房地產(chǎn)項目市場定位有關(guān)問題研究

劉明

【摘 要】項目定位在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目決策管理中具有非常重要的作用。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位，首先簡要概述了房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位研究的重要意義，進(jìn)而就房地產(chǎn)開發(fā)項目定位分析方法以及項目定位主要分析內(nèi)容，進(jìn)行了系統(tǒng)的論述分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；市場定位

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮了非常重要的作用。但是在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中也出現(xiàn)了盲目投資的問題，再加上國家對于房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控力度的不斷加大以及房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域競爭的越發(fā)激烈，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的問題越來越多。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)形勢，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的分析研究，準(zhǔn)確的進(jìn)行項目定位和項目開發(fā)，這對于確保房地產(chǎn)開發(fā)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展也具有重要意義。

二、房地產(chǎn)項目市場定位主要作用

房地產(chǎn)項目市場定位在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有非常關(guān)鍵的作用，只有準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)項目市場定位，才能夠確保房地產(chǎn)項目開發(fā)符合市場需求。房地產(chǎn)項目市場定位的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.通過房地產(chǎn)項目市場定位，可以幫助房地產(chǎn)項目開發(fā)商準(zhǔn)確的把握市場，了解當(dāng)前行業(yè)的市場現(xiàn)狀、市場供需、客戶群體以及外部競爭等，進(jìn)而更加精準(zhǔn)地鎖定房地產(chǎn)目標(biāo)市場，制定符合市場實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營策略以及戰(zhàn)略規(guī)劃，無形之中獲得潛在市場。

2.房地產(chǎn)項目市場定位的過程中，能夠?qū)椖繉嵤┻^程中的風(fēng)險狀況以及效益狀況等進(jìn)行評估，準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中可能面臨的政策、資金以及市場風(fēng)險問題，并在項目開發(fā)前期即對風(fēng)險和效益狀況作出評估，以便于在激烈的市場環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展。

3.房地產(chǎn)項目市場定位是項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的有力指導(dǎo)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目分工更加精細(xì)，涉及到項目設(shè)計、營銷銷售、施工管理和物業(yè)管理等多個專業(yè)，通過房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位，有助于提高各個環(huán)節(jié)管理的針對性，提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項目管理的針對性和精準(zhǔn)性，這對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力非常關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)項目定位分析方法

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目市場定位較為常用的分析方法主要有以下幾種：

1.運(yùn)用市場分析方法。采取市場分析法對房地產(chǎn)項目進(jìn)行市場定位分析，主要是通過市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場環(huán)境進(jìn)行宏觀、中觀和微觀分析，收集與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的各類資料，并對所有資料進(jìn)行全面的歸集、整理和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)項目定位。

2.依據(jù)客戶需求定位?？蛻粜枨蠖ㄎ环治鍪且韵M(fèi)者需求作為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)項目定位分析方法，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目市場環(huán)境以及定位分析過程中，根據(jù)消費(fèi)者的購買能力、購買傾向以及消費(fèi)偏好等等方面實際需求，來制定符合消費(fèi)者實際需求的個性化產(chǎn)品。

3.項目SWOT分析方法。這是在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應(yīng)用較為廣泛，也非常簡便可行的分析方法。主要是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會以及威脅等方面的全面分析，準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中可能出現(xiàn)的各種有利以及不利因素，進(jìn)而對房地產(chǎn)項目定位。

4.建筑策劃分析方法。這種分析方法，主要是以市場調(diào)查分析結(jié)論作為主要的依據(jù)，按照房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃目標(biāo)，根據(jù)建筑學(xué)理論知識等，對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計提供科學(xué)合理的意見建議，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行項目定位。

四、房地產(chǎn)項目市場定位主要內(nèi)容

在房地產(chǎn)項目市場定位具體實施過程中，應(yīng)該重點在以下幾方面采取有效的控制措施：

1.科學(xué)合理的設(shè)定房地產(chǎn)項目開發(fā)理念。具體來說，也就是基于房地產(chǎn)企業(yè)的價值觀、企業(yè)文化，確定項目開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，重點是充分發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確保項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展以及品牌建設(shè)。

2.明確房地產(chǎn)項目用途功能。在房地產(chǎn)項目市場定位時，應(yīng)根據(jù)項目所處地區(qū)的城市規(guī)劃限制條件，按照較優(yōu)利用原則準(zhǔn)確的確定開發(fā)類型，并對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能。

3.對目標(biāo)客戶進(jìn)行定位。主要是在項目市場調(diào)查研究結(jié)論基礎(chǔ)上，按照消費(fèi)者群體的有效需求，初步確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要目標(biāo)客戶，并對目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)能力進(jìn)行深入分析，為產(chǎn)品定位、價格定位等提供準(zhǔn)確指導(dǎo)。

4.進(jìn)行項目初步設(shè)計。在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地和目標(biāo)客戶的具體情況，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步設(shè)計，并對項目的主體建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行細(xì)化確定。

5.對房地產(chǎn)項目的租售價格進(jìn)行測算。主要是以類似房地產(chǎn)項目的市場價格作為參考，參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)挠嬎惴治龇椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價格的多種影響因素，對房地產(chǎn)項目的租售價格進(jìn)行測算。

6.進(jìn)行房地產(chǎn)項目營銷方案的制定。主要是綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)實力和項目投資流量，并充分考慮到房地產(chǎn)項目的風(fēng)險和利益的辯證關(guān)系，研究制定營銷策劃方案，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)，進(jìn)行項目營銷。

五、結(jié)語

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為了確保房地產(chǎn)投資效益，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況，綜合選擇合理的房地產(chǎn)項目市場定位分析方法，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的客戶、產(chǎn)品、價格、形象以及品牌等多方面進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，以進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)市場需求，促進(jìn)企業(yè)效益的順利實現(xiàn)。

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