房企競相放“長”線

吳潔

隨著一二線城市房價的持續(xù)走高，國家對住房租賃市場的態(tài)度由鼓勵變?yōu)橹С?，長租公寓成為房地產(chǎn)發(fā)展新的風向標。

北京西直門一套38平方米的一居室，是上班族陳怡在北京租的第四套房。區(qū)別于之前的散租，這次的房子真的能“拎包即住”，有家具、電器，保潔每隔一段時間上門打掃一次，且不用收服務管理費。在租房者口中，這樣的房子叫“長租公寓”——有著傳說中的高規(guī)格裝修、集中式打掃、各種社群活動以及各種省心管理。

其實，與傳統(tǒng)的散租方式相比，長租公寓的價格并不便宜，但卻籠絡了越來越多的人，尤其是講究生活品質(zhì)的90后“租二代”。那么，“長租公寓”的興起，能否解決租房痛點？各家房企的加盟，又能否讓房地產(chǎn)市場真正邁入“長租時代”？

“風口”終于要來了

“沒想到政策來得這么快！”西南證券房地產(chǎn)分析師胡華如最近感觸良多。關于發(fā)展住房租賃市場的紅頭文件頻頻發(fā)布，讓這個已經(jīng)觀察長租公寓領域多年的市場行業(yè)研究者頗為感慨：“雖然這個行業(yè)還存在痛點，但我看到希望已經(jīng)越來越近了。”

許多長租公寓的從業(yè)者、研究者，都與胡華如有著相同的感受：“風口”終于要來了。

曾經(jīng)，住房租賃市場這只“蛋糕”，雖有萬億級別，卻也只是房地產(chǎn)饕餮盛宴上的最后一道甜點，并不太受人重視。但隨著一二線城市房價的持續(xù)走高，國家對住房租賃市場的態(tài)度由鼓勵變?yōu)橹С?，長租公寓成為房地產(chǎn)發(fā)展新的風向標。

一方面，人口凈流入的大中城市，住房租賃市場需求旺盛，發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)中國指數(shù)研究院重點城市租金水平估算，2016年全國戶均年租金（私房租金）為2.0萬元，據(jù)此測算流動人口帶來的租賃市場規(guī)模每年達1.2萬億元。另據(jù)國家衛(wèi)計委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告（2016）》稱，未來一二十年，中國仍將處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程，2020年中國仍有2.5億以上的流動人口，將帶來巨大的居住需求。

另一方面，租賃房源總量不足，市場秩序不規(guī)范，政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。

怎樣讓城市新人“住有所居”？從2016年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，到今年7月底住建部、國家發(fā)改委等九個部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展，并且確定了12座城市作為首批開展住房租賃試點的城市。一系列的政策出臺，在長租公寓的從業(yè)者們眼里，無疑是一針最給力的“強心劑”。

“化解了此前長租公寓在發(fā)展過程中遭遇的缺少政策支持的尷尬，也讓長租公寓企業(yè)有了更多的選擇。”胡華如認為，多重政策利好，讓長租公寓這個“風口”，風力更強勁了。

不玩“租房”的房企不是好巨頭

其實，早在2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，就已經(jīng)拉開了長租公寓爆發(fā)式增長的序幕，短短3年有近100億元資本流向這個領域。而從去年開始，長租公寓市場加速興起，已有不少長租公寓品牌如同雨后春筍般紛紛冒出頭來，而且個個來頭不小。

萬科是最早進入長租公寓市場的地產(chǎn)巨頭，2015年單獨成立了租賃公寓業(yè)務部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試。2016年5月正式推出了長租公寓業(yè)務的統(tǒng)一品牌“泊寓”。據(jù)悉，目前泊寓已布局了北京、上海、廣州、深圳、西安等26個城市。

龍湖地產(chǎn)也在2016年8月宣布推出“冠寓”，長租公寓成為龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后的“第四大主航道業(yè)務”。在今年8月中期業(yè)績發(fā)布會上，龍湖披露，截至7月冠寓已進入7個城市，運營了10個項目。同時龍湖冠寓還定下了未來的目標：今年內(nèi)布局16個一線及領先二線城市，開業(yè)房間數(shù)將合計超過1.5萬間，到2020年達到20億元營收。

碧桂園也于2017年5月成立長租事業(yè)部，計劃今年年底在上海區(qū)域推出首個長租公寓項目。近期更是與中信銀行簽約，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元保障性基金。

……

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在國內(nèi)排名前30的房企中，將近1/3房企正通過不同方式介入住房租賃市場。

“大型房企紛紛搶灘進入長租公寓，除了看好租賃的發(fā)展以外，也是為旗下自持用地尋找新的開發(fā)思路?！焙A如表示，“事實上，2016年9月，國務院曾出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政，其中重要的一條便是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。”

2016年12月1日，萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，多個城市陸續(xù)在土拍中加入了全部或部分自持的條款。

“也就是說，未來房企手中必將自持大量住宅。開發(fā)長租公寓，將成為房企重要的業(yè)務類型?！焙A如表示。

短期內(nèi)搶灘比盈利更重要

2017年4月，長租公寓品牌優(yōu)客逸家CEO劉翔對媒體宣布，該公司不久前在成都市場首次實現(xiàn)單城市盈利。

此事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動，不僅因為優(yōu)客逸家是首家實現(xiàn)規(guī)?；钠髽I(yè)，更關鍵的是，它采取的分散式形態(tài)此前并不為人所看好。

據(jù)了解，目前多數(shù)長租品牌運營的都是集中式公寓，整棟或某幾層樓全是這個品牌的房間。比如YOU+（包括國際社區(qū)和青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)）、自如寓、魔方、萬科驛、龍湖冠寓等。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，集中式公寓的房源或買或租，一次性就能解決，經(jīng)營時也方便管理，還能為租客提供更多增值服務，是長租公寓最佳實現(xiàn)形式。相比之下，優(yōu)客逸家和中介機構合作，從分散的業(yè)主手中租來房屋，經(jīng)裝修、隔斷之后再轉(zhuǎn)租的模式，流程上不僅復雜，而且不容易聚集流量，拓展多元化經(jīng)營。

然而，這些都是基于企業(yè)利益角度做出的比較。從需求端看，分散式公寓實際上更符合當前用戶租房的習慣。而且后者因為房源供給量大，地段、價位可選擇空間大，更能滿足租戶的個性化需求。從價格上看，分散式也比集中式更親民。因為前者提供的是合租房，后者是單間配套，成本顯而易見。

不過，不管是分散式還是集中式，長租公寓的租金普遍比普通公寓高出不少。

但是，盡管有著高租金，對于長租公寓的運營者來講，“賬還是算不過來”。

華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓行業(yè)研究報告就指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點。但據(jù)其深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

因此，就資金實力最為雄厚的開發(fā)商而言，初期做長租公寓似乎“并不是為了賺錢”。剛剛踏入長租公寓的龍頭房企碧桂園就表示“不虧錢就是賺”;而龍湖也表示，做長租公寓“三年內(nèi)不考慮盈利”;萬科董事會主席郁亮也在今年年中的業(yè)績會上表示：“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經(jīng)很滿意了，未來長租公寓回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走?！?/p>

就中介來講，目前，巨頭鏈家旗下的自如公寓已經(jīng)完全獨立運營，但其盈利與否仍是謎團。此外，最先踏入長租公寓領域而且備受資本關注的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如魔方公寓、青客公寓等雖然在激烈的市場競爭中存活了下來，但是也難言盈利，其規(guī)模擴張仍然主要依靠一輪又一輪的融資來支撐。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示：“如果你沒有在紅利收割期到來之前提前布局，那你怎么可能享受到時的紅利呢？”endprint