針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的研究

張愛(ài)英

【摘 要】自20世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展一直是舉國(guó)關(guān)注的重大民生問(wèn)題，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)的融資渠道也越來(lái)越多元化。因此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域提出了多樣化融資的理念，企業(yè)也在自身融資的過(guò)程中對(duì)融資方式進(jìn)行不斷完善。鑒于此，論文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道進(jìn)行分析，通過(guò)闡述房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，提出了幾點(diǎn)多樣化融資建議。此次研究的主要目的是為了更好地提升現(xiàn)今房地產(chǎn)融資的質(zhì)量。

【Abstract】 Since the twentieth century， the development of real estate has been a major livelihood issue of concern to the whole nation. With the steady development of China's economic reform， the financing channels of real estate are becoming more and more diversified. Therefore， in the field of real estate， we put forward the diversified financing concept， enterprises also improve financing methods in the process of their own financing. In view of this， the paper analyzes the financing channels of the real estate enterprises， and through the elaboration of the risk content of the real estate financing， puts forward some suggestions for diversified financing. The main purpose of this study is to better enhance the quality of today's real estate financing.

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)體制改革；房地產(chǎn)；企業(yè)融資；多樣化

【Keywords】economic system reform； real estate； enterprise financing； diversification

【中圖分類(lèi)號(hào)】F832 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）11-0058-02

1 引言

融資是一個(gè)企業(yè)的資金籌集行為與過(guò)程，也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金狀況，以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)投資龐大、收益時(shí)期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中，隨時(shí)可能出現(xiàn)資金鏈短缺、財(cái)務(wù)危機(jī)等情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資成為現(xiàn)今較熱門(mén)的話題，而如何能使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行快速合理的融資并降低融資風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深思的問(wèn)題。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道

我國(guó)當(dāng)前的主要融資渠道分為兩種，第一種是銀行融資，即通過(guò)向銀行貸款獲得資金。銀行作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中信用度最高的融資渠道，一直是房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選[1]。在和銀行融資的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)和銀行都必須遵循約定的規(guī)矩合作。投資方需要出示擔(dān)保合同、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保措施和財(cái)務(wù)保證。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很多中小型企業(yè)不能出示達(dá)到銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)資產(chǎn)證明，這樣一來(lái)就加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，影響著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，銀行雖然獲得房地產(chǎn)企業(yè)貸款金額的利息，但是如果貸款企業(yè)不擅經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致破產(chǎn)銀行也將承擔(dān)巨額損失。第二種渠道是非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資，一般是指以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險(xiǎn)等形式籌集資金等。這類(lèi)融資機(jī)構(gòu)通常都是從房地產(chǎn)企業(yè)處買(mǎi)進(jìn)初級(jí)證券，并為最終非銀行金融機(jī)構(gòu)持有資產(chǎn)而發(fā)行間接債券。非銀行金融機(jī)構(gòu)屬于中介活動(dòng)，因此可以降低企業(yè)的單位成本、降低投資風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整期限結(jié)構(gòu)以及最大限度地縮小流動(dòng)危機(jī)。這種機(jī)構(gòu)的貸款手續(xù)相對(duì)銀行來(lái)說(shuō)較為簡(jiǎn)單，門(mén)檻比銀行較低，很適合中小型企業(yè)進(jìn)行貸款，而這類(lèi)機(jī)構(gòu)一般信用不強(qiáng)，不夠可靠，在管理和經(jīng)營(yíng)方面沒(méi)有銀行有經(jīng)驗(yàn)，在選擇時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可能要面對(duì)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)

3.1 外部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資所面對(duì)的外部風(fēng)險(xiǎn)有很多：①市場(chǎng)要求，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)建造的房子不適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)時(shí)，就可能面對(duì)銷(xiāo)售崩盤(pán)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)要綜合考慮各個(gè)方面因素。②政策轉(zhuǎn)變，由于地域的不同，當(dāng)?shù)氐耐恋卣?、城市?guī)劃、環(huán)境、住房、購(gòu)房等政策都會(huì)有所不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要靈活應(yīng)對(duì)各地區(qū)的政策進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。③銀行貸款，目前銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資和百姓貸款購(gòu)房的主要途徑。銀行利率的變化影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變動(dòng)，如果過(guò)高的貸款利率會(huì)導(dǎo)致百姓不敢買(mǎi)房。因此，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)要考慮應(yīng)對(duì)措施。影響外部風(fēng)險(xiǎn)的因素還有很多，這也要求房地產(chǎn)企業(yè)要有過(guò)硬技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)來(lái)處理突發(fā)狀況。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，其中最常見(jiàn)的就是工期的延誤。在進(jìn)行工程建設(shè)之時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)工期進(jìn)行大致估算，然后利用估計(jì)的工期時(shí)間來(lái)設(shè)定售樓日期和融資還款時(shí)間，而在施工過(guò)程中，常常會(huì)因?yàn)樘厥馇闆r的發(fā)生導(dǎo)致不能如期交工，房地產(chǎn)企業(yè)一旦錯(cuò)失售樓的最佳時(shí)間，就會(huì)增加同一時(shí)間里公司的各方面開(kāi)銷(xiāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)如果對(duì)施工質(zhì)量把握不嚴(yán)也會(huì)成為導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)的因素，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房子的過(guò)程中，最看重的就是房子的質(zhì)量，如果房子出現(xiàn)了偷工減料等問(wèn)題，很可能會(huì)出現(xiàn)安全隱患，不僅會(huì)造成融資危機(jī)還會(huì)對(duì)企業(yè)的名譽(yù)造成無(wú)法挽回的影響。endprint

4 房地產(chǎn)企業(yè)多樣化融資的對(duì)策

4.1 信托機(jī)構(gòu)融資

信托即信用委托，信托業(yè)務(wù)是一種以信用為基礎(chǔ)的法律行為，一般涉及到三方面當(dāng)事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，和受益于人的受益人。信托融資是間接融資的一種形式，是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的媒介，由最后信托公司向最后貸款人進(jìn)行的融資活動(dòng)[2]。信托有著極強(qiáng)的籌資能力，為房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金創(chuàng)造良好的融資環(huán)境。信托機(jī)構(gòu)融資相對(duì)于銀行貸款融資而言，貸款過(guò)程較簡(jiǎn)便，門(mén)檻較低，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，有利于資金的流轉(zhuǎn)和企業(yè)的發(fā)展。信托的最大好處就是能夠利用多種金融工具進(jìn)行融資，如海外資金、信托投資基金、股權(quán)投資、企業(yè)上市等。

4.2 吸引外資融資

隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，吸引了很多海外基金的入市，這種融資方式大多是以海外落戶的方式，委托國(guó)內(nèi)的基金機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作[3]。例如：2002年，我國(guó)與荷蘭合資成立的房地產(chǎn)基金項(xiàng)目面對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)，是世界第一個(gè)獨(dú)立面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的合資企業(yè)。隨后上海、北京、香港等地的分別有與國(guó)外投資公司建立戰(zhàn)略合作的合資企業(yè)，甚至一些服務(wù)企業(yè)也組織封閉基金作為大企業(yè)之間資金流轉(zhuǎn)的過(guò)橋資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該牢牢把握住這次機(jī)遇，爭(zhēng)取海外投資進(jìn)行融資。

4.3 聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

就當(dāng)前我國(guó)土地政策及土地資源的競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)看，很多企業(yè)無(wú)法獨(dú)自承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因此，房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種新型合作方式。聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能有效降低企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)分化[4]。而且分工合作能使房地產(chǎn)企業(yè)更加專(zhuān)注于某一環(huán)節(jié)，減少因?yàn)轭櫦安坏皆斐傻膿p失。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)把售房當(dāng)作最終環(huán)節(jié)，認(rèn)為房子賣(mài)出去了就完成了房地產(chǎn)責(zé)任。導(dǎo)致很多項(xiàng)目因?yàn)槭酆?、運(yùn)營(yíng)不完善造成房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者之間的沖突。所以，聯(lián)合開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商一起合作，可以減少此類(lèi)事情的發(fā)生。

4.4 完善住房公積金制度

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金[5]。完善我國(guó)住房公積金制度，能使我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定在一個(gè)良好住房需求的保障上。將福利制的住房公積金政策逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝浴?qiáng)制性、完善性的制度，加強(qiáng)住房的基本保障。為打造我國(guó)福利型社會(huì)增添助力，為百姓購(gòu)買(mǎi)住房減壓，為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展提供長(zhǎng)足支持。

5 結(jié)語(yǔ)

在此次研究中，主要闡述了房地產(chǎn)發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的幾點(diǎn)建議：信托機(jī)構(gòu)融資、吸引外資融資、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、完善住房公積金制度，本文研究中提出的幾點(diǎn)建議，主要圍繞房地產(chǎn)融資，注重對(duì)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，以更好地發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，這對(duì)新時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展具有重要的意義，望此次研究?jī)?nèi)容能為企業(yè)融資提供幫助。

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