房地產(chǎn)企業(yè)過度投資行為成因、后果及治理研究

賈生華+陸嘉瑋

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的過度投資行為是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫累積的微觀基礎(chǔ)，文章從房地產(chǎn)企業(yè)過度投資行為高發(fā)的原因、對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響后果及可能的治理機(jī)制等視角進(jìn)行了梳理，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展、保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)提供了可資參考的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)過度投資；治理

自1998年實(shí)施住房分配貨幣化制度以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額逐年攀升。房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)雖然在滿足人民日益增長(zhǎng)的居住需求、帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面起到了積極的作用，但房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資現(xiàn)象及其引發(fā)的市場(chǎng)泡沫卻成為了阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步健康發(fā)展的重要隱患。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查報(bào)告表明，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)自有住房整體空置率高達(dá)22.4%，住房需求明顯乏力；而我國(guó)住房供給卻積壓著大量庫(kù)存，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2014年商品房待售面積高達(dá)62 169萬平方米，比2013年末增長(zhǎng)26.1%，住房市場(chǎng)明顯供過于求，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”等行業(yè)性過度投資現(xiàn)象。2016年以來，土地招拍掛市場(chǎng)涌現(xiàn)了多個(gè)“地王”，許多土地溢價(jià)率超過100%，不少城市出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的情況，房地產(chǎn)企業(yè)過度投資問題再一次成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

如果房地產(chǎn)業(yè)的過度投資現(xiàn)象不能得到有效治理，市場(chǎng)泡沫將愈演愈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度也將持續(xù)升高。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，居民家庭資產(chǎn)價(jià)值及消費(fèi)能力將嚴(yán)重縮水，金融體系也將受到重創(chuàng)，給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來極大的負(fù)面影響。因此，我們必須深刻反思房地產(chǎn)行業(yè)過度投資現(xiàn)象的形成機(jī)制，探討過度投資將帶來的不良后果，并深入思考對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)過度投資問題的治理辦法，這樣才能有效引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，為推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有序發(fā)展，激發(fā)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展活力，全面建設(shè)小康社會(huì)。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)過度投資高發(fā)原因探析

改革開放30多年來，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的壯大。自2001年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在17%以上，2014年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額高達(dá)95 035.61億元，同比增長(zhǎng)10.5%，占當(dāng)年GDP總額的14.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有舉足輕重的影響。

與其他國(guó)家相比，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一個(gè)重要特點(diǎn)就是政府主導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)投資額將極大影響土地財(cái)政收入、官員晉升考核、經(jīng)濟(jì)增速等，因此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也難以避免地會(huì)受到政府行為的干預(yù)。政府干預(yù)的存在改變了房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者的預(yù)期和行為，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)企業(yè)的過度投資行為。

1. 政府干預(yù)。首先，土地招拍掛收入是地方政府財(cái)政收入的重要來源，是地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”的重要財(cái)政基礎(chǔ)。自1994年分稅制改革后，土地財(cái)政收入成為了地方政府進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要資金來源，低價(jià)征收土地和高價(jià)出讓土地讓地方政府賺取了巨大的差額地租，土地出讓相關(guān)的各種稅費(fèi)收入進(jìn)一步充實(shí)了財(cái)政收入，緩解了分稅制改革帶來的財(cái)政壓力。土地財(cái)政收入將被用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提供稅收優(yōu)惠等，是帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資金來源，因此地方政府將有動(dòng)機(jī)默許房地產(chǎn)企業(yè)的過度投資行為。

其次，現(xiàn)行官員晉升考核機(jī)制以GDP增長(zhǎng)為主要評(píng)價(jià)依據(jù)，房地產(chǎn)投資將極大帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增速，地方政府官員沒有抑制房地產(chǎn)企業(yè)過度投資行為的動(dòng)力。由于信息不對(duì)稱的存在，無論是民意調(diào)查還是上級(jí)政府評(píng)價(jià)，各類對(duì)地方政府政績(jī)的評(píng)價(jià)都難以找到比GDP增長(zhǎng)率更為合適的評(píng)價(jià)指標(biāo)。地方政府官員為了在“晉升錦標(biāo)賽”中獲勝，將極力追逐經(jīng)濟(jì)增速與擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，房地產(chǎn)投資成為了地方官員實(shí)現(xiàn)個(gè)人晉升的有力工具。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎民生的基礎(chǔ)行業(yè)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有特殊的歷史背景和作用，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是維持穩(wěn)定，當(dāng)市場(chǎng)嚴(yán)重下行時(shí)甚至?xí)雠_(tái)“救市”政策。房地產(chǎn)商品是每個(gè)居民家庭都需要的特殊商品，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)能否平穩(wěn)發(fā)展不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定的民生問題；同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r將極大影響到上下游相關(guān)行業(yè)，如建筑施工、水泥鋼筋、家裝家電、房產(chǎn)中介等，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)率等宏觀指標(biāo)具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的影響。近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，仍需要房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增速，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)以維持穩(wěn)定為主，只要房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)大幅度上漲，就缺乏嚴(yán)厲管制房地產(chǎn)企業(yè)過度投資行為的動(dòng)力。

2. 金融過度支持。我國(guó)目前金融體系仍不健全，商業(yè)銀行信貸是大部分企業(yè)最主要的資金來源，因此銀行信貸配置將極大影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在中央和地方政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)過度投資行為的“默許”甚至“縱容”下，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)不僅沒有發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)過度投資行為應(yīng)有的治理作用、從資金來源上切斷房企過度投資的可操作性，甚至在自身逐利動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下給予房企過度的金融支持，助長(zhǎng)了房企過度投資。

首先，在我國(guó)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)特殊的制度背景下，雖然股份制改革為商業(yè)銀行構(gòu)建了多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、改善了過去國(guó)有獨(dú)資的單一產(chǎn)權(quán)形式，但政府仍是大部分商業(yè)銀行的控股股東。為了保障城市開發(fā)、充分就業(yè)和財(cái)政收入等政治目標(biāo)，政府有動(dòng)機(jī)干預(yù)商業(yè)銀行的投資決策，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供過度金融支持，房地產(chǎn)企業(yè)具有比其他行業(yè)企業(yè)更弱的融資約束和更軟的預(yù)算約束。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)投資為商業(yè)銀行提供了大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟、不良率攀升、銀行業(yè)利潤(rùn)邊際斷崖式下跌的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行在利益追逐動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)過度投資行為提供資金支持。銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，優(yōu)秀的投資標(biāo)的是所有商業(yè)銀行競(jìng)相追逐的對(duì)象，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來穩(wěn)步上漲，房地產(chǎn)企業(yè)貸款相比其他行業(yè)貸款能承受更高的貸款利率，因此商業(yè)銀行有在房地產(chǎn)行業(yè)集中資產(chǎn)配置的激勵(lì)，為房企過度投資提供信貸支持。endprint

3. 房?jī)r(jià)上漲預(yù)期及預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)具有稀缺性、不可移動(dòng)性的特征，是集消費(fèi)品與投資品雙重屬性于一身的特殊商品。與一般消費(fèi)品不同，預(yù)期將在房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中發(fā)揮重要的作用。近年來不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格水平使得房地產(chǎn)資產(chǎn)不斷升值，進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，并在上漲預(yù)期的帶動(dòng)下進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模，偏離了企業(yè)的最優(yōu)投資邊界。

首先，新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)形成了較強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)是我國(guó)未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)的重要政策目標(biāo)，可以預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化水平提高將帶來城市建成區(qū)規(guī)模擴(kuò)大、外來人口流入等利好房地產(chǎn)行業(yè)的變化，是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有力支撐。而政府、金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)間的利益牽扯也讓房地產(chǎn)企業(yè)形成了房?jī)r(jià)仍將上漲的預(yù)期。

其次，預(yù)期具有自我實(shí)現(xiàn)功能，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將引導(dǎo)房企實(shí)施過度投資行為，從而推高土地成交溢價(jià)率并進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上升，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更為強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)和預(yù)期形成了自激振蕩的正反饋循環(huán)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的堆積。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)過度投資的負(fù)面影響

1. 助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過度投資行為將直接導(dǎo)致土地招拍掛成交溢價(jià)率攀升，并進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因此房企過度投資是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的直接原因之一。在土地供應(yīng)緊張的城市，如部分一、二線城市中，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)為了爭(zhēng)取合適的開發(fā)地塊將進(jìn)一步擴(kuò)大過度投資規(guī)模，使土地溢價(jià)更加迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫加速累積。

房?jī)r(jià)泡沫的堆積使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)難以控制，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超居民家庭收入漲幅，嚴(yán)重?fù)p害了部分居民家庭的購(gòu)房能力。此外，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲使得未購(gòu)房家庭與已購(gòu)房家庭資產(chǎn)財(cái)富的差距持續(xù)擴(kuò)大，財(cái)富的馬太效應(yīng)將使得窮人愈窮、富人愈富，這將成為妨礙社會(huì)穩(wěn)定的重大民生問題。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)過度投資也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求、空置率高企，造成了社會(huì)性的資源浪費(fèi)。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫尚未破滅，由于土地資源具有稀缺性，購(gòu)得土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍將獲得巨大的資本增值，這將激勵(lì)房企進(jìn)行持續(xù)的過度投資，忽略對(duì)市場(chǎng)需求的分析把握。

此外，房地產(chǎn)泡沫的堆積將妨礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的順利推進(jìn)。城鎮(zhèn)化的核心是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷移，而房?jī)r(jià)或租金高企將提高遷移人口定居城市的生活成本，給農(nóng)村人口市民化造成阻礙。

2. 對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在擠出效應(yīng)。當(dāng)人們購(gòu)買某種商品的目的不是為了消費(fèi)，而是一種投資甚至投機(jī)行為的時(shí)候，該產(chǎn)品的定價(jià)就不再由成本支撐，而應(yīng)屬于虛擬經(jīng)濟(jì)的范疇，使用資本化的定價(jià)方式。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯具有虛擬經(jīng)濟(jì)的特征，而房地產(chǎn)價(jià)格的攀升將使得大量貨幣向房地產(chǎn)市場(chǎng)涌入，經(jīng)濟(jì)虛擬化程度增加，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有明顯的擠出效應(yīng)，這將不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的穩(wěn)定發(fā)展。

首先，房地產(chǎn)過度繁榮推高了勞動(dòng)力、土地等生產(chǎn)要素的價(jià)格，壓縮實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)空間。過去我國(guó)制造業(yè)依靠人口紅利帶來的低成本優(yōu)勢(shì)成為了全球代工廠，而房?jī)r(jià)上漲將導(dǎo)致勞動(dòng)力生活成本升高、要求更高的工資水平，同時(shí)房租成本攀升，國(guó)內(nèi)制造業(yè)生產(chǎn)成本急劇增加。許多企業(yè)已把產(chǎn)能轉(zhuǎn)向要素成本更低的東南亞國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)性過度投資帶來的過度繁榮削弱了我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)的高收益率與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低收益率產(chǎn)生強(qiáng)烈對(duì)比，吸引大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移。制造業(yè)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，因此利潤(rùn)空間較??；而房地產(chǎn)商品具有不可移動(dòng)性、稀缺性的特征，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相互割裂，每個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品都具有一定的獨(dú)特性，同時(shí)房地產(chǎn)作為一種投資渠道具有資產(chǎn)增值功能，使得房地產(chǎn)商品具有很高資本溢價(jià)。利潤(rùn)率的巨大差距使得大量資金抽離制造業(yè)、進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，削弱了制造業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的能力，限制了制造業(yè)的發(fā)展。

3. 系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)增加。隨著房地產(chǎn)泡沫的堆積，金融機(jī)構(gòu)（尤其是銀行）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度也越來越高，僅2016年上半年的數(shù)據(jù)來看，金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款中房地產(chǎn)貸款占比將近四成。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，銀行體系將不可避免的受到?jīng)_擊，并向其他金融機(jī)構(gòu)傳染，引發(fā)系統(tǒng)性的金融危機(jī)。

首先，資產(chǎn)價(jià)格、信貸和金融監(jiān)管具有同周期性。在泡沫累積期，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫與信貸擴(kuò)張彼此強(qiáng)化，銀行盈利性增加、資產(chǎn)質(zhì)量和資本充足率持續(xù)提升，銀行機(jī)構(gòu)能較輕易的滿足資本監(jiān)管要求，掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅，金融機(jī)構(gòu)持有的抵押資產(chǎn)價(jià)值將大幅下降，預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值增加、收益減少，資產(chǎn)負(fù)債比例失衡，將更難滿足資本監(jiān)管要求，金融系統(tǒng)不穩(wěn)定性加劇。

其次，已購(gòu)房者的房屋價(jià)值縮水，按揭貸款償還風(fēng)險(xiǎn)升高。借款人是否決定違約是基于對(duì)繼續(xù)負(fù)擔(dān)按揭貸款的收益和成本進(jìn)行比較的結(jié)果，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降，即使賣掉房子也不能還清銀行貸款，此時(shí)貸款人將選擇棄房并斷供，銀行將面臨大規(guī)模的按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)增加，開發(fā)貸款償還風(fēng)險(xiǎn)升高。房地產(chǎn)開發(fā)商在土地購(gòu)置、房產(chǎn)開發(fā)中使用的高杠桿率使得他們的財(cái)務(wù)更加脆弱，如果房?jī)r(jià)上漲不如預(yù)期，銷售收入回款減少，開發(fā)商資金鏈就會(huì)斷裂，商業(yè)銀行開發(fā)貸款及表外相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品都將面臨大規(guī)模違約。

三、 治理房地產(chǎn)企業(yè)過度投資的可能途徑

房地產(chǎn)泡沫不可能無限制的擴(kuò)大，理性投資不僅能實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，更重要的是能有效維持房地產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，防止我國(guó)出現(xiàn)系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定，為全面建設(shè)小康社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我國(guó)可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)的過度投資行為進(jìn)行治理：

1. 減少政府干預(yù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與政策目標(biāo)脫鉤。必須改革地方政府政績(jī)考核機(jī)制和官員晉升評(píng)價(jià)體系，改善當(dāng)前“唯GDP論英雄”考核方式，割裂房地產(chǎn)投資與政策目標(biāo)間的關(guān)系，讓市場(chǎng)供求力量而非行政干預(yù)手段主宰房地產(chǎn)開發(fā)與投資。逐步降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，規(guī)范土地出讓金的使用辦法，增加房產(chǎn)稅等其他稅收來源，減輕地方政府推高地價(jià)的內(nèi)在動(dòng)機(jī)。endprint

此外，我國(guó)急需轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)除房地產(chǎn)投資以外的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將更多信貸資金和生產(chǎn)資源配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，激發(fā)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的活力。

2. 建立多層次資本市場(chǎng)，引導(dǎo)資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。銀行信貸仍是當(dāng)前我國(guó)企業(yè)最主要的外部融資方式，而銀行信貸配置對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的偏愛不僅加重了房地產(chǎn)企業(yè)過度投資的程度，更侵占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資資源，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入發(fā)展困境，長(zhǎng)期如此惡性循環(huán)將使得房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)間的矛盾越來越大。

因此，需要建立多樣化的融資渠道、構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)，為投資資金與投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合理匹配提供平臺(tái)，讓更多優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目和創(chuàng)新科技能獲得便利的外部融資，改變過去由銀行信貸資金主導(dǎo)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的桎梏，讓更多投資資金能尋找到除房地產(chǎn)以外的資本增值途徑，振興我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

3. 引導(dǎo)合理市場(chǎng)預(yù)期，降低投資投機(jī)動(dòng)機(jī)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來房?jī)r(jià)仍將高漲，那么出于投資或投資的動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)商仍然會(huì)選擇過度投資，希望提前鎖定土地開發(fā)成本并享受土地價(jià)格增值。當(dāng)預(yù)期和房企過度投資行為彼此強(qiáng)化、自我循環(huán)，市場(chǎng)泡沫就越堆越高。

投資、投機(jī)需求是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的正常需求，相比于使用行政手段限制房地產(chǎn)企業(yè)投資與投機(jī)需求，更有效的做法是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行合理引導(dǎo)，讓房企正視房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度，從而對(duì)未來房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率進(jìn)行理性判斷，做出更謹(jǐn)慎的投資決策?？赏ㄟ^增加土地供應(yīng)規(guī)模、建設(shè)保障性住房供應(yīng)、收緊貨幣供應(yīng)量、減少行政“托市”等舉措讓市場(chǎng)對(duì)未來房地產(chǎn)供求關(guān)系和發(fā)展趨勢(shì)有更理性的預(yù)期，減輕房企過度投資動(dòng)機(jī)。

4. 房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，倡導(dǎo)行業(yè)精細(xì)化發(fā)展。在房企過度投資堆積的市場(chǎng)泡沫中，由于土地和房產(chǎn)具有較大幅度的資本增值，開發(fā)商不需要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行詳盡調(diào)研就可輕易達(dá)到較高的產(chǎn)品去化率，回籠大量資金并投入新一輪開發(fā)運(yùn)作。這種粗放的開發(fā)模式對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身并不重視，所開發(fā)的產(chǎn)品不能很好滿足市場(chǎng)需求，造成了極大的資源浪費(fèi)和大規(guī)模的住房空置。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特別是投資、投機(jī)購(gòu)房需求緊縮，這些房地產(chǎn)產(chǎn)品將最先被市場(chǎng)淘汰，并引發(fā)一系列資金鏈斷裂和公司破產(chǎn)問題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)必須從供給側(cè)深入改革，將房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，更注重對(duì)多樣化的購(gòu)房需求進(jìn)行分析和滿足，設(shè)計(jì)出差異化更大、針對(duì)性更強(qiáng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增加產(chǎn)品價(jià)值溢價(jià)，減少房企對(duì)囤地、捂盤惜售等被動(dòng)等待資產(chǎn)增值的盈利模式的依賴，從而減少房企過度投資動(dòng)機(jī)。

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基金項(xiàng)目：國(guó)家社科青年項(xiàng)目“跨區(qū)域農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化條件下公共品的供給和財(cái)政融資設(shè)計(jì)研究”（項(xiàng)目號(hào)：14CJY045）；浙江省自然科學(xué)基金項(xiàng)目“快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地出讓異常價(jià)格的形成機(jī)理、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與長(zhǎng)效治理機(jī)制研究”（項(xiàng)目號(hào)：LY14G030008）。

作者簡(jiǎn)介：賈生華（1962-），男，漢族，陜西省延長(zhǎng)市人，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，浙江大學(xué)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)投資與公司治理；陸嘉瑋（1988-），女，漢族，浙江省杭州市人，浙江大學(xué)管理學(xué)院博士生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融與投資。

收稿日期：2017-10-15。endprint