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    房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制

    2017-11-15 11:25陳旭斌
    時代金融 2017年29期
    關(guān)鍵詞:開發(fā)項目房地產(chǎn)全過程

    陳旭斌

    【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年迅速發(fā)展,競爭壓力越來越大,要想在房地產(chǎn)行業(yè)脫穎而出,要注重房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程的成本控制,它占據(jù)了其成本的重要比重,房地產(chǎn)加強(qiáng)項目全過程的成本控制能夠有效的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出贏取利潤,在項目開發(fā)運(yùn)作的時候,加強(qiáng)成本的預(yù)算,能夠促進(jìn)房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展,因此,房地產(chǎn)在開發(fā)項目的全過程中控制成本管理,雖然,一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在公司實行成本管理模式,但是目前的成本管理模式還存在很多的問題,需要不斷的創(chuàng)新,不斷的改進(jìn)。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開發(fā)項目 全過程

    一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的重要性

    近幾年,隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)也隨之興起,更加促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都存在一定的風(fēng)險,也可以帶給企業(yè)很大的利潤,每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的目的都是為了追求最大程度的利潤,在企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中,每一環(huán)都是緊密相扣的,任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,都會導(dǎo)致此項目的開發(fā)失敗。在整個的環(huán)節(jié)中,成本控制是至關(guān)重要的,成本的控制是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項目的始終,在項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都要考慮到成本問題。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期,要根據(jù)選擇的地方,建筑的面積以及項目的融資都要進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算,以保證成本的控制。

    在投資金尚俊園一期,開發(fā)面積49.06萬m2,項目融資8億,該項目為一級開發(fā)與二級開發(fā)聯(lián)動,面型向剛需客戶,后期的銷售額40.2億。

    在七彩俊園的項目投資中,開發(fā)面積39.2萬m2,項目融資12億,該項目主要面向高端客戶,并定向開發(fā)兩棟寫字樓(云南省信用聯(lián)社,交通銀行),后期的銷售額高達(dá)44.6億。

    貴陽濱湖俊園,開發(fā)面積22萬平方米,項目融資2.5億,以貴陽市高新區(qū)剛需客戶為主的住宅及公寓項目,后期的銷售額高達(dá)12.1億。

    在貴陽俊發(fā)城,在這一項目中,房地產(chǎn)開發(fā)面積90萬平方米,項目融資4億,貴陽市改善性的住宅項目,后期的銷售額高達(dá)41億。

    分析這些房地產(chǎn)投資項目,他們的銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資額,銷售額與融資額的差價越大,則該項目的利潤越高,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程中的成本控制至關(guān)重要,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目的開發(fā)時要成立自己的設(shè)計團(tuán)隊,對該項目進(jìn)行全面的設(shè)計。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制存在的問題

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理的意識薄弱

    成本管理是每個企業(yè)都應(yīng)注意的一部分,它的管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,好的成本管理能夠促進(jìn)企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展,然而,這也是企業(yè)往往最容易忽視的一個方面,長期以來,我國的房地產(chǎn)企業(yè)整體在房地產(chǎn)項目的全過程中成本控制的意識淡薄,很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不重視成本的控制,導(dǎo)致企業(yè)沒有先進(jìn)的成本管理體制,不利于企業(yè)的成本管理,如果對企業(yè)房地產(chǎn)的的成本管理不能進(jìn)行很好的控制,會在一定程度上阻礙企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

    (二)房地產(chǎn)的成本管理缺少整體把握能力

    目前,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了企業(yè)能夠更好單位發(fā)展,他們意識到了在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本管理的重要性,在企業(yè)內(nèi)部建立了一套成本管理機(jī)制,然而,他們建立的成本管理體制太落后,她們的成本管理缺乏整體的把握能力,沒有引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和管理方法,會導(dǎo)致工作效率低下,如果對成本不能較好的管理或管理不當(dāng),影響企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的要點

    (一)投資的決策階段

    投資的決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作,首先,要通過調(diào)查國內(nèi)外的市場,來了解顧客的需求,進(jìn)而對未來房地產(chǎn)市場的狀況進(jìn)行預(yù)測,再通過領(lǐng)導(dǎo)討論看投資該項目有沒有市場,了解該項目的市場競爭力如何,該企業(yè)有沒有優(yōu)勢可以更大程度的賺取利益。在充分考慮市場需求,企業(yè)優(yōu)勢等方面的基礎(chǔ)上確定項目的建設(shè)規(guī)模。

    在前期工作中,成本的控制還要考慮建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)水平,建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,來根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)理念和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的考慮在房地產(chǎn)的項目開發(fā)中顯得很重要,根據(jù)不同地區(qū),不同規(guī)模,不同等級以及不同的消費(fèi)者群體,確定交涉應(yīng)購買那種材料,確定應(yīng)建設(shè)哪種房屋,是普通的建筑,還是豪華的建筑,還是普通的豪宅,還是豪華的豪宅。是適用于人們享受的住房,還是適用于做銷售的經(jīng)濟(jì)適用房。

    (二)設(shè)計階段的成本管理與控制

    設(shè)計階段的成本考慮以及管理問題是必須的一個方面,在進(jìn)行項目投資之前要對成本進(jìn)行預(yù)算,確定次項目應(yīng)融資的金額是多少。在成本的管理控制上,應(yīng)提倡并積極推行限額設(shè)計,每一個房地產(chǎn)的投資項目都面臨一定的風(fēng)險,而這些風(fēng)險是不可避免的,只能通過一些渠道將風(fēng)險降低,限額設(shè)計就是降低風(fēng)險的措施,限額設(shè)計師按照批準(zhǔn)的研究報告和投資估算控制初步設(shè)計,在進(jìn)行預(yù)算時要根據(jù)所提供的報告,在報告的基礎(chǔ)上進(jìn)行限額預(yù)算,以保證風(fēng)險降到最低。在房地產(chǎn)企業(yè)中還應(yīng)設(shè)立審查部門,對報告進(jìn)行嚴(yán)格的審查,避免一些遺漏,導(dǎo)致不必要的造價浪費(fèi)。

    (三)施工階段

    在施工階段更要注意成本的控制,施工階段也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要階段,也是風(fēng)險存在的一個階段,在這個階段控制工程成本開發(fā)階段的單位的工作人員要時刻提高警惕,注意監(jiān)工,要多看工程的施工組織方案以及現(xiàn)場的施工的實際情況,在施工過程中遇到的一些疑難問題,如果自己不能很確定的情況下,不能盲目做定論,要謙虛請教,向?qū)I(yè)人員和專業(yè)的工程師進(jìn)行咨詢和學(xué)習(xí),相關(guān)工作人員要調(diào)查市場上的建筑材料價格,客觀的看待建筑材料價格這一問題,在某一時間段市場上的材料價格較高,有可能在購買材料后,它的價格在原價上降低,這在一定程度上造成資金的風(fēng)險。這是在房地產(chǎn)企業(yè)中,隨時都存在的一個問題,也會影響房地產(chǎn)的項目的開發(fā)。在工程建設(shè)中,工程的材料費(fèi)占工程總成本的一半以上,因此,材料費(fèi)的高低直接影響著的此項目工程的總成本,隨意,在購買材料之前,要建立價格信息網(wǎng)絡(luò),保持信息暢通,隨時了解市場上材料的價格。

    (四)竣工結(jié)算階段的造價控制方法

    竣工結(jié)算是一項工程的最后一步,竣工結(jié)算階段要組織相關(guān)人員對工程進(jìn)行全方位的審查,確保工程的安全性。相關(guān)人員在進(jìn)行審查時要通情達(dá)理,要考慮實際的情況,由于施工條件的不同,在施工的過程中有稍微的調(diào)整,因此,可能和施工圖紙有一些細(xì)微的不同,并不會影響工程的質(zhì)量,在遇到這種情況時,就要客觀合理的審查,不要過于苛刻,同時,不要惡意壓價,在審核時,要以良好的職業(yè)道德來對待這件事,在審核時要認(rèn)真仔細(xì),對自己的工作負(fù)責(zé)認(rèn)真,對于一些工程質(zhì)量問題要實事求是,對于竣工時工錢核算也要仔細(xì)認(rèn)真的核算,有驗收單,并且驗收單中要注明有關(guān)問題,在竣工結(jié)算時要進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。

    四,結(jié)論

    我國科技的快速發(fā)展,促進(jìn)了各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,各行各業(yè)的發(fā)展也為我國的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了保障,房地產(chǎn)的開發(fā)也發(fā)展越來越發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越大,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)越來越大,對于房地產(chǎn)來說,房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程控制在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目中起著至關(guān)重要的作用,成本的管理貫穿房地產(chǎn)項目的始終,現(xiàn)階段,我國的房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理還存在很多問題,只有不斷提高全過程的成本管理水平,更好的對房地產(chǎn)項目的成本進(jìn)行控制有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,保證企業(yè)的不斷發(fā)展。

    參考文獻(xiàn)

    [1]周巍.房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與成本管理研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2012(05).

    [2]鄭謙.論房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本管理[J].中國高新技術(shù)企業(yè).2014(09).

    [3]徐俊毅.試論房地產(chǎn)項目管理中的成本控制[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2011,(6).

    [4]肖子偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(3):12.endprint

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