房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析及策略

劉慶兵

摘 要 房地產(chǎn)項目建設的時候，因為建設周期長、投資大、涉及較多的環(huán)節(jié)、地域性較強并且受到的不確定因素影響也比較多，導致國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理不夠系統(tǒng)，甚至管理的過程中對風險管理不夠重視，從而增加了房地產(chǎn)項目建設的成本，減少了利潤。想要做好房地產(chǎn)管理工作，首先必須對風險有一個全面的了解，并根據(jù)自身情況來估算承受風險的能力，采取措施對風險進行防范。

關鍵詞 房地產(chǎn) 項目風險管理 措施

影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素比較多，不但包含經(jīng)濟因素、地理因素等一些常見因素，還包括政策因素。房地產(chǎn)市場價格變動也會給房地產(chǎn)開發(fā)投資造成較大的影響，這也導致房地產(chǎn)效益存在嚴重的不確定性，投資房地產(chǎn)的風險也比較大。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對風險有一個正確的認知，了解風險控制中存在的問題，并找到解決問題的策略，對風險進行控制，切實提高企業(yè)利潤，讓其更好地參與市場競爭。

一、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的重要性

就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，風險管理指的是識別和分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的風險因素，并根據(jù)實際需要選擇合適的技術策略或者經(jīng)濟策略，做好風險控制以及防范工作，在降低風險的同時提高企業(yè)的利潤。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，做好項目風險管理非常重要。首先，做好項目風險管理能夠通過科學的手段來切實提高項目決策的實際質(zhì)量，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。[1]其次，還能為項目奠定良好的基礎，從而保證其順利進行，達到預期目標。

二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目風險管理問題分析

（一）決策階段的風險

進行房地產(chǎn)項目投資決策的時候，決策階段可能存在的風險主要包含開發(fā)時機風險、可行性風險以及政策風險。我國進行宏觀調(diào)控的時候，對房地產(chǎn)行業(yè)實施的是緊縮政策，這也會增加整個行業(yè)的政策風險，如資格被吊銷、倒閉甚至破產(chǎn)等?？尚行燥L險主要包含市場需求、地質(zhì)環(huán)境、項目成本收益、進度工期等。房地產(chǎn)開發(fā)活動具有明顯的周期性，在選擇的時候，必須保證投資時機合理，確保其開發(fā)后真正滿足市場需要。

（二）前期準備階段的風險

在進行前期準備的時候，房地產(chǎn)企業(yè)也存在一定問題，如很多房地產(chǎn)企業(yè)會一味地爭奪一些商業(yè)用地，沒有很好地了解相關部門的實際使用制度。[2]在征地和拆遷的時候溝通也不夠及時，甚至有些企業(yè)簽訂的合同有比較明顯的漏洞，這也會導致糾紛的出現(xiàn)，很難維護自身的權益。并且企業(yè)在融資的時候也過度依賴銀行，若是某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，會直接影響開發(fā)資金的到位。

（三）項目建設過程中存在的風險

進行房地產(chǎn)項目建設的時候，存在的風險往往是建設過程中管理不善、選擇策略錯誤造成的。很多項目建設管理人員本身的素質(zhì)比較低下，管理的時候責任意識、質(zhì)量意識也非常差。在施工的時候，沒有嚴格根據(jù)質(zhì)量控制的需要進行，這也給工程質(zhì)量造成了較大的影響。設計單位在設計的時候，若是設計深度不夠或者存在錯誤和缺陷，那么也會給已經(jīng)建設的工程造成影響，甚至可能會拆除重建，從而增加工程量，導致成本提高。[3]此外，建筑行業(yè)也是意外事故高發(fā)的行業(yè)。項目建設的時候，若是沒有做好安全措施，很容易出現(xiàn)意外事故，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一個極大的風險。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的策略

（一）投資決策階段需要做好風險防范

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須真正認識到做好風險防范的重要性，并根據(jù)實際需要進行研究開發(fā)團隊的組建，做好調(diào)研方面的工作，并且應該全面掌握政治、經(jīng)濟以及環(huán)境等方面的資料，深入研究相關資料。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)也必須認真地研究政府的宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的相關政策導向，做好預測工作。這樣能讓項目決策更加準確，從而幫助企業(yè)進行項目開發(fā)時機的判斷，從源頭上減少項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的風險。

最后，采取策略來轉(zhuǎn)移風險。房地產(chǎn)企業(yè)可以和施工方、保險公司等簽訂保證合同、保險，從而將房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意承擔的一些風險轉(zhuǎn)移給其他單位，這樣能在出現(xiàn)問題的時候真正降低開發(fā)商的風險。

（二）前期準備階段需要做好風險應對

首先，必須對項目土地的各種屬性進行了解，比如自然屬性、社會屬性以及使用屬性等，和政府相關部門做好溝通工作，確保企業(yè)能夠?qū)ν恋厥褂靡鈭D進行準確的把握。其次，應該和項目所在地的管理部門、居民以及金融機構(gòu)進行協(xié)調(diào)和溝通，盡量獲得他們的支持，消除一些潛在風險，減少可能出現(xiàn)的干擾。再次，在進行土地拆遷、安置以及補償?shù)臅r候，不但需要根據(jù)原則進行，還需要保證其靈活性，避免激化矛盾，處理好各方面的問題。最后，開發(fā)商必須增強自身的合同意識，認真研究并和各方簽訂好各種合同。在簽訂合同的時候，需要盡量消除其中的缺陷或者漏洞。

（三）項目建設階段解決風險的策略

在進行房地產(chǎn)項目建設的時候，可能存在的風險包括成本風險、質(zhì)量風險和工期風險。所以，在項目建設階段控制風險，可以從這三個方面著手。首先，需要做好成本風險的控制。在控制成本風險的時候，運用價值工程法能夠切實提高性價比，能在確定總造價的情況下最大限度地保證產(chǎn)品價值。其次，需要重視質(zhì)量控制風險的管理。在設計單位的設計方案確定以后，項目風險管理組織必須及時介入，識別和評估設計方案的風險。在評估和識別的時候，可以將德爾菲法運用進去。風險管理組織需要將獲得的評估結(jié)果交給施工圖紙檢查部門，這樣能夠切實提高產(chǎn)品設計的實際質(zhì)量。在施工階段進行風險控制的主要目標是進行事前的預防，將施工過程作為監(jiān)控的一個重點，合理地運用各種手段。比如，做好施工現(xiàn)場監(jiān)督工作，對人為風險因素進行控制。在檢測的時候運用科學的檢測方法，從而保證工程的實際質(zhì)量，并且還應該根據(jù)需要制定安全教育方案，不斷完善安全監(jiān)督體系。最后，還應該做好工期風險的控制，確保承包商施工的時候，嚴格根據(jù)工程進度進行。對于非關鍵路徑上的一些工序若是可以同時進行施工，那么可以要求承包商同時進行施工，從而保證項目的工期。監(jiān)督承包商的資金以及施工材料是不是真正充足，若是需要變更設計方案，則必須嚴格根據(jù)相關的規(guī)定進行，從而給項目的順利完成奠定基礎。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)對于我國社會經(jīng)濟發(fā)展是非常重要的，其直接影響我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，影響人民群眾的利益，所以我們必須認識到房地產(chǎn)開發(fā)的重要性。但是就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)的時候，面臨的風險還比較多，這會給房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展以及企業(yè)的利潤造成很大的影響。這便要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到風險管理的重要性，針對其中存在的問題做好風險管理工作，在提高自身經(jīng)濟效益的同時，做好房地產(chǎn)建設。

（作者單位為山東融策置業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 趙敏.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析及應對措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（03）：43-44.

[2] 徐志華.我國房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析及應對策略探討[J].東方企業(yè)文化，2012（15）：227.

[3] 呂政.房地產(chǎn)項目風險管理的現(xiàn)狀分析及解決策略研究[J].品牌（理論月刊），2011（06）：28.endprint