于小區(qū)內(nèi)，并以單獨(dú)的形式進(jìn)行房屋登記，它作為小區(qū)獨(dú)立的一部分，不依附于房屋所有權(quán)的歸屬，開發(fā)商有權(quán)進(jìn)行出售等處分行為。從這些規(guī)定可以看出，小區(qū)停車位的登記制度尚未完善，應(yīng)當(dāng)以法律明文規(guī)定的方式對(duì)小區(qū)內(nèi)不同類型的停車位進(jìn)行劃分，按照不同的辦理流程進(jìn)行登記，并且要設(shè)立統(tǒng)一的登記部門，從而真正以法律手段保障小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)車位車庫(kù)的所有權(quán)。

筆者認(rèn)為，建立并完善小區(qū)停車位登記制度，應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)行政管理部門的工作范疇，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定進(jìn)行登記，確定停車位的權(quán)屬。在登記的過程中，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)該按照小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中所記載的小區(qū)停車位的水平投影最大占地范圍以及起止深度進(jìn)行辦理，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也要在房產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明小區(qū)停車位的類型和用途。通過上述措施，可以最大限度地保證業(yè)主能夠合理使用小區(qū)停車位，減少因停車位權(quán)屬不明而產(chǎn)生的各種糾紛，并在一定程度上緩和開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系。

2.建立小區(qū)停車位預(yù)購(gòu)登記制度

所謂“停車位預(yù)購(gòu)登記制度”，即業(yè)主在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，因尚無車輛或沒有能力購(gòu)車等原因暫時(shí)不需要使用停車位時(shí)，可以對(duì)小區(qū)停車位享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，確保小區(qū)內(nèi)擁有車輛和沒有車輛的業(yè)主享有同等的權(quán)利，避免開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)部的停車位出租和出售給非業(yè)主，從而充分保障業(yè)主對(duì)停車位的使用權(quán)。不過，為了防止業(yè)主濫用權(quán)利，造成停車位資源的浪費(fèi)，進(jìn)行預(yù)購(gòu)登記制度的業(yè)主，必須在登記后一年內(nèi)使用停車位，否則將喪失對(duì)停車位的使用權(quán)。

[責(zé)任編輯：龐芳洲]endprint