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    房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

    2017-11-29 19:28:24張萌
    中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2017年22期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)

    【摘 要】當(dāng)前,在房地產(chǎn)行業(yè)中,以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為了企業(yè)獲得土地使用權(quán)的主要方式,這種表面看起來(lái)合法的轉(zhuǎn)讓方式其背后蘊(yùn)藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。在利益驅(qū)動(dòng)下,無(wú)論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓方,還是股權(quán)受讓方,房地產(chǎn)企業(yè)都使其備受著巨大違約風(fēng)險(xiǎn),留下了很多隱患?;诖耍疚姆治隽朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中面臨的法律風(fēng)險(xiǎn),并提出了控制這些風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓;法律風(fēng)險(xiǎn)

    土地資源是有限的、是不可再生的。因此,我國(guó)對(duì)使用和流轉(zhuǎn)土地方面上做出了嚴(yán)格的、具體的規(guī)定,這樣就給開發(fā)企業(yè)獲得土地資源增大了難度。并且,很多擁有土地資源但實(shí)力較弱的項(xiàng)目公司,希望通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。雖然這一方式具備成本低、手續(xù)少等優(yōu)勢(shì),但還是經(jīng)常會(huì)發(fā)生訴訟糾紛。因此,首先本文淺談了房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中面臨的法律風(fēng)險(xiǎn),然后分析了股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)務(wù)操作以及防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策,希望能夠給有關(guān)行業(yè)帶來(lái)一定借鑒作用。

    一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

    1.項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)

    項(xiàng)目自身土地使用權(quán)有問(wèn)題,是否有非法查封、非法抵押等情況。

    (1)負(fù)擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)的問(wèn)題。由于繳納稅費(fèi)以土地面積進(jìn)行計(jì)算,并年底進(jìn)行繳納,很多情況可因轉(zhuǎn)讓方隱瞞而受讓方負(fù)責(zé)。

    (2)存在土地與房產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)情況。在轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)后,受讓人一并擁有了抵押關(guān)系的權(quán)利以及義務(wù),受讓人必須要承擔(dān)日后抵押權(quán)人的經(jīng)濟(jì)追償,并且是無(wú)條件承擔(dān)。

    (3)存在原土地上租賃權(quán)設(shè)定的情況。因租賃權(quán)雖然是一種債務(wù)合同,但是具備物權(quán)化發(fā)展趨勢(shì),若是轉(zhuǎn)讓之前設(shè)定了土地的租賃權(quán),而還在合同期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓了土地,轉(zhuǎn)讓之后股權(quán)受讓人繼續(xù)承擔(dān)租賃關(guān)系。

    2.項(xiàng)目企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

    E企業(yè)收購(gòu)了G房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)65%的股權(quán),想要以大股東身份對(duì)主導(dǎo)F企業(yè)承擔(dān)建設(shè)的某一個(gè)建筑類項(xiàng)目,并已經(jīng)完成了E企業(yè)與G房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的股份變更登記手續(xù)。但在具體經(jīng)營(yíng)決策中,持有G企業(yè)35%股權(quán)的股東認(rèn)為:盡管E企業(yè)已經(jīng)成為了企業(yè)最大股東,但結(jié)合企業(yè)具體章程而,只是享有55%的分紅權(quán)、表決權(quán),并不能享有控制權(quán)、主導(dǎo)權(quán)。這時(shí)E企業(yè)才了解與其原受讓股權(quán)時(shí)簽訂了一份無(wú)效合同,并且與G企業(yè)在工商行政部門備案登記實(shí)際內(nèi)容不符,也沒(méi)有對(duì)分紅權(quán)與表決權(quán)進(jìn)行約定和限制,所以,E企業(yè)就與G企業(yè)原股東產(chǎn)生了法律糾紛。項(xiàng)目企業(yè)的成立狀況、最初工商登記注冊(cè)信息、企業(yè)是否有過(guò)變更登記狀況、財(cái)稅經(jīng)濟(jì)情況等等信息,這些信息都是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)衡量的重點(diǎn)。所以通常不會(huì)對(duì)第三方公開,使受讓方需要深入調(diào)查,而調(diào)查的重點(diǎn)無(wú)非就是項(xiàng)目企業(yè)的原有債權(quán)債務(wù),因此在實(shí)際調(diào)查中,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司原有債務(wù)債權(quán)深程度調(diào)查,股權(quán)受讓方盡可能降低自身面臨的風(fēng)險(xiǎn),最大程度上保證自身的經(jīng)濟(jì)效益。

    3.項(xiàng)目企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)

    如果轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目企業(yè)存在著原股東中途退出,或者注冊(cè)資金不足,而新股東無(wú)法繳納交易股權(quán)價(jià)款?;蛘叽蠊蓶|私自簽定轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)協(xié)議。遇到這樣問(wèn)題就會(huì)造成受讓方支付了獲得股權(quán)的資金,卻無(wú)法真正得到相應(yīng)股權(quán)。

    4.債務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)

    某一案例:C企業(yè)了解到D房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有一處房地產(chǎn)項(xiàng)目,并已經(jīng)開發(fā)建設(shè)動(dòng)工了一半,想要以收購(gòu)D房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)所有股權(quán)方式獲得開發(fā)和建設(shè)這一項(xiàng)目的股權(quán)。正當(dāng)C企業(yè)按照與D企業(yè)股東簽訂股權(quán)協(xié)議后,并已經(jīng)支付了所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款,承建此項(xiàng)目施工總包的建筑施工方提出了D企業(yè)拖欠了一大筆工程價(jià)款,要求建筑工程施工款優(yōu)先受償權(quán),并申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)在建工程進(jìn)行了查封。并且,項(xiàng)目設(shè)計(jì)方以原D企業(yè)拖欠高額設(shè)計(jì)費(fèi)為理由申請(qǐng)對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金賬戶進(jìn)行查封。這樣一來(lái),C企業(yè)就陷入了舉步維艱的狀態(tài)中。股權(quán)受讓方在與轉(zhuǎn)讓方簽訂協(xié)議之后,就需要履行原項(xiàng)目企業(yè)的債務(wù)責(zé)任。即便股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中規(guī)定出受讓方并不承擔(dān)原目標(biāo)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),這種協(xié)議在我國(guó)法律中是不受保護(hù)的。

    5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的無(wú)效法律風(fēng)險(xiǎn)

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效有很多種因素,如:法律程序、轉(zhuǎn)讓主體、并未通過(guò)有關(guān)部門審批、轉(zhuǎn)讓股權(quán)后沒(méi)有及時(shí)到工商局進(jìn)行變更登記、國(guó)有股權(quán)沒(méi)有通過(guò)國(guó)資委審批辦理產(chǎn)權(quán)界定登記、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與公司章程約定內(nèi)容不符未經(jīng)股東會(huì)表決等等,其直接后果是股權(quán)受讓方無(wú)法實(shí)現(xiàn)得到房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)這一實(shí)際目的。

    二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體操作與風(fēng)險(xiǎn)控制防范

    1.做好深入調(diào)查,確保投資決策的合理性

    在框架協(xié)議簽訂后,聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)企業(yè)深入調(diào)查財(cái)務(wù),并提交出評(píng)估資產(chǎn)與審計(jì)報(bào)告,其內(nèi)容包括目標(biāo)公司的繳納稅收、分析預(yù)期效益、債權(quán)債務(wù)等等。并且聘請(qǐng)律師事務(wù)所深入調(diào)查目標(biāo)公司,并出具相應(yīng)的調(diào)查報(bào)告,法律盡職報(bào)告包括很多內(nèi)容,具體包括:是否有完備的審批手續(xù)、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、目標(biāo)公司注冊(cè)成立狀況等等,確保影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的資產(chǎn)全部都能夠登記在受讓企業(yè)名下。結(jié)合調(diào)查實(shí)際結(jié)果,從市場(chǎng)預(yù)期、財(cái)務(wù)以及法律等等方面上調(diào)查分析目標(biāo)公司實(shí)際情況,為準(zhǔn)確的、合理的進(jìn)行投資決策奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

    2.高度重視交易各個(gè)環(huán)節(jié),制定可行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案

    在進(jìn)行交易過(guò)程中,應(yīng)對(duì)整個(gè)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)高度重視,如:是否清償完債務(wù)、修改企業(yè)章程時(shí)間、文件交接時(shí)間、工商變更登記時(shí)間等等。并制定可行的、具體的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案,實(shí)施方案包括目標(biāo)企業(yè)實(shí)施階段、企業(yè)基本情況、具體步驟等等方面。

    3.陳述申明與具體保證,確保交易順利安全進(jìn)行

    在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議過(guò)程中,陳述要比保證條款更為關(guān)鍵。通常一個(gè)成熟的、標(biāo)準(zhǔn)的條款,將有利于降低交易風(fēng)險(xiǎn),確保交易安全進(jìn)行。因?yàn)槭召?gòu)方的交易風(fēng)險(xiǎn)較高,收購(gòu)方通常應(yīng)要求對(duì)方做出如下幾點(diǎn)保證:

    (1)轉(zhuǎn)讓讓與第三人之間不存在經(jīng)濟(jì)糾紛,變更股權(quán)與企業(yè)交接轉(zhuǎn)讓方與第三人造成經(jīng)濟(jì)糾紛由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。endprint

    (2)轉(zhuǎn)讓方提供的數(shù)據(jù)、資料以及文件應(yīng)該是準(zhǔn)確的、真實(shí)的,除了已經(jīng)披露的事項(xiàng)之外,轉(zhuǎn)讓方無(wú)其他可能造成企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任的事項(xiàng)。

    (3)轉(zhuǎn)讓方對(duì)本企業(yè)的股權(quán)是合法持有的,此股權(quán)不會(huì)出現(xiàn)查封和凍結(jié)等情況。

    (4)轉(zhuǎn)讓方不會(huì)存在拖欠偷稅、行政處罰事項(xiàng)、漏稅等行為。

    (5)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)對(duì)受讓方土地使用權(quán)、其他資產(chǎn)、在建工程等,都享有合法權(quán)益,并已經(jīng)對(duì)土地出讓金全額繳納,不會(huì)出現(xiàn)任何權(quán)限限制。

    (6)轉(zhuǎn)讓方不會(huì)存在沒(méi)有披露的對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)。

    4.安排好交接過(guò)渡工作,保證交接工作順利進(jìn)行

    通常財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告的基準(zhǔn)日是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議日期為準(zhǔn)的,基準(zhǔn)日到變更登記股權(quán)的工作期成為過(guò)渡期。通常特別規(guī)范的做法就是在過(guò)渡期中所進(jìn)行的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由受讓方委托過(guò)渡期小組,而受讓方也需委托過(guò)渡小組,共同做好過(guò)渡期中的交接和報(bào)批工作。在此基礎(chǔ)上,過(guò)渡期小組結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所牽涉的具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),做好交接工作。

    5.擔(dān)保與違約條款合理應(yīng)用,充分發(fā)揮各項(xiàng)條款作用

    因?yàn)楣蓹?quán)交易牽涉很多方面,短期內(nèi)無(wú)法體現(xiàn)所蘊(yùn)藏的交易風(fēng)險(xiǎn),因此應(yīng)充分發(fā)揮擔(dān)保條款與違約條款作用來(lái)處理潛在的風(fēng)險(xiǎn)。一般做法就是受讓方要求轉(zhuǎn)讓方讓經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)度高的自然人或者企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保。違約責(zé)任共包括兩種類型,即:根本違約責(zé)任、延遲履行違約責(zé)任。延遲履行辦理變更登記、延遲履行付款義務(wù)等等,應(yīng)及時(shí)繳納違約金,若沒(méi)有繳納違約金,并超過(guò)一定期限后視為根本違約。

    三、結(jié)語(yǔ)

    總而言之,在房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中,股權(quán)受讓方不可避免的面臨著目標(biāo)企業(yè)未知的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),還有很多潛藏的法律風(fēng)險(xiǎn)。想要避免這些風(fēng)險(xiǎn),并保護(hù)自身的合法效益,需要在項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓處理中事先進(jìn)行深入調(diào)查,對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格防范,這樣才能夠順利進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓,并做好開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作。

    參考文獻(xiàn):

    [1]昌莉榮,楊首云.地產(chǎn)在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓實(shí)務(wù)分析[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā),2015,(21).

    [2]童立.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].上海房地,2014,(07).

    [3]鐘小華.論房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2014,(29).

    [4]雷彩虹.房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)實(shí)務(wù)案例解析[J].中國(guó)律師,2013,(03).

    作者簡(jiǎn)介:

    張萌(1983—),女,職稱:政工師,研究方向:企業(yè)黨建、法律事務(wù)。endprint

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