抵押貸款資產(chǎn)評估價值類型選擇的國際比較與思考

□李 珍 趙慧峰（教授/博導(dǎo)） 韓 瓊

（1、2河北農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院3保定市婦幼保健院河北保定071000）

一、評估準(zhǔn)則對抵押目的的資產(chǎn)評估價值類型選擇的相關(guān)規(guī)定

（一）我國相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定

我國《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》要求，根據(jù)評估目的選擇恰當(dāng)?shù)膬r值類型。抵押目的的資產(chǎn)評估究竟選擇哪種價值類型，一直是理論界和實(shí)務(wù)界爭論的話題。我國《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》第二十二條：注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行以抵（質(zhì)）押為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型；相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為抵（質(zhì)）押物評估結(jié)論的價值類型。我國在《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》中指出，房地產(chǎn)在設(shè)定抵押時，要求評估師對抵押房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行披露，這個市場價值等于未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款。在對房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見和理由。中國人民銀行發(fā)布的《貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則（試行）》規(guī)定，對于抵押資產(chǎn)價值評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應(yīng)參照同類抵押資產(chǎn)的市場價格定值。

（二）國際相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定

從國際范圍來看，基本形成了兩大主流觀點(diǎn)，一是市場價值，二是非市場價值類型，以抵押價值類型為核心。在國際資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，對抵押目的的資產(chǎn)評估通常采用市場價值類型，例如《國際評估準(zhǔn)則》（IVS）、英國皇家特許測量師學(xué)會《RICS估價標(biāo)準(zhǔn)》、《美國評估準(zhǔn)則》（USPAP）、《澳大利亞評估準(zhǔn)則》。但歐洲一些國家針對抵押目的資產(chǎn)評估采用抵押價值類型，最早提出抵押價值類型的是德國，隨后在歐洲市場上逐漸推行并在《歐洲評估 準(zhǔn) 則 》 （European Valuation Standards，EVS）中得到應(yīng)用，新的巴塞爾資本協(xié)議（BaselⅡ，2004）也特別強(qiáng)調(diào)了抵押價值類型的運(yùn)用。

歐洲評估準(zhǔn)則非常重視金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的評估，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》規(guī)定擔(dān)保貸款目的的資產(chǎn)評估采用抵押價值類型，在估算抵押貸款價值時不應(yīng)考慮投機(jī)性因素。在提供抵押價值類型的同時建議資產(chǎn)評估師提供市場價值，并分析兩種價值類型結(jié)果的差異，當(dāng)兩者價值差異超過20%時，要求對所產(chǎn)生的差異在評估報告中說明，同時根據(jù)抵押物的情況和外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，除了采用抵押價值和市場價值之外，還可能選擇在用價值、清算價值以及外來價值預(yù)測等作為評估的價值基礎(chǔ)。

德國《抵押貸款價值評估條例》中對抵押貸款價值的定義，是指房地產(chǎn)的市場價值，這種市場價值是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)得出的，而且既不依賴于權(quán)威的房地產(chǎn)交易市場上的臨時價格，也不依賴于由于經(jīng)濟(jì)景氣狀況而導(dǎo)致的價格浮動現(xiàn)象，該價值也不受整個抵押貸款期間有可能產(chǎn)生的投機(jī)因素的影響?！兜盅簜ā返?6條第2款規(guī)定，抵押價值的結(jié)果不能超過市場價值。對于商業(yè)房地產(chǎn)抵押價值評估，要求評估師選擇抵押價值、可持久獲得的價值，兩者中任選一個乘以60%，與市場價值乘以50%，選擇最低的那個數(shù)值作為測算降低資本要求的基礎(chǔ)。

《國際評估準(zhǔn)則應(yīng)用指南2——以擔(dān)保貸款為目的的評估》明確要求，在進(jìn)行以擔(dān)保貸款為目的的資產(chǎn)評估時，評估師通常會根據(jù)國際評估準(zhǔn)則的要求提供該資產(chǎn)的市場價值。國際評估準(zhǔn)則委員會在2000年的國際評估準(zhǔn)則2中，非市場價值基礎(chǔ)，引用了歐洲準(zhǔn)則對抵押貸款價值的概念，到2008年第八版又作了進(jìn)一步修改?？傊盅耗康牡馁Y產(chǎn)評估中明確了“市場價值”的核心地位，但并未否定采用其他的價值類型。

美國評估準(zhǔn)則（USPAP）最初的制定動因源于抵押資產(chǎn)的不當(dāng)評估所導(dǎo)致的金融危機(jī)，但目前尚沒有包含抵押貸款目的的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，價值類型的規(guī)范方面，USPAP十分強(qiáng)調(diào)價值類型和市場價值的重要性，在許多條文中都涉及市場價值的要求。

英國皇家特許測量師學(xué)會出版的《RICS估價標(biāo)準(zhǔn)》中采用了《國際評估準(zhǔn)則》中的估價原則、程序和相關(guān)概念。指出按揭貸款價值在評價中要摒棄投機(jī)等因素，謹(jǐn)慎進(jìn)行估價。

澳大利亞評估準(zhǔn)則規(guī)定，擔(dān)保貸款目的的資產(chǎn)評估其評估的價值類型為市場價值，但在某些被迫銷售和強(qiáng)制性買賣情況下，評估師也可以在披露市場價值的同時根據(jù)需要對強(qiáng)制買賣價值進(jìn)行披露。

（三）我國香港地區(qū)評估準(zhǔn)則規(guī)定

我國香港地區(qū)的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則《評估準(zhǔn)則8——用于抵押的資產(chǎn)評估》規(guī)定，資產(chǎn)評估師在進(jìn)行抵押目的的評估工作中，通常是建立在市場價值基礎(chǔ)上，而不選擇市場價值以外的價值類型作為評估的基礎(chǔ)。當(dāng)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)要求評估師基于市場價值以外的價值類型進(jìn)行評估時，資產(chǎn)評估師通常要在評估報告中披露包含市場價值的內(nèi)容，同時提供反映市場價值以外的價值類型與市場價值的差異的相關(guān)信息，由此看出，市場價值在香港地區(qū)準(zhǔn)則中的重要地位。

綜上，雖然各國對于抵押貸款評估業(yè)務(wù)所采用的價值類型規(guī)定不一，但發(fā)達(dá)國家對待抵押貸款評估業(yè)務(wù)的思想是一樣的，重視抵押評估業(yè)務(wù)中對價值類型的規(guī)范，重視抵押物的可持續(xù)價值，重視對抵押資產(chǎn)的風(fēng)險評估并以保障銀行信貸安全作為評估第一要務(wù)，這也是我國抵押評估業(yè)務(wù)中值得借鑒之處。

二、目前以抵押為目的的資產(chǎn)評估價值類型選擇的主流觀點(diǎn)

在我國評估實(shí)務(wù)界目前在抵押價值評估中多選擇市場價值，筆者對專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報告和工作底稿的調(diào)查結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。

在評估學(xué)術(shù)界，針對抵押價值的評估業(yè)呈現(xiàn)出不同的觀點(diǎn)：Bienert and Rehkugler在2005年對抵押貸款價值在歐洲的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)行了研究，并根據(jù)研究結(jié)果提出市場價值，使抵押貸款價值與抵押的目的更加匹配；國際評估準(zhǔn)則委員會分會主席、新西蘭不動產(chǎn)評估師John Dunckley認(rèn)可市場價值，認(rèn)為市場價值是一個得到廣泛認(rèn)可的價值類型；法國不動產(chǎn)評估專家Philip Malaquin認(rèn)為，價值基礎(chǔ)與市場價值類型的概念在法國早已經(jīng)被普遍接受，非市場價值認(rèn)識存在混亂，法國普遍采用市場價值類型，非市場價值主要應(yīng)用于特殊資產(chǎn)的評估。國內(nèi)學(xué)者崔宏分別在2007年和2008年撰文討論抵押資產(chǎn)評估應(yīng)采用抵押價值。劉桂良、招平2004年提出抵押資產(chǎn)評估采用清算價值類型，也有學(xué)者認(rèn)為是清算價值的折現(xiàn)值，總之在抵押價值評估業(yè)務(wù)中應(yīng)該采用什么價值類型，目前理論界和實(shí)務(wù)界尚未形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)。

三、抵押貸款資產(chǎn)評估中價值類型的選擇分析

（一）從評估實(shí)質(zhì)和評估目的角度分析

資產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)是提供資產(chǎn)的公允價值，維護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)是圍繞價值進(jìn)行的評定估算，森林資源資產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)可以描述為：在對抵押物林木資產(chǎn)和林地使用權(quán)的自身特點(diǎn)、作用、未來經(jīng)濟(jì)利益和可搜集的資料等因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，以抵押物為評估客體，以抵押和規(guī)避金融風(fēng)險為評估目的，以一定的假設(shè)前提為依據(jù)，選擇特定的價值類型，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)脑u估方法，選擇合理的評估參數(shù)，對抵押物在指定的評估基準(zhǔn)日下的公允價值發(fā)表專業(yè)意見。

資產(chǎn)評估的根本目的是服務(wù)于交易，抵押貸款業(yè)務(wù)中設(shè)定抵押物的作用是保障信貸安全，對抵押物進(jìn)行評定估算的目的也是放在 “保證信貸安全”的框架之下。

綜合資產(chǎn)評估的 “對價值發(fā)表專業(yè)意見服務(wù)于利益相關(guān)當(dāng)事人”的本質(zhì)和抵押貸款“保障金融信貸安全”的本質(zhì)便可以得出森林資源資產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)評估的目的，即保障金融信貸安全的基礎(chǔ)上，對抵押物價值發(fā)表專業(yè)意見，維護(hù)信貸各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，一方面維護(hù)金融機(jī)構(gòu)的信貸安全，另一方面考慮債務(wù)人的利益，使抵押資產(chǎn)獲得合理的貸款額度。

在評估實(shí)質(zhì)和評估目的基礎(chǔ)上分析，森林資源資產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)該選擇最能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估目的的價值類型。市場價值具有變化性、實(shí)時性的特點(diǎn)，抵押價值是具有保守性、可持續(xù)性、剔除風(fēng)險性投機(jī)性因素影響的價值類型，而清算價值是被迫出售和強(qiáng)制變現(xiàn)的價值。顯然，能夠滿足謹(jǐn)慎、保守，對未來債權(quán)進(jìn)行有效保障的價值類型應(yīng)該選擇抵押價值。

（二）從價值類型應(yīng)用基礎(chǔ)的角度分析

在全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書中，市場價值的概念是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計(jì)值。從市場價值的概念進(jìn)行分析，具有三個特征：一是市場價值是一種公開市場下理想的價值；二是買賣雙方是完全自愿，地位平等，不受強(qiáng)迫；三是信息是完全的，不存在信息的不對稱。

基于以上對市場價值特征的分析，首先，抵押目的下，交易雙方，即金融機(jī)構(gòu)和貸款申請方，兩者在地位上是不完全平等的，在森林資源資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，在借款的審批和借款額度的掌握方面，金融機(jī)構(gòu)通常處于一定的優(yōu)勢地位；其次，買賣雙方的信息不對稱，且不是完全競爭的市場環(huán)境，目前我國的林業(yè)交易市場并不發(fā)達(dá)，大部分的地區(qū)尚未形成活躍的交易市場和交易價格，且在抵押貸款中，并未發(fā)生資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；再次，市場價值是反映某一時點(diǎn)的價值，它隨著時間的變化而不斷變化，并未考慮到資產(chǎn)的可持續(xù)性的特點(diǎn)，當(dāng)資產(chǎn)的市場價值隨著市場的變化降落到抵押貸款額以下，債務(wù)人便有可能違約，抵押資產(chǎn)的債權(quán)擔(dān)保效果便不復(fù)存在。由此看來，市場價值不適用于森林資源資產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)。

清算價值是一種有限制的市場價值，從清算價值的概念分析，其特征是“被迫出售”和“快速變現(xiàn)”。森林資源資產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)評估所得到的估值結(jié)果是針對抵押申請時，而不是抵押期結(jié)束，抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)價值，在抵押申請時點(diǎn)，抵押資產(chǎn)并沒有面臨快速變現(xiàn)和被迫出售的市場條件，因此，清算價值類型不適用于森林資源資產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)。

綜上分析，森林資源資產(chǎn)具有經(jīng)營的高風(fēng)險性，鑒于對抵押資產(chǎn)進(jìn)行評估應(yīng)該首先考慮到資產(chǎn)的可持續(xù)性和可能面臨的風(fēng)險以及未來的可出售性的特點(diǎn)，應(yīng)該借鑒歐洲評估準(zhǔn)則，采用抵押價值類型，即考慮到資產(chǎn)的可持續(xù)性和當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件、資產(chǎn)的特征和用途，對資產(chǎn)未來的可出售性進(jìn)行謹(jǐn)慎的評估得到的結(jié)果。抵押價值類型考慮到資產(chǎn)未來可持續(xù)性的特點(diǎn)，是一個保守的、長期保持穩(wěn)定的、剔除了偶然的市場波動和不確定性因素的價值，它避免了市場價值的不斷波動和不穩(wěn)定性給抵押資產(chǎn)的債權(quán)擔(dān)保效果帶來的弱化，因此，抵押價值類型在降低貸款風(fēng)險、保障借款安全方面發(fā)揮了重要作用。在森林資源資產(chǎn)抵押借款中，作為抵押物的林業(yè)資產(chǎn)，其自然和經(jīng)營風(fēng)險更無法用市場價值類型為債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，因此，剔除風(fēng)險因素，考慮持續(xù)經(jīng)營和未來的可出售性的抵押價值類型應(yīng)為首選。