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    關(guān)于我國房地產(chǎn)REITs創(chuàng)新融資模式的研究

    2017-11-28 10:27:17鄭克寒
    商情 2017年38期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

    鄭克寒

    [摘要]當(dāng)前,我國經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中,金融業(yè)與房地產(chǎn)作為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中兩個(gè)起著主要貢獻(xiàn)力量的部分,隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者得到更深層次的融合和發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中能夠?yàn)榻鹑跇I(yè)的發(fā)展提供有效的投資平臺(tái),而金融業(yè)的存在能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金支撐?;趦烧哧P(guān)系密切的基礎(chǔ)上,長期依賴于銀行貸款的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn),也造成了金融業(yè)的危險(xiǎn)狀況,所以我國商業(yè)房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中,能夠強(qiáng)化對(duì)REITs的創(chuàng)新使用,從而為我國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的、長期的投資基金。這一工作的進(jìn)行對(duì)于實(shí)際商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展起著非常重要的作用。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);REITs;創(chuàng)新融資;融資模式

    商業(yè)房地產(chǎn)在創(chuàng)新發(fā)展的過程中,運(yùn)用REITs作為我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中重要的融資制度創(chuàng)新做法,其最先被應(yīng)用于美國,之后被很多國家房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展中所應(yīng)用,其大大改變了長期社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)銀行金融的高度依賴性,促使其可以通過市場,以市場證券的方式對(duì)市場進(jìn)行直接融資,降低了銀行金融的風(fēng)險(xiǎn)性。而我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中,力圖能夠通過自身的創(chuàng)新發(fā)展,完完全全參與到國際化的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,那么房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)今中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分,面對(duì)其融資金額大且對(duì)資金鏈條依賴性強(qiáng)的基礎(chǔ)上,能夠針對(duì)其融資模式進(jìn)行創(chuàng)新,針對(duì)REITs融資模式進(jìn)行創(chuàng)新應(yīng)用,從而促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)中商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)REITs融資模式介紹分析

    房地產(chǎn)REITs作為一種全新的依靠市場化而進(jìn)行的融資制度,其主要指的是房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中融資實(shí)現(xiàn)證券化的重要過程,其能夠把流動(dòng)性較低和非證券形態(tài)的資金經(jīng)過證券化形式,通過資本市場的存在,將其直接轉(zhuǎn)換化為證券交易,實(shí)現(xiàn)資金匯集的過程的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際進(jìn)行運(yùn)作的過程中,房地產(chǎn)REITs的運(yùn)作主要是通過發(fā)行收益憑證的方式,以此能夠集中市場上可以被最大化利用的投資基金,并且自運(yùn)行機(jī)構(gòu)是由專門的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體的投資、經(jīng)營和管理,而最后在直接投資收益的獲得的基礎(chǔ)上,其需要將通過前期投資所獲得收益按照先前投資的比例進(jìn)行分紅,以此按照此種方式維持信托投資基金的運(yùn)行,能夠起到穩(wěn)定的、持續(xù)的融資,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金支撐。最后,與房地產(chǎn)信托投資基金最大的不同則是,此種基金可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資、銷售、租賃、開發(fā)、消費(fèi)等過程中,具有非常明顯的投資風(fēng)險(xiǎn)低、收益高且專門性比較強(qiáng)的特點(diǎn)。

    近些年來,社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展為商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大的機(jī)遇,在促進(jìn)其創(chuàng)新發(fā)展的過程中,商業(yè)房地產(chǎn)的融資完全需要依賴市場來進(jìn)行,且對(duì)資金的需求度是非常大的,所以商業(yè)房地產(chǎn)積極主動(dòng)的引進(jìn)房地產(chǎn)REITs,成為商業(yè)融資創(chuàng)新的必然措施。少數(shù)的商業(yè)房地產(chǎn)通過此種制度進(jìn)行融資,實(shí)踐表明其不但降低了房地產(chǎn)融資給銀行帶來的巨大的貸款負(fù)擔(dān),有效的規(guī)避了商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定給金融業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。此外,商業(yè)房地產(chǎn)通過REITs的運(yùn)用能夠進(jìn)一步的開拓我國商業(yè)融資和個(gè)人投資渠道,能夠徹底的促使商業(yè)房地產(chǎn)融資過程實(shí)現(xiàn)市場化的發(fā)展,從而能夠引起資金有效的回流,能夠同時(shí)促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)投資盈利的獲取和金融業(yè)危險(xiǎn)的降低。但是,由于我國市場化發(fā)展的程度尚未真正成熟,帶來的是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用信托投資基金欠缺經(jīng)驗(yàn),所以總覽商業(yè)房地REITs,其仍處在摸索、積累經(jīng)驗(yàn)的關(guān)鍵階段。

    房地產(chǎn)投資信托基金在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的運(yùn)用,由于其主要依靠的是專門的經(jīng)營投資管理機(jī)構(gòu)而進(jìn)行管理的,所以其具有非常明顯的專家經(jīng)營管理特點(diǎn):其次則是其能夠多樣投資、有效的分散風(fēng)險(xiǎn):然后則是此種基金模式能夠在短時(shí)間內(nèi)迅速的匯集基金,其作為一種間接的投資基金,能夠在保障投資者權(quán)益的前提下,迅速且交廣泛的籌集資金:最后則是房地產(chǎn)投資信托基金是作為一種獨(dú)立經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)運(yùn)作方式,其能夠在基金獨(dú)立的狀況下,以此其能夠通過便捷的方式進(jìn)行基金的正常買賣,以此通過市場化的操作,房地產(chǎn)業(yè)在市場發(fā)展中能夠獲得其所需要的較為完善的資金回流,這樣不僅僅能夠滿足商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)資金的強(qiáng)大需要,同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)資金利用的市場化、商業(yè)化。

    二、國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國房地產(chǎn)REITs創(chuàng)新應(yīng)用的經(jīng)驗(yàn)借鑒分析

    (一)完善的法律環(huán)境和政策支持作用的發(fā)揮

    美國、日本等國家對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金制度的應(yīng)用有著較長的時(shí)間,尤其是美國在使用房地產(chǎn)信托投資基金的過程中,其已經(jīng)達(dá)到了成熟的狀態(tài)。我國作為后起的發(fā)展運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金制度的國家,在發(fā)展的過程中應(yīng)積極借鑒國外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)。在經(jīng)驗(yàn)借鑒的過程中,最為重要的則是能夠積極的促進(jìn)法律條文補(bǔ)充和創(chuàng)新,促進(jìn)法律環(huán)境的完善,并且政府能夠針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況,提供積極的政策支持。這一點(diǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用REITs而言,無疑是非常必要的,商業(yè)房地產(chǎn)本身對(duì)市場的依賴性比較大,所以其受到的市場的不穩(wěn)定性、波動(dòng)性的影響也是比較大的,那么政府在實(shí)行對(duì)市場宏觀調(diào)控的過程中,能夠針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)用REITs中,增強(qiáng)其主動(dòng)性、積極性,積極制定針對(duì)性強(qiáng)的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理法律條文、稅收優(yōu)惠范圍和稅收優(yōu)惠政策,以此為商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)用REITs進(jìn)行融資過程中獲得充足的政策、制度支撐。

    (二)積極促進(jìn)組織機(jī)構(gòu)專業(yè)化性質(zhì)的強(qiáng)化和職能的完善

    我國在建設(shè)有中國特色社會(huì)主義的房地產(chǎn)REITs的過程中,應(yīng)基于信托投資基金存在的獨(dú)立運(yùn)作特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,積極促進(jìn)其專門進(jìn)行運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的職能的完善,通過專業(yè)化性質(zhì)較強(qiáng)的管理工作的進(jìn)行為房地產(chǎn)信托投資基金創(chuàng)新工作的進(jìn)行創(chuàng)建完善工的工作環(huán)境。如,我國在促進(jìn)組織機(jī)構(gòu)專業(yè)化完善的過程中,積極促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資公司、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司以及托管銀行等專業(yè)化機(jī)構(gòu)的完善,以此能夠?yàn)橥顿Y信托基金在我國房地產(chǎn)業(yè)中的創(chuàng)新發(fā)展提供有效的經(jīng)驗(yàn)支持。商業(yè)房地產(chǎn)在進(jìn)行自身組織機(jī)構(gòu)專業(yè)化強(qiáng)化的過程中,其主要還是在自身管理范圍內(nèi),制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃,完全遵循市場需求的方式,在自身擁有自主權(quán)的前提下,對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行組織和管理的過程。endprint

    (三)培養(yǎng)堅(jiān)實(shí)的人員隊(duì)伍,加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員監(jiān)管工作的進(jìn)行

    由于我國房地產(chǎn)REITs模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)中的創(chuàng)新運(yùn)用,其起步發(fā)展的時(shí)間較晚,這樣就造成我國專業(yè)性的、高素質(zhì)的投資信托基金人員隊(duì)伍的建立是比較少的。所以,我國市場以及企業(yè)在促進(jìn)專業(yè)化的信托投資人員隊(duì)伍建立的過程中,人員不僅僅應(yīng)該具備金融和房地產(chǎn)等方面的知識(shí),而且還應(yīng)該涉及到房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的法律、財(cái)務(wù)以及評(píng)估等方面的專業(yè)知識(shí),并且能夠在依托人才隊(duì)伍存在的基礎(chǔ)上,積極建立相應(yīng)的監(jiān)管體系,以此能夠通過有效的監(jiān)管工作的進(jìn)行,保證房地產(chǎn)REITs應(yīng)用的風(fēng)險(xiǎn)的降低,從而促進(jìn)其在我國房地產(chǎn)業(yè)中的健康運(yùn)用和持續(xù)發(fā)展。

    三、創(chuàng)新我國房地產(chǎn)投資信托基金模式運(yùn)用的措施分析

    (一)中國房地產(chǎn)投資基金模式創(chuàng)新的最佳路徑選擇

    現(xiàn)今,我國房地產(chǎn)與金融業(yè)在融合發(fā)展的過程中,已經(jīng)探索發(fā)展出三種可以提供使用到的路徑,分別是信托模式、封閉式產(chǎn)業(yè)基金管理模式、房地產(chǎn)公司上市模式。而在實(shí)際應(yīng)用的過程中,首先封閉產(chǎn)業(yè)基金管理模式雖然可以利用房地產(chǎn)公司進(jìn)行專業(yè)化的運(yùn)作,但是在資金籌集上因?yàn)闆]有專門化的法律政策的管理,導(dǎo)致其在資金籌集過程中存在很大的法律困惑,所以非常容易導(dǎo)致某些人員鉆了法律的空子,出現(xiàn)非法集資的現(xiàn)象。其次,則是房地產(chǎn)公司上市模式能夠借鑒現(xiàn)有上市公司的經(jīng)驗(yàn),但是會(huì)造成與公司潛在利益之間的沖突,而且對(duì)于基金未來的發(fā)展,也會(huì)致使其發(fā)生很大的折扣。所以,總體上而言,我國在信托投資基金模式創(chuàng)新運(yùn)用的過程中,其最佳的路徑選擇則是選擇信托模式。這不僅僅是我國大多數(shù)房地產(chǎn)信托行業(yè)選擇主要的結(jié)構(gòu),而且我國現(xiàn)今已經(jīng)基本擁有信托投資經(jīng)驗(yàn),是我國房地產(chǎn)商業(yè)融資過程中選擇的最優(yōu)路徑。

    (二)中國房地產(chǎn)投資信托基金模式創(chuàng)新的募集方式分析

    商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中,由于其發(fā)展的特殊性,所以其對(duì)于資金的需求量是非常大的。現(xiàn)今,中國房地產(chǎn)投資信托基金模式在創(chuàng)新的過程中,最為主要的兩種募集方式則是為國內(nèi)募集和海外募集兩種方式。首先,國內(nèi)募集主要分為公募和私募兩種方式,而由于我國大多數(shù)人員對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的認(rèn)識(shí)不足,加上法律制度的不健全和政策支撐的缺乏,導(dǎo)致進(jìn)行公募存在很大的風(fēng)險(xiǎn),所以我國現(xiàn)階段進(jìn)行募集的方式主要還是集中選擇私募的資金募集方式。其次,則是依托海外募集方式進(jìn)行信托資金的籌集由于其牽涉的國家范圍較廣,不同國家制度觀念的不同,導(dǎo)致海外募集存在很大的風(fēng)險(xiǎn),所以商業(yè)房地產(chǎn)在利用海外募集方式進(jìn)行資金籌集的過程中,還是主要依靠私人募集的方式進(jìn)行。由此可見,我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)REITs在創(chuàng)新發(fā)展的過程中,無論是國內(nèi)募集還是海外募集,其最佳的募集方式還是選擇私募的方式。

    (三)創(chuàng)新中國房地產(chǎn)REITs運(yùn)用的資金來源方式

    中國房地產(chǎn)REITs在我國房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的過程中,為了能夠創(chuàng)新其發(fā)展,應(yīng)該重點(diǎn)針對(duì)其資金的來源進(jìn)行創(chuàng)新分析,以此能夠?yàn)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的深入結(jié)合。所以,我國能夠強(qiáng)化對(duì)民間私人資本、企業(yè)資金、保險(xiǎn)養(yǎng)老基金、外國投資者等四種資金來源方式的創(chuàng)新運(yùn)用。商業(yè)房地產(chǎn)由于其參與市場化的程度比較深,所以為了能夠保證其資金運(yùn)用的穩(wěn)定性,商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用REITs進(jìn)行融資,最優(yōu)化的方式是能夠?qū)σ陨纤姆N資金來源方式進(jìn)行結(jié)合使用,以此創(chuàng)新使用、優(yōu)勢互補(bǔ),有效的分散投資風(fēng)險(xiǎn),保證投資安全,從而保證商業(yè)房地產(chǎn)資金運(yùn)行的安全l生和利用的穩(wěn)定性。

    四、小結(jié)

    綜上所述,我國商業(yè)房地產(chǎn)信托投資基金制度融資模式創(chuàng)新運(yùn)用的過程中,專業(yè)人士和相關(guān)人員能夠進(jìn)一步的神話對(duì)房地產(chǎn)REITs的認(rèn)識(shí)和分析,并且積極的借鑒國外優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn),能夠從專業(yè)人士培養(yǎng)、法律制度和政策環(huán)境完善以及機(jī)構(gòu)專業(yè)化能力的提高下,從最佳募集方式選擇、最佳路徑選擇以及來源方式的綜合利用等方面促進(jìn)我國商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金模式的創(chuàng)新運(yùn)用,促進(jìn)房地產(chǎn)和金融業(yè)的融合發(fā)展,為我國商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。endprint

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