房地產(chǎn)中介洗錢風(fēng)險研究

王旭磊

一、我國房地產(chǎn)中介行業(yè)業(yè)務(wù)概況

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、住建部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》以及國家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等規(guī)定，依據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)和職能，我國的房地產(chǎn)中介主要包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機構(gòu)。這三類機構(gòu)組成了我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的主體，也是反洗錢金融行動特別工作組（FATF，F(xiàn)inancial Action Task Force on Money Laun-dering）發(fā)布的40條建議中第22條第二點“為客戶從事不動產(chǎn)買賣交易”的義務(wù)主體，即我國房地產(chǎn)中介行業(yè)洗錢風(fēng)險評估所需要了解的對象。

二、一手房（新房）房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)及洗錢風(fēng)險點

一手房房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的咨詢和后期的代理銷售。競標(biāo)地塊之前，咨詢公司對項目進(jìn)行整體概念性的策劃與包裝，確立營銷思路和具體方案，充當(dāng)開發(fā)商顧問的角色。項目取得銷售許可之后，開發(fā)商開始與經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行合作，經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)代理銷售，接洽客戶，完成銷售任務(wù)。

（一）為存在洗錢風(fēng)險的房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢、代理銷售服務(wù)

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為洗錢的高危行業(yè)。犯罪分子通過房地產(chǎn)業(yè)清洗資金已經(jīng)出現(xiàn)多樣化的特點，如以他人名義投資創(chuàng)辦企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)：將非法資金注入房地產(chǎn)開發(fā)公司并持股分紅獲益：通過民間借款、投資入股等方式將腐敗所得融入房地產(chǎn)建筑安裝工程，通過參與房地產(chǎn)建設(shè)工程等多種手段達(dá)到洗錢目的等。這使得為房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢顧問、代理銷售服務(wù)的一手房中介可能為洗錢行為提供便利。

（二）為匿名或政治公眾人物提供一手房購買咨詢服務(wù)

從目前的房地產(chǎn)洗錢案例和具體的洗錢手法來看，存在大量涉嫌貪腐或者其他洗錢上游犯罪行為的洗錢分子通過直接以本人名義或他人名義購房的洗錢行為（如重慶市巫山縣交通局原局長晏大彬以家屬名義購買大量商品房案）。從具體情況來看，雖然主要的洗錢風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)商，但是代理銷售的一手房中介最先與洗錢風(fēng)險客戶接觸，他們?yōu)榭蛻糍徺I房產(chǎn)提供咨詢服務(wù)，或者給出購買建議，部分代理公司銷售人員明知購房者購房資金來源不明，購買房產(chǎn)數(shù)量與價值與自身經(jīng)濟收入存在較大出入，但為了個人銷售業(yè)績，仍為不法分子提供銷售建議并代理辦理購房手續(xù)，協(xié)助洗錢分子將來源不明的資金用于購買房產(chǎn)。

目前的一手房中介，特別是從事銷售的代理公司，在開展業(yè)務(wù)的時候，不會對前來購買房產(chǎn)的客戶開展身份識別，更不會對客戶的資金來源進(jìn)行合法性判別。一手房代理銷售公司在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中屬于房地產(chǎn)咨詢中介，從事咨詢業(yè)務(wù)的中介工作人員不需要相關(guān)的執(zhí)業(yè)資格，也沒有具體的業(yè)務(wù)管理辦法，而銷售人員又對于房地產(chǎn)的各項制度約束較為熟悉，能夠為洗錢風(fēng)險較高的客戶提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)，順利的使其通過房產(chǎn)購買，達(dá)到洗錢目的。

（三）為高風(fēng)險客戶提供現(xiàn)金及第三方賬戶便利

在銷售一手房資金的結(jié)算過程中，開發(fā)商對于購房者的資金結(jié)算方式?jīng)]有具體要求。目前，為了防范房地產(chǎn)開發(fā)商在取得與預(yù)售許可證后未將購房者資金用于項目建設(shè)，建設(shè)部和人民銀行于2006年聯(lián)合發(fā)布了《建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，但各地在貫徹執(zhí)行該通知時具體要求有所不同，流程大致如下：開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時，房管局會要求開發(fā)商與合作銀行三者之間簽訂一份資金監(jiān)管協(xié)議，不管購房者是全款購買還是按揭購買，購房資金必須先進(jìn)入該監(jiān)管賬戶，款項到賬之后，房管局出具該筆交易的備案號，隨后開發(fā)商與客戶簽訂房屋購買合同。在此過程中，房管局、合作銀行、開發(fā)商三者都不對資金來源的合法性進(jìn)行甄別，只要資金到位即可，對于是否是現(xiàn)金存入，或者是從第三方賬戶存入，都不做具體審核。對于通過貪腐或者其他非法渠道獲得資金的洗錢分子來說，使用完全無關(guān)聯(lián)的第三方賬戶進(jìn)行房款支付可以隔斷或者掩蓋資金用途，割斷了資金鏈條，達(dá)到規(guī)避反洗錢資金監(jiān)測的目的。

三、二手房房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)及洗錢風(fēng)險點

二手房地產(chǎn)中介的咨詢和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)具體包括為出售（出租）房產(chǎn)客戶登記房源信息、通過門店或網(wǎng)上店鋪發(fā)布房源信息并且保證該信息真實有效：為購買（承租）房產(chǎn)客戶尋找推薦合適、理想房源，并帶領(lǐng)購買（承租）房產(chǎn)客戶實地看房，對房屋情況進(jìn)行詳細(xì)解釋說明，對雙方的報價進(jìn)行商議，促使交易成功。房產(chǎn)中介的經(jīng)濟收入主要是收取中介服務(wù)傭金。

（一）應(yīng)客戶要求高估或低估房產(chǎn)價格

在二手房評估手續(xù)中，房產(chǎn)價格評估主要由房產(chǎn)局指定評估公司或具備相關(guān)資質(zhì)的評估公司來進(jìn)行評估。房產(chǎn)局網(wǎng)站有管轄區(qū)域內(nèi)各主要建筑群的備案價格范圍，具體評估的價格應(yīng)該在該范圍之內(nèi)。一般來講，評估結(jié)果以高估房產(chǎn)價格居多，主要目的就是提高房產(chǎn)價值，買方在辦理銀行貸款的過程中可以提高貸款額度，從而降低首付比例。低估房產(chǎn)價格的情況也存在，估價機構(gòu)應(yīng)客戶要求故意低估房產(chǎn)價格，以高于估價的價格實際成交，偷逃稅款。這種應(yīng)客戶的要求，在看似符合規(guī)定的范圍內(nèi)故意將房產(chǎn)價格低估以逃避高額的交易稅費，在目前的二手房產(chǎn)交易中普遍存在。

（二）為匿名或政治公眾人物提供代理銷售或購買服務(wù)

在二手房地產(chǎn)中介與客戶開展業(yè)務(wù)的過程中，一般以簽訂委托協(xié)議為交易開始，委托協(xié)議中雖然要求交易房產(chǎn)為受托人名下房產(chǎn)，但是在實際業(yè)務(wù)操作過程中，有客戶并不出面，也未簽訂紙質(zhì)協(xié)議，通過客戶與中介經(jīng)紀(jì)人員私下接觸，完成所有交易手續(xù)，并以網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬的形式支付傭金。二手房中介機構(gòu)存在為具有高洗錢風(fēng)險客戶提供代理銷售和代理購買服務(wù)的行為。

（三）為客戶提供第三方支付賬戶或者現(xiàn)金結(jié)算便利

由于二手房產(chǎn)交易過程中，按揭購房必須通過銀行或者房管局指定擔(dān)保機構(gòu)的監(jiān)管賬戶完成，全款購房中的部分交易也通過指定監(jiān)管賬戶過渡。在實際交易的過程中，經(jīng)紀(jì)人會為客戶提供一切可能的條件來促成交易，包括為客戶提供第三方結(jié)算賬戶，利用監(jiān)管賬戶不審查資金來源的漏洞，由客戶將錢轉(zhuǎn)到該賬戶，再進(jìn)入監(jiān)管賬戶的方式，從而完成交易。中介經(jīng)紀(jì)人也可以提示客戶以現(xiàn)金的形式存入監(jiān)管賬戶，或者與賣方直接通過現(xiàn)金交易的方式完成付款，從而割斷資金鏈條，達(dá)到規(guī)避反洗錢資金監(jiān)測的目的。endprint