試論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及發(fā)展策略

柯軍欽

摘 要 我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了較大的契機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取決于房地產(chǎn)對(duì)人們的實(shí)際價(jià)值，與人們的生活有直接的關(guān)系，影響著人們的生活質(zhì)量。我國在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過程中受到了較多因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一度受到阻礙。本文主要通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的發(fā)展策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 影響因素 發(fā)展策略

“十二五”期間，西寧市奮力打造綠色發(fā)展樣板城市加快建設(shè)幸福西寧，城鎮(zhèn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，住房供應(yīng)體系基本形成、開發(fā)投資逐年增加、開發(fā)品質(zhì)逐步提升、住房條件顯著改善，吸引全省和外來人口來西寧購房安家。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是與房地產(chǎn)相關(guān)的生產(chǎn)、交換、分配及消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總和。就我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說，其在發(fā)展過程中主要呈現(xiàn)商品性、社會(huì)性和公有性三個(gè)特征。房地產(chǎn)本身是一種商品，因此其具有商品經(jīng)濟(jì)的屬性。房地產(chǎn)是我國一個(gè)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)部門，與人們的日常生活息息相關(guān)，還直接影響社會(huì)生產(chǎn)效能，具有一定的社會(huì)性。土地從根本上說是屬于國家的或者集體的，所以具有公有性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

（一）經(jīng)濟(jì)因素

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，最主要的影響因素就是經(jīng)濟(jì)，其中包括物價(jià)、居民收入水平、利率等。房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)比較復(fù)雜的項(xiàng)目，在建設(shè)過程中材料成本及人工成本都會(huì)出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，這是物價(jià)因素的主要表現(xiàn)形式。一般情況下，收入水平較高的人具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)投資意識(shí)，因此房地產(chǎn)銷量就會(huì)得到一定程度的提升。一旦人們的收入水平降低，就難以承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)銷量就會(huì)下降，從而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。雖然利率的調(diào)整并不能直接決定房價(jià)，但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給影響房價(jià)，利率上調(diào)，購買力降低，房地產(chǎn)需求減少，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而起到控制房價(jià)，給房地產(chǎn)降溫的作用?！笆濉睍r(shí)期西寧市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1000億元，較“十一五”時(shí)期增長280%。其中住宅投資660億元，較“十一五”時(shí)期增長235%。“十二五”時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的21%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)突出。

（二）社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)因素較多，主要包括社會(huì)政治、秩序及經(jīng)濟(jì)等。近年來，我國社會(huì)發(fā)展趨于穩(wěn)定，人們的安全感越來越高，進(jìn)而增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。從另外一個(gè)方面來說，我國城鎮(zhèn)化率水平越來越高，使得城市化發(fā)展進(jìn)程加快，進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求量，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了一定的正面影響。

（三）市場因素

市場因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中主要依靠房地產(chǎn)銷售擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長量，而市場則是銷售的主要陣地。房地產(chǎn)也是作為一種商品存在的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，會(huì)受到市場供求關(guān)系的影響，因此會(huì)受到一定市場因素的影響。

（四）國際因素

國際因素主要是指國際經(jīng)濟(jì)、軍事以及政治等。我國越來越全球化，中華文化及美食吸引了很多外國友人，有很多的外國人逐漸在中國定居。在這種情況下，房地產(chǎn)的需求量會(huì)有一定的上升，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就有所提升。我國受到全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，若是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較好，就會(huì)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。另外，我國部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來自外資，當(dāng)前國際競爭形勢(shì)比較嚴(yán)峻，這也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）完善金融制度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展本身是一種金融活動(dòng)，容易受到金融市場的影響。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過程中，就需要通過對(duì)金融制度的調(diào)整和完善，使其發(fā)展保持穩(wěn)定性。國家財(cái)政部門可以對(duì)商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，使得金融機(jī)構(gòu)的貸款結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，并且需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有直接關(guān)聯(lián)的金融服務(wù)的重視。在開展金融服務(wù)的過程中，商業(yè)銀行需要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)需要個(gè)人貸款購房的客戶的信用情況作詳細(xì)了解。使金融制度能夠從各個(gè)方面得到完善，利用金融制度對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行監(jiān)管，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的融資渠道。

（二）調(diào)整市場供應(yīng)模式

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐漸增強(qiáng)，很多城市已經(jīng)建設(shè)了大量的高檔住宅，但是實(shí)際入住的居民較少，導(dǎo)致土地使用率低，空置率較高。針對(duì)這種情況，政府需要對(duì)土地使用量進(jìn)行控制，根據(jù)社會(huì)的實(shí)際需求，引導(dǎo)建設(shè)不同類型、不同面積的房屋，盡量滿足不同社會(huì)階層人群的購買需求。

（三）規(guī)范市場環(huán)境

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中直接受市場環(huán)境的影響，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，就需要加大市場環(huán)境的規(guī)范性。政府需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和查處力度。加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)以及中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的社會(huì)信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)，也是提升房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的重要措施。政府需要規(guī)范房地產(chǎn)市場主體的行為，提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭機(jī)制的公平性，構(gòu)建公平、公正、公開的房地產(chǎn)市場。

（四）調(diào)整國家政策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在一定程度上會(huì)受到國家政策的影響。政府在針對(duì)房地產(chǎn)制定相關(guān)政策的過程中，需要對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分的調(diào)研，了解本地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。由于政府會(huì)給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支出一定的財(cái)政資金，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上有所支撐。為了使房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的發(fā)展，國家需要控制對(duì)其的財(cái)政支出力度，并且對(duì)市場狀況進(jìn)行宏觀調(diào)控。政府還需要對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，避免房地產(chǎn)商壟斷土地資源，并且通過調(diào)整稅費(fèi)加強(qiáng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。政府應(yīng)當(dāng)通過“租售同權(quán)”來促進(jìn)房屋租賃市場的發(fā)展。

（五）注重對(duì)投資性購房行為的控制

我國很多人在短期內(nèi)購房并且出售，這種投資性購房行為使得我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難以穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)這種情況，政府應(yīng)該引起重視，將其售價(jià)的利潤進(jìn)行一定的控制。為了遏制投資性購房行為，政府可以采用高比例的稅費(fèi)增收。對(duì)于一般的自用型剛性需求購房行為，政府需要出臺(tái)一定的政策支持，加強(qiáng)普惠力度，降低稅費(fèi)，提升其居住品質(zhì)。因此，需要按照購房特點(diǎn)，做好區(qū)別對(duì)待，按習(xí)總書記在十九大報(bào)告中所說的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，使我國房地產(chǎn)行業(yè)合理發(fā)展。在這種情況下，西寧市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到了一定的好轉(zhuǎn)?！笆濉睍r(shí)期西寧市竣工商品房面積2100萬平方米，較“十一五”時(shí)期增長150%，其中竣工住宅面積1700萬平方米，較“十一五”時(shí)期增長130%。2015年末西寧市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)31平方米，較2010年末增加5.5平方米，居民居住條件得到顯著改善。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中會(huì)受到較多因素的影響，但還是可以通過各種措施對(duì)其進(jìn)行控制。政府需要對(duì)市場供應(yīng)規(guī)模和模式進(jìn)行調(diào)節(jié)，規(guī)范市場環(huán)境，國家要完善金融制度，并且調(diào)整相關(guān)政策，對(duì)投資性購房進(jìn)行一定的控制，保證民眾對(duì)房地產(chǎn)的合理需求。政府應(yīng)控制好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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