中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長和就業(yè)的影響測算

周景彤， 葉銀丹

(中國銀行研究院， 北京 100818)

20世紀90年代以來，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，加之城鎮(zhèn)住房體制改革深化，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資也成為拉動我國經(jīng)濟增長的關(guān)鍵因素。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值為77 561億元，占當年GDP的6.8%，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的貢獻率為6.2%(1)數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站https://data.stats.gov.cn，經(jīng)整理而成。。當前新冠肺炎疫情對我國經(jīng)濟造成較大沖擊，在堅持“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的前提下，準確測算房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長及就業(yè)的影響，對穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、保民生都具有積極意義。

目前，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長影響的相關(guān)研究主要集中在兩個方面：一是房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系。景剛、王立國基于中國31省市面板數(shù)據(jù)，得出房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟增長的影響效應(yīng)在經(jīng)濟相對發(fā)達的東部地區(qū)和中部地區(qū)影響較大的結(jié)論[1]。二是房地產(chǎn)相關(guān)消費與經(jīng)濟增長的關(guān)系。魯君四指出房地產(chǎn)消費所帶來的經(jīng)濟效益非常明顯[2]。

綜上，從某一角度研究房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟影響的文獻已有不少，但還缺少完整、系統(tǒng)的影響測算。根據(jù)國民經(jīng)濟核算的理論框架，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的影響不僅體現(xiàn)在供給端的投資拉動，還體現(xiàn)在需求端的房地產(chǎn)相關(guān)消費拉動。同時，供給和需求兩端又通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈拉動就業(yè)。因此，本文利用國民經(jīng)濟核算框架、投入產(chǎn)出模型及相關(guān)統(tǒng)計分析方法，從供需兩端分別測算了房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動情況及房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟各行業(yè)的就業(yè)促進情況，進而比較系統(tǒng)地研究了房地產(chǎn)業(yè)對我國宏觀經(jīng)濟的影響。

一、供給視角下房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻

隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值從1978年的79.7億元，快速增長到2021年的77 560.8億元。在這40多年的時間里，房地產(chǎn)業(yè)增加值的年均增速超過17%，明顯快于同期GDP年均增速(8.3%左右)。同時，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例也逐步提高(見圖1)。1978至1986年，房地產(chǎn)市場化進程還未開啟，住房主要按計劃生產(chǎn)和分配，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例低于3%，且絕大多數(shù)年份低于2.5%。1987年房地產(chǎn)業(yè)開始探索市場化改革，1987至1997年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例位于3%～4%區(qū)間。1998年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，房地產(chǎn)市場化發(fā)展正式開始。隨后，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，除2008年等個別年份有所波動外，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例持續(xù)提高，從1998年的4%提高到2021年的6.8%。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值和GDP的比例資料來源：國家統(tǒng)計局，中國銀行研究院。

本文利用不變價房地產(chǎn)增加值與不變價GDP來計算房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的貢獻率(不變價計算以1978年為基期)，計算公式為：房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長貢獻率=Δ不變價房地產(chǎn)增加值/Δ不變價GDP×100%；房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)增加值增長貢獻率的計算同理。計算發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的貢獻率的變化大致可分為兩個階段(見圖2)。1979至2007年，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的貢獻率波動上升，由1979年的1%，上升為2007年的7.8%。2008年，受金融危機沖擊，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的貢獻率降為0.3%，但2009年即反彈為5.6%。2009年后，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的貢獻率波動較大，2020年上升至7.7%，2021年小幅下降至6.2%。

圖2 供給視角下房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率資料來源：國家統(tǒng)計局，中國銀行研究院。

二、需求視角下房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻

(一)房地產(chǎn)相關(guān)消費對經(jīng)濟增長的貢獻

借鑒許憲春等人[3]對房地產(chǎn)消費的估算方法，本文采用居民消費支出中的居住類消費支出來估算房地產(chǎn)消費(2)居民消費支出中的居住類消費支出包括房租、住房維修管理費、水電煤氣費用和自有住房虛擬租金支出，這些消費構(gòu)成房地產(chǎn)消費。由于數(shù)據(jù)不可得，本文估算房地產(chǎn)消費時，未包括居民消費支出中的家庭設(shè)備用品及服務(wù)類支出。，該方法因不包含居民自有住房虛擬租金部分，因此存在一定程度的低估。自2013年以來(3)從2013年起，國家統(tǒng)計局開展了城鄉(xiāng)一體化住戶收支與生活狀況調(diào)查，2013年及以后數(shù)據(jù)來源于此項調(diào)查。這與2013年前的分城鎮(zhèn)和農(nóng)村住戶調(diào)查的調(diào)查范圍、調(diào)查方法、指標口徑有所不同。因此，本文消費相關(guān)數(shù)據(jù)的分析從2013年開始。，房地產(chǎn)消費支出占居民消費支出比例基本穩(wěn)定在17.9%～19.3%，占最終消費支出比例則穩(wěn)定在12.6%～13.4%(見表1)。房地產(chǎn)消費支出占支出法GDP比例呈現(xiàn)上升趨勢，2013年為6.88%，2018年及以后則保持在7%以上。此外，除個別年份外，房地產(chǎn)消費對支出法GDP增長的拉動作用基本保持在6.7%～8.8%。

表1 房地產(chǎn)消費對GDP增長的貢獻率 %

(二)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻測算

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資變化趨勢

自1986年中國形成房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計制度以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的發(fā)展可分為4個階段。2000年前，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較不穩(wěn)定。1987至1999年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長39.82%，增速最高年份1993年為165%，最低年份1990年為-7.22%(見圖3)。2000年至2010年為高速發(fā)展階段，年均增速為25.2%。2011年至2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步下行，由2011年的28.05%下降至2015年的1%以下。2016年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速又逐步回升，2019年為9.9%，但2021年下降至4.4%。

圖3 1988—2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速資料來源：國家統(tǒng)計局，中國銀行研究院。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻

房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例自1987年以來整體呈波動上升趨勢，由1987年的3.95%上升為2021年的27.11%(圖4)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率(4)房地產(chǎn)開發(fā)投資對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率=(當年房地產(chǎn)開發(fā)投資-上年房地產(chǎn)開發(fā)投資)/(當年全社會固定資產(chǎn)投資-上年全社會固定資產(chǎn)投資)×100%。的變化經(jīng)歷了波動平穩(wěn)再波動的過程。1987至1999年波動較為劇烈，貢獻率最低的是1990年，為-18.48%；最高的是1992年，達到151.86%；2000至2017年期間相對平穩(wěn)，貢獻率基本保持在10%～40%區(qū)間內(nèi)；2018年以來，貢獻率再次出現(xiàn)較大幅度波動，2018年貢獻率升至264.8%，2020年又降至-28.4%。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)投資、全社會固定資產(chǎn)投資和固定資本形成總額之間的關(guān)系，本文通過支出法GDP中的固定資本形成總額對GDP增長的貢獻，來推算房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟增長的貢獻。因為土地購置費不計入固定資本形成總額，所以本文在推算出房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占支出法GDP的比例，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率時，均剔除了土地購置費影響。

圖4 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例及其對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻資料來源：國家統(tǒng)計局，中國銀行研究院。

研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占支出法GDP的比例自2002年以來，經(jīng)歷震蕩上升、高位平穩(wěn)和穩(wěn)步下降三個階段(見表2)。2002至2009年，該比例由5.3%逐步上升為6.07%；2010至2013年該比例均高于7%；2014至2018年，該比例逐步由6.85%下降至5.92%；但2020年又上升至8.53%。2002至2020年期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資對支出法GDP增長的貢獻率的波動相對較大。2009年，因金融危機后的投資刺激政策，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率達到13.08%；近些年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率基本穩(wěn)定在6.5%～7.6%。

表2 房地產(chǎn)開發(fā)投資對支出法GDP增長的貢獻率 %

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的間接貢獻測算

房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多的特征。因而，為了科學(xué)評估房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響，必須考慮房地產(chǎn)業(yè)通過拉動其他產(chǎn)業(yè)對GDP產(chǎn)生的間接貢獻。

(1)投入產(chǎn)出模型構(gòu)建

投入產(chǎn)出模型是研究投資如何通過復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與傳導(dǎo)機制帶動經(jīng)濟發(fā)展的一個有力工具，其數(shù)學(xué)表達式如下：

AX+Y=X，

(式1)

其中，X為總產(chǎn)品列向量，Y是最終產(chǎn)品列向量，A為直接消耗系數(shù)矩陣。

ΔX=(I-A)-1ΔY，

(式2)

ΔGDP=Av(I-A)-1ΔY。

(式3)

此外，將拉動的國外產(chǎn)出扣除(即扣除進口部分)，則有：

(式4)

(式5)

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的間接貢獻

中國每5年開展一次投入產(chǎn)出調(diào)查，同時編制投入產(chǎn)出基準表。本文根據(jù)以上構(gòu)建的投入產(chǎn)出模型，以及最新的2017年149個部門的投入產(chǎn)出基準表，測算房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的間接貢獻[3]。

2018—2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為120 263.51億元、132 194.26億元、141 442.95億元、147 602.08億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資包括建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費和其他費用。其中，其他費用主要包括土地購置費、舊建筑購置費等不能直接形成固定資本的費用，因此在計算中需將其扣除[3]。2018—2021年其他費用分別為42 769.68億元、48 518.27億元、52 245.27億元、52 024.64億元，則扣除了其他費用的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為77 493.83億元、83 675.99億元、89 197.68億元、95 577.44億元。將扣除了其他費用的房地產(chǎn)開發(fā)投資代入式(5)，即得到2018—2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資對各行業(yè)增加值的拉動作用(見表3)。

研究發(fā)現(xiàn)，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動各相關(guān)行業(yè)增加值合計達到80 549.63億元，占當年GDP的7.04%。具體來說，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為4 419.58億元、49 770.66億元和26 359.39億元，分別占其當年增加值的5.32%、11.04%和4.32%。從細分行業(yè)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資對建筑業(yè)的拉動作用最大。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動建筑業(yè)增加值23 837.78億元，占當年建筑業(yè)增加值的29.75%。

表3 房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動國民經(jīng)濟主要行業(yè)增加值情況

三、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)拉動就業(yè)情況

(一)非競爭型投入產(chǎn)出模型構(gòu)建

XD+YD+E=X，

(式6)

XM+YM=M。

(式7)

其中，XD=ADX，XM=AMX，AD、AM分別為國內(nèi)品的直接消耗系數(shù)矩陣和進口品的直接消耗系數(shù)矩陣，故上式又可以改寫為：

ADX+YD+E=X，

(式8)

表4 非競爭型投入產(chǎn)出表

AMX+YM=M。

(式9)

(二)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)直接和間接拉動就業(yè)情況

根據(jù)曹旭華、田霄燕的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)影響力具有“乘數(shù)效應(yīng)”，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅帶動房地產(chǎn)業(yè)直接就業(yè)人數(shù)增長，還通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)拉動間接就業(yè)[5]。因此，在上文編制的非競爭型投入產(chǎn)出表中，本文還增加了各行業(yè)就業(yè)人數(shù)Lj(見表4)用來研究房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)吸納和拉動情況。由于沒有與投入產(chǎn)出表口徑一致的就業(yè)人數(shù)數(shù)據(jù)，本文借鑒張鐘文等人一文中采用的方法估算房地產(chǎn)業(yè)的直接和完全非農(nóng)就業(yè)系數(shù)[6]。計算發(fā)現(xiàn)，從完全非農(nóng)就業(yè)系數(shù)和直接非農(nóng)就業(yè)系數(shù)上來看，各行業(yè)的就業(yè)拉動能力相差較大(見圖5)。

圖5 各行業(yè)就業(yè)人數(shù)、直接非農(nóng)就業(yè)系數(shù)和完全非農(nóng)就業(yè)系數(shù)資料來源：國家統(tǒng)計局，2017年投入產(chǎn)出表，中國銀行研究院。

與房地產(chǎn)密切相關(guān)的三個行業(yè)(建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè))中，建筑業(yè)的就業(yè)拉動能力最大(見表5)。建筑業(yè)每增加1億元總產(chǎn)出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計635人，其中直接拉動就業(yè)262人。建筑業(yè)間接拉動的就業(yè)主要集中在制造業(yè)，1億元建筑業(yè)總產(chǎn)出間接拉動制造業(yè)就業(yè)130人。金融業(yè)的就業(yè)拉動能力第二，金融業(yè)每增加1億元總產(chǎn)出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計511人，其中直接拉動就業(yè)270人。房地產(chǎn)業(yè)本身的就業(yè)拉動能力并不大，房地產(chǎn)業(yè)每增加1億元總產(chǎn)出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計351人，其中直接拉動就業(yè)212人。

表5 建筑業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)單位總產(chǎn)出拉動就業(yè)情況 人/億元

四、房地產(chǎn)投資下降對宏觀經(jīng)濟的影響估算

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求大、投資周期長等特點，因此融資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速與同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和滯后半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速之間的相關(guān)系數(shù)分別為0.73和0.81?？梢姡康禺a(chǎn)融資和投資之間具有較高相關(guān)性，并且房地產(chǎn)資金來源不僅影響當期房地產(chǎn)開發(fā)投資，還對半年后的房地產(chǎn)開發(fā)投資有較大影響(圖6)。

從資金來源的角度看，銷售定金、預(yù)付款和個人按揭貸款等銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的最大組成部分，約占50%(圖7)。除了銷售回款之外，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金和外部融資是另兩大資金來源，分別約占全部資金來源的30%和15%。2021年以來，在“三條紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等政策下，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資困難加大，疊加三季度以來房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱以及基數(shù)因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速持續(xù)放緩，其對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響將在2022年持續(xù)顯現(xiàn)。預(yù)計2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在悲觀、中性和樂觀情況下分別為3%、4%和5%左右。

圖6 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速資料來源：國家統(tǒng)計局，中國銀行研究院。

圖7 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源資料來源：Wind，中國銀行研究院。

據(jù)此計算，在悲觀、中性、樂觀情形下，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為152 030.14億元、153 506.16億元和154 982.18億元；扣除其他費用后(按2020年其他費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例36.94%扣除)，分別為95 870.21億元、96 800.99億元和97 731.77億元。根據(jù)投入產(chǎn)出模型，可得到在悲觀、中性和樂觀情形下，2022年房地產(chǎn)投資將分別拉動GDP 80 796.37億元、81 580.8億元和82 365.23億元。悲觀、中性和樂觀情況下，將分別下拉2022年GDP增速0.31%、0.24%和0.18%(6)2021年和2022年GDP平減指數(shù)(1978年=100)分別為4 100和4 300。(見表6)。

表6 2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降及其對宏觀經(jīng)濟的影響測算

五、研究結(jié)論與政策建議

研究發(fā)現(xiàn)，當前房地產(chǎn)業(yè)仍在中國經(jīng)濟增長和就業(yè)保障等方面發(fā)揮著重要作用。盡管從生產(chǎn)角度看，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例不高，但從需求角度看，房地產(chǎn)消費和房地產(chǎn)投資對支出法GDP增長貢獻較大。當前，房地產(chǎn)消費占支出法GDP的比例約為7%，對支出法GDP增長的貢獻約為7%～8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資對支出法GDP增長的直接貢獻約為7%；又因房地產(chǎn)業(yè)具有鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多的特點，房地產(chǎn)開發(fā)投資對其他行業(yè)增加值具有較強的間接拉動作用。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資間接拉動GDP約8.05萬億元，約占2021年GDP的7.04%。此外，盡管房地產(chǎn)業(yè)本身的就業(yè)拉動能力并不大，但與之密切相關(guān)的建筑業(yè)和金融業(yè)就業(yè)拉動能力較強。因此，無論是房地產(chǎn)調(diào)控短期政策還是長期政策的制定，都需要充分考慮房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟帶來的影響。

短期來看，當前疫情持續(xù)反復(fù)，經(jīng)濟本身下行壓力較大，短期內(nèi)防止房地產(chǎn)投資過快下滑、維持房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定對于經(jīng)濟企穩(wěn)十分重要[7]。建議：一是在堅持“房住不炒”總基調(diào)的同時，要更加強調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，多措并舉保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。二是推動房地產(chǎn)金融政策微調(diào)，供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資，逐步引導(dǎo)房企融資環(huán)境回暖。三是因地制宜積極出臺相關(guān)政策，恢復(fù)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場信心，在控制房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，促進房地產(chǎn)銷售和投資保持穩(wěn)定。

從中長期來看，無論是從人均居住面積，還是新型城鎮(zhèn)化等角度，未來中國房地產(chǎn)仍具有健康發(fā)展的空間。但未來房地產(chǎn)發(fā)展要堅決避免走過去催生泡沫和金融風(fēng)險的老路，而應(yīng)通過住房制度改革，以及完善房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等相關(guān)稅收制度等方式，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性，并且更好地發(fā)揮房地產(chǎn)拉動實體經(jīng)濟的功能，實現(xiàn)行業(yè)良性發(fā)展。建議：一是穩(wěn)妥推動房產(chǎn)稅試點擴大，積極研究遺產(chǎn)稅，引導(dǎo)市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)逐步回歸居住屬性。二是著重緩解房地產(chǎn)發(fā)展的差異性和不平衡性，更好地滿足居民合理的居住需求。針對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性差異，因地制宜，一城一策，推動各地房地產(chǎn)價格與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和居民收入情況相匹配。同時，加大共有產(chǎn)權(quán)房、限價房等多種保障性住房建設(shè)投入，靈活創(chuàng)新更多住房保障模式，滿足居民合理的住房需求。