基于Kriging的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用基準(zhǔn)租金研究

羅洋洋+張丹+潘世炳

摘要：儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用具有使用年期短、不能建設(shè)永久性建筑等特點(diǎn)，儲(chǔ)備土地租金難以確定。本文運(yùn)用ARCGIS克里金插值法，分析東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地租賃市場(chǎng)樣點(diǎn)變化趨勢(shì)，確定儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用的租金級(jí)別，采用樣點(diǎn)平均土地租金收入及建立級(jí)別內(nèi)的樣點(diǎn)均價(jià)與級(jí)別作用分值之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型測(cè)算儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用基準(zhǔn)租金。研究不僅探討了儲(chǔ)備土地臨時(shí)租金級(jí)別劃分方法，構(gòu)建完整的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用基準(zhǔn)租金應(yīng)用的修正體系，還從宏觀和微觀方面對(duì)影響基準(zhǔn)租金的因素進(jìn)行了分析，設(shè)定了不同狀態(tài)下的土地用途租金調(diào)整幅度，有助于準(zhǔn)確把握儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金價(jià)格，盤活城市土地資產(chǎn)，對(duì)儲(chǔ)備土地的管理具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：克里金插值；儲(chǔ)備土地；臨時(shí)利用；租金

0引言

國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2007]277號(hào)）第21條指出，儲(chǔ)備土地在未供應(yīng)之前可進(jìn)行臨時(shí)出租使用。儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，在一定程度上緩解城市土地資源緊張的局面，同時(shí)也是防止土地資產(chǎn)流失的有效方式。目前，城市及城市周邊的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用主要以出租形式較多，但儲(chǔ)備土地在臨時(shí)利用時(shí)具有自身的特點(diǎn)，如使用年期短，不能建設(shè)永久性建筑，到期后面臨被國(guó)家收回的不確定性等特點(diǎn)，導(dǎo)致其在出租時(shí)的租金難以確定。在租賃過(guò)程中，確定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)有利于準(zhǔn)確把握儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金價(jià)格，同時(shí)也是對(duì)儲(chǔ)備土地管理進(jìn)行宏觀調(diào)控的一種科學(xué)方式。

目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者在儲(chǔ)備土地制度方面的研究較多，而真正開展儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金的研究較少。如，張小峰，針對(duì)現(xiàn)階段政府土地儲(chǔ)備制度中的問(wèn)題分析提出相應(yīng)解決對(duì)策。許旭等從儲(chǔ)備土地權(quán)屬及深圳市儲(chǔ)備土地制度發(fā)展歷史分析了當(dāng)前儲(chǔ)備土地利用現(xiàn)狀，找出儲(chǔ)備土地占用中存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的對(duì)策；楊萌萌針對(duì)天津市中心城區(qū)的土地收儲(chǔ)指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行了研究，測(cè)算出天津市中心城區(qū)土地收儲(chǔ)價(jià)格平均水平，增量土地平均收儲(chǔ)價(jià)格為1335元/平方米（89萬(wàn)元/畝），存量土地平均收儲(chǔ)價(jià)格為11036元/平方米（735.76萬(wàn)元/畝），促進(jìn)土地資源有效配置和土地儲(chǔ)備資金的良性循環(huán)；賈志鵬、宋濤對(duì)現(xiàn)有儲(chǔ)備土地制度體制、機(jī)制，目前的土地融資方式及從土地收儲(chǔ)模式、機(jī)制等都有較多的探討。

在儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金研究方面，肖輝等以武漢市為例是當(dāng)前國(guó)內(nèi)的開展的首次研究，并制定基準(zhǔn)租金體系，有效規(guī)范了臨時(shí)性儲(chǔ)備土地用地市場(chǎng)。但筆者發(fā)現(xiàn)，肖輝等制定的基準(zhǔn)租金體系是基于理想的市場(chǎng)交易情況而定，但在租賃的過(guò)程中會(huì)受到各種不利因素的影響而使得租金水平無(wú)法達(dá)到理想的狀況，因此該研究有一定的局限性。

研究選取東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用為例，通過(guò)設(shè)定合理的租金調(diào)節(jié)系數(shù)，對(duì)租賃過(guò)程中，不同宗地的特殊不利因素影響量化，最終形成租金區(qū)間，以便在實(shí)際租賃過(guò)程中保障承租方的利益，同時(shí)也是更加科學(xué)地對(duì)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)的管理進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1研究區(qū)域概況

武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為國(guó)家示范園區(qū)，近年來(lái)發(fā)展迅猛，土地房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，自擴(kuò)大開發(fā)區(qū)范圍后，區(qū)內(nèi)臨時(shí)l生儲(chǔ)備用地?cái)?shù)量陡增，為更好地體現(xiàn)國(guó)家示范園區(qū)在各方面的創(chuàng)新及更好地服務(wù)于土地管理工作，針對(duì)區(qū)內(nèi)儲(chǔ)備用地臨時(shí)利用的租金標(biāo)準(zhǔn)體系研究將作為近階段開發(fā)區(qū)土地管理的重要課題。本研究選取東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域，即花山鎮(zhèn)、豹澥鎮(zhèn)、關(guān)山街、左嶺鎮(zhèn)、佛祖嶺街等行政區(qū)內(nèi)儲(chǔ)備土地為研究對(duì)象，范圍示意如下：

2研究思路

利用空間插值法對(duì)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)近兩年的儲(chǔ)備土地樣點(diǎn)出讓價(jià)格情況進(jìn)行分析，運(yùn)用GIS實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有樣點(diǎn)數(shù)據(jù)隱含的信息挖掘，將樣點(diǎn)內(nèi)插生成數(shù)字地價(jià)模型的原理，從武漢市最新基準(zhǔn)地價(jià)圖中提取研究區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別，確定本研究的租金級(jí)別。通過(guò)收集并測(cè)算儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法，比較分析儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金標(biāo)準(zhǔn)級(jí)差進(jìn)行驗(yàn)證的思路。在開展對(duì)影響租金價(jià)格的因素的實(shí)地調(diào)查在充分了解市場(chǎng)后，設(shè)定租金的區(qū)間，其上限為正常市場(chǎng)水平的理想租金水平，下限為受到各種不利因素影響條件下的邊際租金，該價(jià)格區(qū)間給武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為選取合理租金的參考范圍。

3研究過(guò)程

3.1基準(zhǔn)租金級(jí)別的確定

東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用方式主要為駕校、倉(cāng)儲(chǔ)物流、大排檔、洗車店、露天堆場(chǎng)等，其主要用途為商業(yè)用地。本次結(jié)合《武漢市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新（2014）》中對(duì)商業(yè)用地、其他商服用地、文體娛樂(lè)用地、商業(yè)性倉(cāng)儲(chǔ)物流用地、工業(yè)性倉(cāng)儲(chǔ)物流用地劃分設(shè)定基準(zhǔn)租金，用途與基準(zhǔn)地價(jià)中的商業(yè)用地級(jí)別進(jìn)行對(duì)接。另外，參考《湖北省基準(zhǔn)地價(jià)更新規(guī)范》通過(guò)收集的近三年的土地出讓樣點(diǎn)資料，對(duì)級(jí)別進(jìn)行調(diào)整，形成本研究基準(zhǔn)租金級(jí)別。

（一）空間插值方法

空間插值分析是GIS空間分析，是將離散點(diǎn)的測(cè)量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為連續(xù)的數(shù)據(jù)曲面，以便與其它空間現(xiàn)象的分布模式進(jìn)行比較。其理論假設(shè)是空間位置上越靠近的點(diǎn)，越可能具有相似的特征值；而距離越遠(yuǎn)的點(diǎn)，其特征值相似的可能性越小。不同的方法適用的情況不同，依據(jù)本文研究目的及數(shù)據(jù)特點(diǎn)，選取普通克里金法進(jìn)行空間插值。普通克里金法主要利用區(qū)域內(nèi)的測(cè)量數(shù)據(jù)和變異函數(shù)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的變量進(jìn)行插值?？死锝鸱紤]了數(shù)據(jù)的空間白相關(guān)性，還假設(shè)空間變量的z值具有偏移或結(jié)構(gòu)因素，總體表現(xiàn)為某種趨勢(shì)。本文選取普通克里金法進(jìn)行插值。普通克里金插值法（Ordinar v Krig ing，OK）它主要利用區(qū)域化變量的原始數(shù)據(jù)和變異數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)對(duì)未采樣點(diǎn)的取值進(jìn)行線性無(wú)偏最優(yōu)估計(jì)。其表達(dá)式如下：

（二）儲(chǔ)備土地樣插值結(jié)果

（1）插值過(guò)程

通過(guò)收集近三年來(lái)（2014、2015、2016年）東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)土地出讓樣點(diǎn)數(shù)據(jù)（圖4），并將其在圖件上標(biāo)注，采用上述空間插值方法，在ARCGIS中生成以下租金的數(shù)字地價(jià)模型。從插值圖（圖5）的顏色分布可以看出，大致呈現(xiàn)四大片區(qū)，關(guān)山街的光谷區(qū)域的租金價(jià)格最高，整體由西往東租金水平逐漸呈現(xiàn)變低的趨勢(shì)，主要是因?yàn)檠芯繀^(qū)域位于武漢市區(qū)的東南部，是武漢市中心城區(qū)（洪山區(qū)）和遠(yuǎn)城區(qū)（江夏區(qū)）的交匯帶，且近幾年?yáng)|湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)火熱，臨時(shí)用地?cái)?shù)量增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)上漲較快，本次調(diào)查的該區(qū)域的土地價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較高，與該地區(qū)最近的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相吻合；在光谷四路區(qū)域租金價(jià)格也相對(duì)周圍的區(qū)域較高，主要是因?yàn)闁|湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，部分政府結(jié)構(gòu)外遷的帶動(dòng)作用，帶動(dòng)沿線設(shè)施建設(shè)，以及部分大型企業(yè)的入駐，導(dǎo)致土地價(jià)格提高；另外，在佛祖嶺南部以及左嶺鎮(zhèn)大部分區(qū)域租金水平仍偏低，但隨著武漢市城市的建設(shè)趨勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱發(fā)展，勢(shì)必也有逐漸上漲的趨勢(shì)。endprint

（2）插值結(jié)果檢驗(yàn)

通常采用交叉驗(yàn)證法對(duì)插值方法的預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行分析。研究過(guò)程中，對(duì)全部113個(gè)樣點(diǎn)進(jìn)行了交叉驗(yàn)證。通常符合以下標(biāo)準(zhǔn)的模型為最優(yōu)，標(biāo)準(zhǔn)平均值（Mean-Standardized）最接近于0，均方根預(yù)測(cè)誤差（Root_Mean_Square）最小，平均標(biāo)準(zhǔn)誤差（Average MeanError）最接近于均方根預(yù)測(cè)誤差（Root_Mean_Square），標(biāo)準(zhǔn)均方根預(yù)測(cè)誤差（Root_Mean_Square Standardized）最接近于1。而本次擬合結(jié)果如下，由上圖看出，標(biāo)準(zhǔn)

（三）確定基準(zhǔn)租金級(jí)別

根據(jù)上述插值結(jié)果，并結(jié)合東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)分布情況，綜合形成本次的基準(zhǔn)租金級(jí)別，大致將其分為5個(gè)級(jí)別，結(jié)果如圖所示。

3.2儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金測(cè)算

（一）租金內(nèi)涵的確定

依據(jù)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備中心的要求，本研究基準(zhǔn)租金設(shè)定估價(jià)期日為2016年6月30日；用途設(shè)定為商業(yè)用地；在正常的市場(chǎng)條件下的商業(yè)土地級(jí)別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)平整（簡(jiǎn)稱“五通一平”），在平均容積率為0.1條件下，有限年期為2年的租金價(jià)格。

（二）相關(guān)參數(shù)的說(shuō)明

土地還原率：本次以調(diào)查樣本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用租售比法及安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的算術(shù)平均確定。

平均容積率：根據(jù)儲(chǔ)備土地的涵義，結(jié)合儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用實(shí)際情況，其實(shí)際容積率通常較低，因此，研究中設(shè)定平均容積率為0.1。

其他相關(guān)參數(shù)：包括開發(fā)程度、使用年限、權(quán)益類型等，均根據(jù)當(dāng)前使用的《武漢市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新（2014）》來(lái)確定。

（三）樣點(diǎn)租金數(shù)據(jù)整理

目前，儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用在土地租賃市場(chǎng)中，實(shí)際交易的案例不多，因此需要通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的租金樣點(diǎn)進(jìn)行合理估算，最終獲取范圍內(nèi)的租金。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)儲(chǔ)備土地的特點(diǎn)，本次調(diào)查收集到租金樣點(diǎn)80個(gè)。運(yùn)用卡方檢驗(yàn)法，以土地級(jí)別為單位，進(jìn)行抽樣樣本的總體檢驗(yàn)，由于樣點(diǎn)土地的租金收入是分布是非正態(tài)的，所以用方差法采用1倍方差進(jìn)行檢驗(yàn)。通過(guò)檢驗(yàn)，樣本數(shù)據(jù)中，無(wú)效樣點(diǎn)6個(gè)，有效樣點(diǎn)為74個(gè)。

3.3租金結(jié)果計(jì)算與驗(yàn)證

（一）計(jì)算方法

儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用基準(zhǔn)租金的確定方法主要參照《湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》（試行）：a取某一用途某—級(jí)別樣點(diǎn)土地租金收入的算術(shù)平均值；b.通過(guò)建立樣點(diǎn)土地租金收入和租金標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別數(shù)學(xué)模型；c.建立樣點(diǎn)土地租金收入和網(wǎng)格單元總分值（基準(zhǔn)地價(jià)網(wǎng)格單元分值）的數(shù)學(xué)模型。本研究采用方法a和方法c來(lái)綜合確定。

（二）初步確定

a.樣點(diǎn)租金價(jià)格平均值法：即測(cè)算74個(gè)有效樣點(diǎn)中每個(gè)級(jí)別每個(gè)樣點(diǎn)的租金收入，將其算術(shù)平均值作為相應(yīng)級(jí)別的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用基準(zhǔn)租金。

b.數(shù)學(xué)建模法：利用網(wǎng)格單元作用分與網(wǎng)格土地租金收入建立指數(shù)模型。

c.測(cè)算結(jié)果見表：

（2）驗(yàn)證分析

按照本次儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入內(nèi)涵，對(duì)武漢市市區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正后得到的地價(jià)作圖儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入的理論值。將理論值與通過(guò)樣點(diǎn)分析處理得出的儲(chǔ)備土地租金收入進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)兩者存在一定的差異，即理論值略低于實(shí)際值。其主要原因是，2014年武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的成果低于市場(chǎng)價(jià)格，而本次儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入成果是在市場(chǎng)實(shí)際交易樣點(diǎn)的資料計(jì)算得出更加貼近市場(chǎng)實(shí)際，租金收入略高于理論測(cè)算值是合理的。（3）儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入的級(jí)差比較分析

（三）儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金結(jié)果分析與驗(yàn)證

根據(jù)2014年武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平，結(jié)合各個(gè)區(qū)片的價(jià)格將區(qū)片價(jià)合并處理后，形成東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的2014年基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)果如下表：

（1）基準(zhǔn)地價(jià)修正法驗(yàn)證

將基準(zhǔn)地價(jià)修正到儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用基準(zhǔn)租金內(nèi)涵得到的價(jià)格與租金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較。由于兩者內(nèi)涵存在一定的差異（見表），需要將二者修正到同一內(nèi)涵，修正因素有：年期修正、估價(jià)期日修正、開發(fā)程度修正等（詳見《武漢市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新（2014）》修正體系）

經(jīng)過(guò)修正，將基準(zhǔn)地價(jià)修正到儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用相同的內(nèi)涵條件下的土地價(jià)格，結(jié)果如表：

各級(jí)儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入的價(jià)格水平反映了土地級(jí)別與土地租金收入相關(guān)關(guān)系，應(yīng)該客觀反映城市中心到城市邊緣的土地租金收入等級(jí)落差。土地級(jí)別價(jià)格關(guān)系曲線的特征一般與評(píng)估區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平相關(guān)，在城市化建設(shè)比較成熟，發(fā)展比較均勻的城市，由于各個(gè)級(jí)別質(zhì)檢的差別不一定十分明顯，級(jí)別和價(jià)格關(guān)系趨于線性關(guān)系，反之，呈現(xiàn)指數(shù)關(guān)系，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入則呈現(xiàn)后者，再次說(shuō)明各類用地級(jí)差合理。土地租金收入的級(jí)差關(guān)系如下圖所示：

4結(jié)果與應(yīng)用探討

4.1儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用基準(zhǔn)租金修正體系

參考《湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》（試行），儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入修正體系是指利用替代原理，建立儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入、宗地租金收入及其影響因素之間的關(guān)系，編制出儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用租金收入在不同因素條件下修正為宗地租金收入的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速高效、及時(shí)評(píng)估出理想土地市場(chǎng)宗地的租金收入。本次根據(jù)儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用的特點(diǎn)征詢專家意見后，參考《武漢市2014年城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系》中宗地面積修正表，將儲(chǔ)備土地基準(zhǔn)租金修正分為區(qū)域修正和個(gè)別修正，確定相關(guān)系數(shù)。見表7。

由此，確定儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用的租金標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果如下：

4.2成果應(yīng)用

儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用中，受到較多因素的影響，以上基準(zhǔn)租金的確定只是考慮理想租賃市場(chǎng)交易情況下的價(jià)格，在實(shí)際租賃過(guò)程中會(huì)受到各種不利因素的影響而使租金水平無(wú)法達(dá)到理想的狀況，如果能對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一定范圍的控制，可以保證土地租賃市場(chǎng)正常運(yùn)行，同時(shí)也能降低土地資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)，由此可見，在理想狀態(tài)下的土地市場(chǎng)運(yùn)行下設(shè)定合理的儲(chǔ)備土地租金標(biāo)準(zhǔn)是十分有必要的。結(jié)合前述分析，儲(chǔ)備土地租金標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間主要受以下幾個(gè)方面影響：endprint

（一）宏觀因素影響

（1）稅收影響

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令2008年第540號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定：租賃業(yè)是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，故將場(chǎng)地出租應(yīng)按照服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)依5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而由于臨時(shí)用地的特殊性，故有在出租時(shí)直接在租金中直接扣減的情況，故稅收政策的影響幅度下限為5%。

（2）金融政策

中國(guó)人民銀行分別于2014年11月22日和2015年3月1日調(diào)整了存貸款基準(zhǔn)利率，這在一定程度上降低了儲(chǔ)備土地的成本及風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)儲(chǔ)備土地的租金可以適度調(diào)低，故本次考慮中國(guó)人民銀行的降息幅度，取金融政策的影響下限為5%。

（3）市場(chǎng)供需

根據(jù)武漢市儲(chǔ)備土地現(xiàn)狀，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有較多的儲(chǔ)備用地，由于臨時(shí)使用期較短，通常不超過(guò)2年，對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)存在較大的不確定性，故需求力度不大，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查的情況，供需狀況的影響幅度下限取10%。

（4）其他影響

根據(jù)武漢市公路運(yùn)輸管理處文件（武公運(yùn)管字[2014]8號(hào)）規(guī)定，將逐步“關(guān)閉三環(huán)以內(nèi)及面積在10000平米以內(nèi)教練場(chǎng)”，而根據(jù)納入評(píng)估的土地目前的實(shí)際用途，部分仍為駕校教練場(chǎng)，承租方租用時(shí)將會(huì)受到該文件規(guī)定的影響，結(jié)合目前駕校的經(jīng)營(yíng)情況，其它影響幅度下限取10%。

（二）微觀因素影響

（1）宗地基礎(chǔ)配套情況

在實(shí)際中，宗地的原基礎(chǔ)配套情況較差，存在場(chǎng)地不平整，缺少通上水、通下水、通電、通訊等必要的基礎(chǔ)配套，需要承租人自行解決的情況，考慮到承租人的投入需要占用資金成本，且成本回收期不足，故本次取宗地基礎(chǔ)配套情況修正幅度下限為-10%。

（2）前期租賃狀況影響

在租賃前，待估宗地的承租人類型較多，且單宗地的承租人通常會(huì)改變，且在武漢市公路運(yùn)輸管理處文件（武公運(yùn)管字[2014]8號(hào)）的規(guī)定影響下，前期作為駕校訓(xùn)練場(chǎng)的宗地，后期的承租人不一定繼續(xù)作為駕校使用，在利用上存在一定的困難，故前期租賃狀況影響修正幅度下限取5%。

（3）租賃期影響

按照相關(guān)文件，納入評(píng)估范圍宗地的租賃期基本上都是一年，而且租賃合同一年一簽，合同約定若宗地需要供地或者開發(fā)，則隨時(shí)要退租。由于出租期較短，且土地的承租人缺乏租賃期的保障，故取租賃期影響幅度下限為一5%。

（4）其他影響

由于納入此次評(píng)估范圍的宗地地上基本無(wú)建筑物或者存在待拆除的危舊建筑物，在利用上以露天使用或者搭建臨時(shí)構(gòu)筑物、建筑物進(jìn)行使用等情況為主，露天使用存在受天氣影響，而搭建臨時(shí)構(gòu)筑物、建筑物需要與委托方及城市管理部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)等手續(xù)，對(duì)承租方對(duì)宗地的使用有一定影響，故其它影響修正幅度下限取10%。

綜合以上情況可調(diào)整幅度如下：

本研究通過(guò)AreGis中地統(tǒng)計(jì)學(xué)克里金插值的方法科學(xué)地確定儲(chǔ)備土地的基準(zhǔn)租金級(jí)別，使得租金級(jí)別更加客觀和貼合實(shí)際給基準(zhǔn)租金測(cè)算提供有力基礎(chǔ)。研究在測(cè)算出各個(gè)級(jí)別上的對(duì)應(yīng)內(nèi)涵租金標(biāo)準(zhǔn)后，結(jié)合實(shí)際，從宏觀和微觀分析影響租金的因素，提出對(duì)儲(chǔ)備土地租金標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)間設(shè)定討論。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，充分利用儲(chǔ)備土地，是盤活城市土地資產(chǎn)的有效方式，利用儲(chǔ)備土地基準(zhǔn)租金體系可以依據(jù)不同臨時(shí)用地用途，如商業(yè)、工業(yè)等諸多方面的土地價(jià)格，可以有利于保護(hù)租賃人、承租人的合法權(quán)益，調(diào)節(jié)國(guó)家、個(gè)人之間的利益分配關(guān)系，保證這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的健康有序進(jìn)行。特別是目前城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用潛力加大，關(guān)鍵的指標(biāo)就是價(jià)格。通過(guò)科學(xué)合理的租賃價(jià)格可以促進(jìn)城市資產(chǎn)的盤活，減少土地資產(chǎn)的流失。endprint