我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中現(xiàn)存問題及解決措施探究

張川健

[摘 要]改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)有了很大程度以及不同方面性的發(fā)展，同時(shí)相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理也得到了更大程度上的推進(jìn)。但在推進(jìn)工作進(jìn)行過程中，仍然存在著諸多問題有待商榷，比如說，相關(guān)的管理機(jī)制需要進(jìn)一步地完善，同時(shí)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理上的形式化以及相關(guān)政策的明確與清晰化等各個(gè)方面存在著很多問題，而這些問題其實(shí)在解決方面是不可能一蹴而就的，都需要我們進(jìn)行整體性的分析，然后再利用先進(jìn)科學(xué)性的管理模式與機(jī)制創(chuàng)新進(jìn)行全方位的解決。因此，文章主要論述了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中現(xiàn)存問題及相應(yīng)的解決措施，由此進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理分析，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)更為全面健康有序地發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理；現(xiàn)存的問題；解決的措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.095

近年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了我國國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)發(fā)展的重要組成部分之一，而且在現(xiàn)今不斷發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也使相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理相應(yīng)地跟上了時(shí)代發(fā)展的步伐。然而，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中仍然存在一些管理上的質(zhì)量問題，相關(guān)的管理制度與管理措施及方法還有不盡完善之處。因此，本文著重分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中現(xiàn)存的問題并全面闡述了相應(yīng)的解決措施。

1 從現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題方面整體性分析

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中相關(guān)的目標(biāo)并不明確

這些年來，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中，相關(guān)工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)其實(shí)還不是很明確，而影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的重要因素，其實(shí)就是政府所制定的相關(guān)政策。政府相關(guān)部門為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)穩(wěn)定性以及相應(yīng)的和諧性，都會(huì)針對(duì)房屋供需進(jìn)行平衡性控制，而且也是并著力控制房?jī)r(jià)過快上漲，同時(shí)這些方面也是房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的重要目標(biāo)。但政府部門管理措施的不斷變化且宏觀化，再加上在房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的過程中，相關(guān)的細(xì)節(jié)細(xì)則在認(rèn)識(shí)方面并不清楚，因此導(dǎo)致了所實(shí)施的方法及措施都直接影響到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)以及發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)性與有效性的理念。而且現(xiàn)今政府部門所出臺(tái)的部分時(shí)效性政策，也干擾著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效實(shí)施，甚至嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效地發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中相關(guān)機(jī)制還不夠完善

從整體性上來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在進(jìn)行相應(yīng)的管理時(shí)，相關(guān)的管理機(jī)制其實(shí)仍然不夠完善，一些管理政策形式化居多。雖然政府部門針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面提供了強(qiáng)有力支持，而且也制定了相應(yīng)的部分政策以及法律法規(guī)，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理形式化仍然是大于實(shí)際化的，這些都將影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)在部分環(huán)節(jié)方面發(fā)揮不了協(xié)調(diào)作用，從而直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.3 現(xiàn)今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律與法規(guī)不夠完善

現(xiàn)今中國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面其實(shí)并沒有完善的法律與法規(guī)，主要還是依賴政府相關(guān)部門的行政與權(quán)威性管理所出臺(tái)的相應(yīng)政策規(guī)定，而這方面的政策更是多于法律，再加上其所制定的政策頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，缺乏實(shí)際的連貫性及長(zhǎng)效性，直接導(dǎo)致了相關(guān)部門在監(jiān)管方面的效果低下問題。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理與法律配套的相應(yīng)條例不完善，而有的只有原則并沒有設(shè)計(jì)其實(shí)施的細(xì)則，使已有的法律與法規(guī)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中，并不能發(fā)揮其主要作用，從而導(dǎo)致了執(zhí)行中出現(xiàn)偏差，進(jìn)而出現(xiàn)了管理方面的亂象，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)管理處于形式化，因此實(shí)際作用并不明顯。

2 論述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中針對(duì)問題宜采取的措施

2.1 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展科學(xué)制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

基于中國的國情方面再加上所利用的先進(jìn)科學(xué)方法，從而針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制訂出具有整體性、有效性以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性的規(guī)劃，并且明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展思路，這些都必須適應(yīng)社會(huì)發(fā)展總趨勢(shì)，適應(yīng)環(huán)境變化總理念，適應(yīng)環(huán)保宜居總需求。首先，國家發(fā)改、國土、住建規(guī)劃部門要在制訂長(zhǎng)期規(guī)劃的前期，需要根據(jù)環(huán)境因素、需求方面以及具體的土地狀況，進(jìn)行實(shí)用性的調(diào)研，以及科學(xué)合理性地制訂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，從而保證其制訂出的發(fā)展規(guī)劃具有其超前性。其次，在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)時(shí)需要進(jìn)行宏觀調(diào)控措施，必須制定出具有發(fā)展的中短期目標(biāo)。再次，必須貫徹“房產(chǎn)不是拿來投資的、而是用來居住的”的理念，通過金融體制改革解決地方財(cái)政依靠土地收入的弊端，這樣就可以減少為供地而供地，從而節(jié)約珍惜土地，并在現(xiàn)有土地上環(huán)保、宜居。最后，從政府部門出發(fā)，從微觀著點(diǎn)，及時(shí)有效地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)可以保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

2.2 全面完善相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)機(jī)制和法律法規(guī)

在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)過程中，其相關(guān)機(jī)制要全面完善，首先，需要政府部門通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的需要以及相關(guān)居住環(huán)境的變化和社會(huì)不同需求的現(xiàn)狀進(jìn)行具體及全面性的分析，這樣就可以理念先行，從而在科學(xué)性地制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)上，加強(qiáng)相關(guān)的引導(dǎo)。其次，通過宏觀調(diào)控、發(fā)揮職能作用，逐步制定并出臺(tái)與實(shí)際相結(jié)合、與需求相吻合的法律與法規(guī)。最后，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要改變思想與理念，借鑒國外先進(jìn)宜居思路，積極參與政府部門的管理活動(dòng)。借以建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理整體性機(jī)制，同時(shí)也可以有法可依。這樣，不但進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)法律與法規(guī)，而且可讓政府調(diào)控時(shí)的政策與規(guī)定結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)變化進(jìn)行相應(yīng)干預(yù)與調(diào)整。并且，在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)過程中，把制定的管理機(jī)制結(jié)合各地區(qū)房地產(chǎn)管理之間的相互聯(lián)系，明確房地產(chǎn)管理內(nèi)部上下級(jí)職能分工，進(jìn)而從整體到細(xì)節(jié)把相關(guān)的宏觀調(diào)控與方針政策在實(shí)際經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中發(fā)揮其重要作用，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理可以有序、合理開展。

2.3 嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的成本控制

成本控制是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的重要環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目工程相關(guān)投資總額確定后，只有進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，才可以有效獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，一旦涉及經(jīng)濟(jì)利益就會(huì)產(chǎn)生管理漏洞，這就需要針對(duì)出現(xiàn)的漏洞，從實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行嚴(yán)格的控制與預(yù)防，運(yùn)用費(fèi)用合理性包干等相關(guān)措施，可以明確節(jié)約費(fèi)用合理比例歸個(gè)人所有以做激勵(lì)，進(jìn)而降低相關(guān)項(xiàng)目成本，讓房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，轉(zhuǎn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.4 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中需要核算預(yù)完成利潤(rùn)

在房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理其實(shí)就是為了更大地獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作人員要達(dá)到的重要目標(biāo)之一。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中，需要針對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行具體的核算預(yù)完成的利潤(rùn)，這樣不但從本質(zhì)上保證了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)與效益，也在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中為企業(yè)有效地發(fā)展及相應(yīng)的地位做好保障工作。

3 結(jié) 論

綜上所述，現(xiàn)今在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理需要從實(shí)際出發(fā)，有效結(jié)合政府部門制定的相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，更為有效地發(fā)展我國的房地產(chǎn)行業(yè)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理可持續(xù)性健康發(fā)展。

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