國(guó)有企業(yè)住房制度改革遺留問(wèn)題與對(duì)策探討

馬婧婧　牟瑋

摘 要 新時(shí)期下，國(guó)有企業(yè)立足于以創(chuàng)新求變、積極進(jìn)取來(lái)從根本上解決各種矛盾與問(wèn)題，確保國(guó)有企業(yè)煥發(fā)新的發(fā)展活力。解決好國(guó)有企業(yè)住房制度改革遺留問(wèn)題，是一項(xiàng)重要課題。本文從公房出售、住房分配貨幣化等方面展開(kāi)討論，就具體問(wèn)題提出解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞 國(guó)有企業(yè) 住房制度改革 遺留問(wèn)題 對(duì)策

國(guó)有企業(yè)住房制度的積極改革是我國(guó)住房改革的重點(diǎn)，職工住房問(wèn)題作為歷史遺留問(wèn)題中的“老大難”，始終是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，解決相關(guān)問(wèn)題刻不容緩。對(duì)此，本文主要探討其中存在的關(guān)鍵性問(wèn)題。

一、國(guó)有企業(yè)住房制度改革的公房出售問(wèn)題

國(guó)企公房主要是指由國(guó)家或國(guó)企進(jìn)行投資建設(shè)或銷(xiāo)售的住宅。這些住宅在未出售前歸國(guó)家所有。房改過(guò)程中，大量公房由企業(yè)按較低價(jià)位售予職工后，降低了企業(yè)實(shí)施職工住房分配的壓力。在實(shí)際的國(guó)企住房制度改革中，公房出售方面還存在不少遺留問(wèn)題。

（一）主要?dú)v史遺留問(wèn)題

1.售后公房的物業(yè)管理問(wèn)題。第一，國(guó)企公房的售后物業(yè)管理消費(fèi)觀念相對(duì)淡薄。很多售后公房在出售前歸企業(yè)職能部門(mén)管理，售后也未完全割舍小區(qū)與企業(yè)的關(guān)系，職工還將物業(yè)的職責(zé)義務(wù)都作為國(guó)企的義務(wù)。但事實(shí)上職工個(gè)人具有房屋產(chǎn)權(quán)，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理并無(wú)硬性責(zé)任，真正的物業(yè)管理還需要所有業(yè)主的自主管理或委托管理。第二，物業(yè)管理公司開(kāi)展具體工作的難度更大。一些企業(yè)在嘗試物業(yè)管理市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，并未取得理想效果。住戶(hù)的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，物業(yè)管理委托方往往在開(kāi)展某些市場(chǎng)化管理的過(guò)程中，存在受到大量業(yè)主誤解和抵觸的情況，導(dǎo)致物業(yè)管理難以為繼。第三，物業(yè)管理現(xiàn)代化程度不高。受歷史制度、陳舊觀念、住宅房屋等多重因素的困擾，同時(shí)國(guó)有企業(yè)往往實(shí)施行政化管理的模式較多，使得原公房小區(qū)在現(xiàn)階段與國(guó)有企業(yè)之間的緊密聯(lián)系無(wú)法割舍。住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理有強(qiáng)烈的依賴(lài)感，且很多住戶(hù)信息無(wú)法有效統(tǒng)計(jì)，導(dǎo)致物業(yè)管理的現(xiàn)代化、市場(chǎng)化角色轉(zhuǎn)變緩慢，小區(qū)也難以找到適宜的物業(yè)公司。

2.售后公房的維修資金運(yùn)行問(wèn)題。第一，維修資金短缺。一些單位未針對(duì)維修資金賬戶(hù)進(jìn)行繳存或出現(xiàn)資金挪用的情況，導(dǎo)致賬戶(hù)余額不足；一些企業(yè)在資金續(xù)籌上缺乏有效方案；一些企業(yè)雖然維修資金賬戶(hù)資金充足，但長(zhǎng)期擱置則容易導(dǎo)致貶值。第二，維修資金運(yùn)作煩瑣。我國(guó)的相關(guān)政策要求，一旦公房需維修，則需物業(yè)與業(yè)主協(xié)商后，向管理部門(mén)申請(qǐng)列支，通過(guò)政府審查后通知具體銀行劃撥資金。因此，整個(gè)流程漫長(zhǎng)煩瑣，且很容易因各種原因?qū)е沦Y金閑置。

3.售后公房的其他典型問(wèn)題。國(guó)企房改出售方面還存在各種突出問(wèn)題，如部分產(chǎn)權(quán)過(guò)渡為完全產(chǎn)權(quán)、舊房辦證程序的問(wèn)題，以及產(chǎn)證面積偏差嚴(yán)重，測(cè)繪流于形式，同戶(hù)不同面積的問(wèn)題等。

（二）解決對(duì)策

1.解決售后公房物業(yè)管理問(wèn)題。第一，持續(xù)修正法律法規(guī)，提高依法管理效率。對(duì)于住房改革而言，應(yīng)該建立健全具體的物業(yè)法律法規(guī)體系，營(yíng)造規(guī)范科學(xué)的執(zhí)法環(huán)境，結(jié)合實(shí)踐完善物業(yè)管理的法律章程。堅(jiān)持從宏觀與微觀不同層面提高物業(yè)管理效率。第二，認(rèn)真研究、妥善選擇售后公房管理模式。一方面，堅(jiān)持依法維護(hù)業(yè)主利益，增強(qiáng)業(yè)主維權(quán)意識(shí)與物業(yè)服務(wù)自覺(jué)性，提供充足的資金來(lái)保障售后公房的物業(yè)管理工作；另一方面，可積極探討國(guó)外模式，學(xué)習(xí)其先進(jìn)管理理念，主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)委托式、自營(yíng)式等方式相結(jié)合的新型管理模式的普及。第三，加強(qiáng)掌握產(chǎn)權(quán)責(zé)任鞏固物業(yè)觀念。國(guó)企公房的售后產(chǎn)權(quán)應(yīng)及時(shí)展開(kāi)梳理，特別要界定個(gè)人、公有、共有等產(chǎn)權(quán)限定，規(guī)范不同責(zé)任來(lái)加強(qiáng)公房物業(yè)管理。業(yè)主應(yīng)積極接受有關(guān)物業(yè)的宣傳，加強(qiáng)相關(guān)理念，接受市場(chǎng)規(guī)則下的物業(yè)管理服務(wù)，增強(qiáng)被服務(wù)意識(shí)。

2.解決售后公房的維修資金運(yùn)行問(wèn)題。第一，應(yīng)正視各種資金不到位或監(jiān)管失控的問(wèn)題，在加強(qiáng)制度法規(guī)建設(shè)的同時(shí)，梳理和整合各種流程，積極動(dòng)員社會(huì)多方力量進(jìn)行監(jiān)管，不斷放大維修資金系統(tǒng)運(yùn)行功效。第二，應(yīng)密切監(jiān)控維修資金賬戶(hù)可能遭遇的貶值風(fēng)險(xiǎn)，尋求積極有效的保值增值措施，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債基金等方式實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中增值。對(duì)于緊急的維修資金需求，企業(yè)應(yīng)該提前制定相關(guān)的續(xù)籌方案，可以通過(guò)可持續(xù)性或強(qiáng)制性等手段保障維修資金的續(xù)籌。

3.售后公房的其他典型問(wèn)題，還應(yīng)該結(jié)合不同地區(qū)的實(shí)際情況展開(kāi)分析研究，政府、社會(huì)以及國(guó)企都應(yīng)該努力做到確保多方利益均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、國(guó)有企業(yè)住房制度改革的住房分配貨幣化問(wèn)題

（一）主要遺留問(wèn)題

1.補(bǔ)貼方案。很多國(guó)有企業(yè)都沒(méi)有真正按照已經(jīng)明文確定的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全體職工進(jìn)行補(bǔ)貼，相關(guān)條文的約束性不強(qiáng)。一些企業(yè)與具體標(biāo)準(zhǔn)之間并無(wú)參考和關(guān)聯(lián)，對(duì)于本企業(yè)中無(wú)房或住房不達(dá)標(biāo)的職工算作補(bǔ)貼對(duì)象，并沒(méi)有更廣泛地開(kāi)展住房分配貨幣化實(shí)踐。

2.補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)企對(duì)職工的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有真正對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)、房?jī)r(jià)及市民消費(fèi)水平進(jìn)行客觀的調(diào)研，這樣的標(biāo)準(zhǔn)自然不能滿(mǎn)足實(shí)際要求。而且，補(bǔ)貼的具體時(shí)間往往不確定，沒(méi)有明文提出補(bǔ)貼隨房租、房?jī)r(jià)等指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的規(guī)定，這樣就導(dǎo)致不少職工雖有補(bǔ)貼，但很難承受房?jī)r(jià)高的壓力。

3.保障性住房供應(yīng)偏差。國(guó)企職工有不少人選擇入住經(jīng)濟(jì)適用房，而且住房貨幣化補(bǔ)貼也參照具體的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)來(lái)測(cè)算，但是往往執(zhí)行存在偏差。很明顯，受經(jīng)濟(jì)適用住房政策影響，現(xiàn)有住房貨幣化補(bǔ)貼政策與具體的住房供需關(guān)系并不平衡。分析具體的原因，可能與社會(huì)民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的可靠信任度不高、地方政府停建經(jīng)濟(jì)適用房等有關(guān)。

（二）解決對(duì)策

1.正視問(wèn)題并積極研究保障措施。政府要宏觀上研究更具科學(xué)操作性的分配政策，可考慮重點(diǎn)轉(zhuǎn)移部分補(bǔ)貼，主要開(kāi)展現(xiàn)有企業(yè)職工補(bǔ)貼，以薪資遞增方式完成貨幣化補(bǔ)貼發(fā)放，緩解一次性補(bǔ)貼壓力。同時(shí)，還可號(hào)召居民申請(qǐng)以改善住房條件為目的的住房補(bǔ)貼，并由國(guó)企經(jīng)調(diào)查制定出可行性補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，積極拓寬資金輸送渠道，要針對(duì)具體的問(wèn)題進(jìn)行備用研究。

2.建立健全強(qiáng)有力的住房保障體系。國(guó)企要調(diào)查職工房屋住宅情況，合理規(guī)劃控制職工住房需求，公平、公正地根據(jù)需求發(fā)放住房補(bǔ)貼。應(yīng)積極統(tǒng)計(jì)存在隱患的危房、舊房和棚戶(hù)區(qū)，對(duì)居住在此的職工進(jìn)行安置?？衫靡延型恋刭Y源優(yōu)勢(shì)，大力改建性?xún)r(jià)比超高的保障性住房，從而讓企業(yè)職工能夠享受更加人性化的關(guān)懷，居住穩(wěn)定房源，也能減輕企業(yè)的住房補(bǔ)貼發(fā)放負(fù)擔(dān)。

3.要通過(guò)廣泛調(diào)研來(lái)修訂住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。住房的貨幣化分配制度，更加看重市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)也重視依據(jù)各種市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)而言，能夠從市場(chǎng)物價(jià)波動(dòng)規(guī)律、居民收入標(biāo)準(zhǔn)變化等方面加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的重新測(cè)算，是十分必要的，所完成的補(bǔ)貼制度設(shè)計(jì)也會(huì)更加合理。

三、結(jié)語(yǔ)

政府與國(guó)有企業(yè)應(yīng)更加重視解決和改善企業(yè)職工的民生問(wèn)題，要本著公平普惠原則，重視國(guó)企住房制度改革遺留問(wèn)題，分析根源及病癥，積極尋求更科學(xué)可行的對(duì)策加以完善，推動(dòng)我國(guó)的保障性住房體系建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性成果。

（馬婧婧?jiǎn)挝粸橹袊?guó)石油蘭州石化房產(chǎn)管理中心；牟瑋單位為中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司改革與企業(yè)管理部）

[作者簡(jiǎn)介：馬婧婧（1984—），女，甘肅永靖人，碩士研究生，經(jīng)濟(jì)師。]

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