關(guān)于房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險及防范研究

錢仁安

關(guān)于房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險及防范研究

錢仁安

房產(chǎn)委托公證為人們提供了諸多便利，但其同樣存在一定的風(fēng)險，必須積極防范。本文即對房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險進(jìn)行分析，并提出了房產(chǎn)委托公證風(fēng)險防范相關(guān)對策。

房產(chǎn)委托公證 風(fēng)險分析 防范對策

房產(chǎn)委托公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)委托人的申請，按照法定程序證明委托人的房產(chǎn)委托行為的真實性、合法性的活動。近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)委托的數(shù)量逐年增長，成為各地公證機(jī)構(gòu)的一項主要業(yè)務(wù)。房產(chǎn)委托公證為當(dāng)事人進(jìn)行房產(chǎn)交易提供了極大便利，但也存在一定風(fēng)險，需要公證員在辦證過程中積極防范，減少房產(chǎn)糾紛與訴訟。

一、房產(chǎn)委托公證存在的風(fēng)險問題

（一）委托人風(fēng)險

從房產(chǎn)委托書性質(zhì)來看，其屬于單方面民事法律行為，依托房產(chǎn)委托公證書受托人即可對代理權(quán)加以行使，實現(xiàn)對房產(chǎn)的代售及對房款的代收等多種代理權(quán)行為，但委托人需要為其授權(quán)行為負(fù)責(zé)，對一切法律責(zé)任加以承擔(dān)。有些受托人針對這一漏洞實施違法行為，將房產(chǎn)賣給一人或多人后，隨之?dāng)y款潛逃，而委托人則面臨著拿不到售房款且需要承擔(dān)承擔(dān)賠償房款等責(zé)任與法律后果的風(fēng)險。

（二）受托人風(fēng)險

受托人主要指買房者，一般來說，委托人對房產(chǎn)委托書公正進(jìn)行辦理的過程中，委托人即會支付給委托人相應(yīng)購房款，許多受托人都認(rèn)為擁有房產(chǎn)委托公證書即代表著自身權(quán)益可受到保障。但實際上，房產(chǎn)證雖然在受托人手中，但并沒有真正過戶，在未過戶前，委托人可借助報紙聲明房產(chǎn)證丟失，對新的房產(chǎn)證加以補(bǔ)辦，或者對委托公證進(jìn)行惡意撤銷。在法律規(guī)定中，因委托書屬于單方民事法律行為，因此可撤銷，委托人即可對房屋進(jìn)行再次出售、抵押，或?qū)⒎慨a(chǎn)證過戶到其他人名下，使受托人面臨失財、失房的巨大風(fēng)險。

二、房產(chǎn)委托公證風(fēng)險防范對策

（一）對委托人身份進(jìn)行嚴(yán)格審查

為防范不法分子通過偽造證件到公證處對公證書進(jìn)行騙取的風(fēng)險，公證處必須對委托人身份證嚴(yán)格加以審查，對于身份證識別儀無法識別的委托人，應(yīng)要求其對新身份證或臨時身份證加以辦理，保證委托人身份的真實性。針對假冒產(chǎn)權(quán)人或通過假夫妻對公證書進(jìn)行騙取的行為，應(yīng)與其展開詳細(xì)交談，通過對結(jié)婚時間、父母及孩子詳細(xì)信息的詢問來確定其是否為假冒，對于露出破綻的委托人，應(yīng)告知其行為屬于違法犯罪行為，將會對其刑事責(zé)任進(jìn)行追究，打消委托人違法念想，從而達(dá)到對騙取公證書風(fēng)險的有效杜絕，規(guī)避一系列不必要糾紛的發(fā)生。［1］

（二）對房屋委托公證書利用情況進(jìn)行審查

對房屋委托書公證進(jìn)行辦理的過程中，有些是受私下非法借高利貸影響，委托人向放貸人借貸后，放貸人往往會擔(dān)心委托人的還款問題，但因辦理抵押登記不僅手續(xù)繁瑣而且時間較長，許多委托人會選擇通過公證處辦理公證，當(dāng)其難以還款時，放貸人即可對其房產(chǎn)進(jìn)行出售。該類情況多為幾個人共同來公證處辦理，公證員在受理過程中，必須對房屋委托公證書利用情況進(jìn)行審查，通過審查如發(fā)現(xiàn)該類端倪，應(yīng)拒絕為其辦理公證，以免委托公證被非法利用，避免日后發(fā)生的糾紛風(fēng)險。

（三）對委托人惡意撤銷委托進(jìn)行防范

受房價高利益的驅(qū)動，為了對更高經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行追求，一些委托人會對委托書進(jìn)行惡意撤銷，導(dǎo)致受托人利益受到侵犯，因此還需要對委托人惡意撤銷委托進(jìn)行防范。在辦理房產(chǎn)委托公證過程中，應(yīng)建議由委托人與受托人共同申請辦理，在委托合同中，將不可撤銷承諾納入委托人合同義務(wù)體系中，這樣既可確保委托人未和受托人達(dá)成一致意見狀況下，委托人不能對委托進(jìn)行單方撤銷，從而可有效委托人對委托進(jìn)行單方撤銷給受托人帶來的風(fēng)險問題。

（四）對受托人一房多賣風(fēng)險進(jìn)行防范

當(dāng)前受托人賣方過程中通常會尋找房產(chǎn)中介，一些中介為了牟利也會自行收購，對放款進(jìn)行支付，將熟悉人的人作為受托人，等到房間上漲時依托受托人進(jìn)行售出。但受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，受托人一房多賣的風(fēng)險較大，使委托人經(jīng)濟(jì)利益受到侵犯。為避免該種風(fēng)險，在委托書中需對房屋出售給誰加以明確，對買受人姓名及身份證號等嚴(yán)格要求其寫明，確保受托人進(jìn)行房產(chǎn)過戶過程中只能將其過戶給被委托人明確的買受人，由此即可使該類風(fēng)險得以有效避免。［2］

（五）對委托期間其授權(quán)范圍進(jìn)行審查

為避免一些房產(chǎn)中介進(jìn)行倒房與逃稅，在辦理房產(chǎn)委托公證的過程中，應(yīng)對委托期限加以明確，可將其限定于三個月至半年內(nèi)，從而催促受托人對委托事項進(jìn)行辦理，降低風(fēng)險。一些中介為獲取更大利益，會誘導(dǎo)委托人對有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證進(jìn)行辦理，許多委托人并不清楚有轉(zhuǎn)委托權(quán)內(nèi)容，公證員需認(rèn)真講解，避免委托人在并不明確的情況下進(jìn)行有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證，從而使該類風(fēng)險、隱患得到避免。針對授權(quán)范圍限制，應(yīng)對全權(quán)委托形式盡量避免，對一般委托形式加以采用，在授權(quán)范圍上應(yīng)不將受托人代收售房款涵蓋在內(nèi)，對于售房款必須明確其轉(zhuǎn)入到委托人指定賬號，規(guī)避受托人對房款收取后卻不向委托人支付的問題。在房產(chǎn)委托公證過程中，公證處人員通過嚴(yán)格審查，以及充分告知和提示，可使各類風(fēng)險得到有效防范，使公民合法權(quán)益得到充分保障。

［1］錢世遙.房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險及防范探討［J］.法制與社會，2014（30）：38～39.

［2］宋艷會.房產(chǎn)委托公證風(fēng)險分析及防范［J］.商，2016（22）：244.

江蘇省張家港市公證處）