房地產(chǎn)公司加強項目成本控制的策略探討

王燕

摘 要 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競爭異常激烈。企業(yè)為了維持正常的經(jīng)營，并在有限的利潤空間中獲取更多利益，必須抓好建筑項目成本控制。良好的成本控制不僅能減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，而且能提高企業(yè)的市場競爭力。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制存在的問題進(jìn)行分析，并探討解決對策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項目成本控制 對策

近年來，政府對房地產(chǎn)市場出臺了一系列調(diào)控政策，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身成熟度的提高，業(yè)內(nèi)競爭日趨激烈。過去的暴利時代已一去不復(fù)返，房地產(chǎn)行業(yè)邁入微利時代。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得更多的市場空間，實現(xiàn)生存與發(fā)展，必須加強對項目成本的控制，實現(xiàn)對建筑項目各階段的有效成本控制，以期在合理范疇內(nèi)把開發(fā)項目成本降至最低水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制存在的主要問題

（一）項目前期管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在項目可行性方面做得不夠細(xì)致，沒有對市場調(diào)查、技術(shù)方案、融資方案、投資估算、財務(wù)評價、風(fēng)險分析等環(huán)節(jié)進(jìn)行深入分析。由于對上述問題研究得不夠深入，財務(wù)信息失真，影響到建設(shè)項目的成本，進(jìn)而影響到項目投資的整體效益。

（二）項目設(shè)計管理不完善

項目設(shè)計雖然在建安成本上所占的比例很低，為1%～1.5%，但對整個項目工程造價會產(chǎn)生極大影響。[1]很多房產(chǎn)企業(yè)由于缺乏設(shè)計人才、時間緊迫等，往往對項目設(shè)計不夠重視。在項目施工階段花費的精力遠(yuǎn)多于項目設(shè)計階段。因此，項目設(shè)計在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面往往還有改善的空間。此外，對設(shè)計單位的考核措施還不夠健全，導(dǎo)致不少設(shè)計單位缺乏責(zé)任意識，容易出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、設(shè)計變更多等問題。

（三）項目施工過程管控不嚴(yán)格

在項目施工過程中對相關(guān)制度落實不到位，各部門人員之間配合度不夠。還有一些人員存在重工程、輕經(jīng)濟(jì)、輕程序的思想，導(dǎo)致施工質(zhì)量問題、施工進(jìn)度延長、部分工程超合同金額較大等。這都會增加項目成本，壓縮項目的利潤空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強項目成本控制管理的對策

（一）培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)員工的項目成本控制意識

企業(yè)的成本控制是全過程的控制，可根據(jù)建設(shè)項目的不同階段特點與性價比選取最合適的一種。成本控制不僅僅是財務(wù)核算、審核這些工作，早已上升到了經(jīng)營管理層面。為了保證成本控制全面落實到位，首先必須讓全體員工樹立良好的項目成本控制意識。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳教育，創(chuàng)設(shè)良好的企業(yè)氛圍，引導(dǎo)全體員工都認(rèn)識到項目成本管控的重要性，了解項目管理與成本控制間的聯(lián)系，并認(rèn)識到自己與部門在整個項目成本控制中的作用與職責(zé)。對此，可結(jié)合不同崗位、不同職責(zé)的要求，組織員工接受有針對性的項目管理與成本控制培訓(xùn)，增強員工的成本控制意識。[2]同時，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部各部門人員的交流、溝通，保證實行共同控制成本的有效性。

（二）重視項目可行性研究，做好項目投資估算工作

在開展項目可行性研究報告與投資估算編制工作時，企業(yè)必須充分分析相關(guān)數(shù)據(jù)與資料，要摒棄將報告當(dāng)作資料報建、存檔的觀念。財務(wù)、工程、造價、營銷等部門要盡量準(zhǔn)確地計算出在項目建設(shè)整個過程中可能產(chǎn)生的費用，如土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本、管理費用等[3]，同時要主動開展工程經(jīng)濟(jì)重要指標(biāo)的預(yù)算、估算與評價，當(dāng)好經(jīng)濟(jì)參謀一職，為公司決策層提供決策依據(jù)。

（三）加強設(shè)計階段的管控與投資管控

設(shè)計階段的管控是房產(chǎn)企業(yè)控制項目投資最直接、最有效的途徑。一份好的設(shè)計方案，是獲取良好經(jīng)濟(jì)收益的前提，而且還具有一定的社會效益。首先，要推行設(shè)計方案招投標(biāo)制度，以獲取最優(yōu)設(shè)計方案。通過引進(jìn)競爭機(jī)制，用招投標(biāo)的方式挑選資質(zhì)最好的設(shè)計單位，從而確保設(shè)計方案的先進(jìn)性、實用性與準(zhǔn)確性，這能有效減少因工程設(shè)計質(zhì)量問題而造成的經(jīng)濟(jì)損失。其次，實行限額設(shè)計。對工程項目進(jìn)行限額設(shè)計，不僅能控制成本，而且也能控制投資規(guī)模。企業(yè)可先確定投資估算額，并要求設(shè)計單位以此進(jìn)行初步設(shè)計，進(jìn)而確定項目的總造價與單方造價的概算額。在初步設(shè)計的概算額限額基礎(chǔ)上開展施工圖設(shè)計，再算出施工圖預(yù)算造價，為各專業(yè)設(shè)計組進(jìn)行限額分配設(shè)計，確定限額設(shè)計指標(biāo)。這要求設(shè)計單位根據(jù)分配的投資限額進(jìn)行相應(yīng)的專業(yè)設(shè)計，既要滿足相關(guān)使用功能與安全要求，也避免投資額度超標(biāo)。最后，做好圖紙的會審與審查工作，反復(fù)審核設(shè)計圖紙。針對各專業(yè)圖紙間存在的矛盾要及時向設(shè)計單位提出，避免返工。[4]

（四）加強施工質(zhì)量管理

在房產(chǎn)開發(fā)階段要重視工程現(xiàn)場管理。首先，要減少建設(shè)材料成本支出，根據(jù)投標(biāo)單位所報價格與質(zhì)量挑選合適的材料產(chǎn)品。根據(jù)先算賬后實施的原則來處理項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的波動。同時，對項目執(zhí)行數(shù)據(jù)必須采用實時跟蹤的全動態(tài)成本控制，對工程成本進(jìn)行事前主動控制。其次，在招標(biāo)工程中必須選擇實力強、信譽好的施工單位與監(jiān)理公司，才能保證項目建設(shè)的質(zhì)量。加強對施工各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，重點抓好施工作業(yè)的規(guī)范性、安全性。

三、結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目成本控制非常重要，涉及財務(wù)、技術(shù)、管理等多方面專業(yè)知識。只有做到各方綜合平衡，才能保證獲得最好的效益。在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須對影響成本的每個階段進(jìn)行全過程控制，確保企業(yè)資金的合理流動，從而實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。只有這樣才能真正控制好房地產(chǎn)項目投資，通過有效的管控獲得更多的效益。

（作者單位為山東文華園住宅開發(fā)建設(shè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 甘振森.淺談房地產(chǎn)項目的成本控制[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2013，28（11）：108-

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[2] 張建文.房地產(chǎn)公司的項目管理和成本控制探究[J].中國科技財富，2011，34

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[3] 衷銘燦.關(guān)于房地產(chǎn)公司項目成本控制的探討[J].江西建材，2017，19（21）：229-230.

[4] 楊金生.淺議房地產(chǎn)項目成本控制與管理[J].建設(shè)科技，2013，26（3）：210.endprint