房產白銀時代掘金術

鄭惠文

近幾個月來，房產調控帶來的震動可謂一波未平一波又起，唱空房市的聲音甚囂塵上，房子真的不值錢了嗎？中國房市是否到了拐點？

十九大報告再次明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”。中國目前正處在快速發(fā)展階段，物價上漲是大勢所趨。城市化進程步伐加快，必然會造成房價、供給、需求等多方面的矛盾。從國外發(fā)達國家走過的路程來看，在我國未來10～20年內在經濟不斷增長的基礎上，物價尤其是房價保持高水平是必然的，新一輪的房地產調控政策的目的不是讓房地產崩盤，調控只是為求平穩(wěn)，不讓投機炒作而已，但對房產長期保值增值的屬性不會改變。

房價仍會不斷上漲

其實，價格主要是供求關系決定，調控應該從供求關系出發(fā)，如果需求遠遠大于供給，那么房價絕不會降，反而會不斷上升。奉勸廣大購房者，如果條件足夠就不必猶豫，否則在持續(xù)觀望中房價很可能不降反升。目前，購房人群主要有剛性住房需求、改善住房需求和投機炒作需求3種，政府調控的目的是把投機炒作者趕出房地產市場，但這會比較困難，即使短時間放松政策，但立刻就會反彈，這主要是民間資金不僅量大且出口太少，如果不開發(fā)更多的出口無法從根本上解決問題。

房產是財富保值的最佳選擇

房產兼具穩(wěn)定經濟、保值、防通脹等多種市場作用，我們不能僅靠通過價格的走勢來判斷是否應該購房。

目前，CPI屢創(chuàng)新高，物價不斷上漲，人民幣不斷貶值，縱觀商品只有房產不僅保值而且能快速增值，在不斷調控的情況下，大量資金不可避免地流向住宅地產。

房產作為耐久商品，如果置業(yè)得當，不僅不會掉價，反而會升值。在如今資產配置荒的大背景下，樓市仍是資金的最好去處，即便是限購限貸收緊政策出臺，保值、增值空間大的房產仍然成為人們的最佳選擇。

隨著經濟和收入的迅猛發(fā)展及人們健康意識的提高，消費升級的概念逐漸深入人心，旅游地產蒸蒸日上，一些沿海地區(qū)，如海南、山東的房價從最初的每平方米不足千元上漲到上萬元，主要原因有：第一，土地資源的不可再生性，例如湖泊、海岸、山景等；第二，國內旅游地產還處于初級階段，相關配套及運作等還不完善，房價相對來說比較低；第三，購買旅游房產不僅可以用于養(yǎng)老度假，而且是一種不錯的長期理財方式。

房產投資建議

通常，一套房子可能有3種功能：第一，消費的居住功能；第二，投資保值增值的功能；第三，作為對未來的商業(yè)投資。

隨著時間的推移，房子已經從單一的居住需求功能變?yōu)槿蠊δ懿Ⅰ{齊驅。在住宅市場逐漸緊張的形勢下，各種調控政策頻頻出擊，商業(yè)地產因高投資回報率而蘊藏無限商機，成為不動產投資的最好選擇。如果手里有足夠的閑錢且想獲得更高的收益，那么房產將是不錯的投資掘金點。

而在商業(yè)地產的選擇上，首先要注意的是租售比，租售比是租金與房價的比例，通過比較可以更好地判斷何時能收回房屋的成本。國際上相對比較認可的租售比一般界定為1∶300～1∶200。如果租售比高于1∶200，說明這一區(qū)域房產租金回報率較高，購房成本能夠很快收回，是一個不錯的投資項目，其次品牌、地段、價格也十分重要，它們均影響項目未來的升值空間。當然，任何投資都有風險，商業(yè)地產也不例外，投資仍要謹慎對待、綜合考慮，不能盲目投資。

一線房產升值潛力大

目前，全國大部分城市的房地產市場都供過于求，不久前住建部也表示除一線城市外，其他城市可以放開限購，說明一線城市的房價仍然存在升值空間。

投資附加值高的房產

什么樣的房子有附加值？我們首先想到的是教育附加值，即所謂的學區(qū)房，除此之外還有健康附加值，比如建在醫(yī)院附近的房子。顯然，這樣的房子在房產市場上更受歡迎，雖然價格相比一般房子高出了不少，但其保值和增值的空間比較大。除了這兩類房子，湖景房、山景房、海景房等相比普通房子投資價值也會遠遠高出不少。

地段好的房產抗跌

房子的地理位置在很大程度上決定了房產的價值，房價波動大的地方通常是城市中位置較偏遠的地段，而城市中心區(qū)的房子則是一個城市中最抗跌的。

投資旅游城市房產需謹慎

在旅游地投資物業(yè)，淡季游客稀少，即便是在旅游旺季，出租率也有限。所以，想要靠投資度假物業(yè)賺錢，前景比較渺茫。而且，一旦中國房地產泡沫出現(xiàn)破裂，最危險的也許就是度假物業(yè)。

中國房地產市場有物極必反的原則，房價如火如荼地大漲，勢必招來政策的收緊。但需要注意的是，收緊并不代表崩盤，甚至不能代表下跌。收緊是為了樓市回歸理性，我們不鼓勵大家在房地產市場投機，房子是用來住的，不是用來炒的。新形勢下，每個人都要研究經濟規(guī)律，合理購置不動產，保持自有資產的價值，讓生活不斷前進，讓自己的勞動成果不被經濟浪潮所淹沒，這才是我們最希望看到的。