關(guān)于我國近年來房地產(chǎn)銷售總額的影響因素分析

肖曉彤

摘 要 20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。為了得出影響商品住宅房銷售的函數(shù)模型，本文根據(jù)2000～2014年的樣本數(shù)據(jù)從計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，通過對模型計量經(jīng)濟(jì)學(xué)意義、經(jīng)濟(jì)意義反復(fù)修正與改進(jìn)模型，對影響商品房銷售額的主要因素進(jìn)行分析，確立函數(shù)模型。最后作出總結(jié)，并提出一些建議以推動商品房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞 商品房銷售額影響因素 Eviews函數(shù)模型 多元回歸

一、問題提出

（一）問題背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，人民生活水平的改善，使人們的消費觀有了極大的改變，特別是城鎮(zhèn)居民越來越希望住進(jìn)方便、時尚的商品房。再加上政府對住房貸款的各種優(yōu)惠措施，如分期付款、零首付等優(yōu)惠政策，也使得我國商品房年銷售額不斷增加。我國目前已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化發(fā)展的加速期，經(jīng)驗證明，這個階段是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時期。每一次經(jīng)濟(jì)的飛躍必將帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)將成為我國今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點。

（二）各變量設(shè)定的初步估計

本文根據(jù)已有的理論與實證研究成果來分析房價與各影響因素的理論關(guān)系，構(gòu)建出全國城市房價的理論模型，引入的解釋變量：設(shè)國民生產(chǎn)總值（億元）為X1，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年底余額（億元）為X2，全社會住宅投資（億元）為X3，年末總?cè)丝冢ㄈf人）為X，住宅商品房銷售額（億元）Y。各自變量與Y之間的關(guān)系如下：

1. X1與Y的關(guān)系。國民生產(chǎn)總值代表一個國家總體的經(jīng)濟(jì)水平情況，當(dāng)然會對商品房產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，初步估計，年國民生產(chǎn)總值的提高會引起商品房年銷售額的增長。

2. X2與Y的關(guān)系。城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年底余額代表了城鎮(zhèn)家庭的購買能力，一般來說，購買能力越高，商品房年銷售額會越多。

3. X3與Y的關(guān)系。全社會住宅投資可能直接影響商品房年銷售額的高低，投資量越大，銷售額越多。

4. X與Y的關(guān)系。年末總?cè)丝诳赡苤苯佑绊懮唐纷≌N售量，銷售量越大，商品房的銷售額越多。

根據(jù)以上分析，設(shè)定計量經(jīng)濟(jì)模型如下：

Y.=β0+βlX1i+β2X2i+β3X3i+β4Xi+Ui

β0為常數(shù)項，也可視作一個恒取1的虛變量的參數(shù)，βi為待估參數(shù)，其他影響房價的因素納入隨機誤差項Ui。

（三）數(shù)據(jù)獲取途徑

本文選取2000～2014年我國商品住房的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，以各地區(qū)的商品住房價格作為被解釋變量Y獲取了我國數(shù)據(jù)。

（四）模型的估計步驟以及檢驗方法

首先對于4個解釋變量和1個被解釋變量進(jìn)行多元回歸，然后對得到的模型進(jìn)行多重共線性，異方差，自相關(guān)，協(xié)整檢驗。

二、多元回歸得出結(jié)果

首先對各自變量取對數(shù)，建立初始回歸方程，再對回歸方程進(jìn)行檢驗，得到lny=-46.28366+5.06lnx1+0.594lnx2-3.184lnx3+1.528lnx。

（一）經(jīng)濟(jì)意義檢驗

從回歸結(jié)果可以看出，X3的系數(shù)值為負(fù)，即年末總?cè)丝诘奶岣邥鹕唐贩磕赇N售額的降低，不符合一般經(jīng)濟(jì)意義，考慮存在多重共線性。其余解釋變量X1、X2、X的系數(shù)估計結(jié)果均表明各變量與商品房價之間存在正相關(guān)性，符合經(jīng)濟(jì)意義。

（二）統(tǒng)計推斷檢驗

從回歸結(jié)果看，可決系數(shù)R2=0.98，說明擬合度較好，兩個解釋變量可以解釋98%的被解釋變量的信息，F(xiàn)檢驗通過。

三、實證結(jié)果分析

通過以上計量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗消除多重共線性后，本研究模型的最終估計結(jié)果為：

lny=-30.201+5.897lnX1-3.311lnX3

通過以上數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：

第一，X1的系數(shù)為5.897，符號為正，與理論分析相符。國民生產(chǎn)總值代表一個國家總體的經(jīng)濟(jì)水平情況，年國民生產(chǎn)總值的提高會引起商品房年銷售額的增長。

第二，X3的系數(shù)為-3.311，符號為負(fù)，由于全社會住宅投資對于銷售總額的變化有一定的滯后性，故存在一定的不穩(wěn)定性。

四、結(jié)語

經(jīng)過檢驗在設(shè)定模型的時候，設(shè)定了國民生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年底余額、全社會住宅投資、年末總?cè)丝?，而從最終確定的模型來看，保留了年國民生產(chǎn)總值和全社會總投資的影響。總體上看，對商品房年銷售額影響最大的是年國民生產(chǎn)總值，因為隨著我國年國民生產(chǎn)總值的增長，我國經(jīng)濟(jì)水平提高，人民收入上升，推動了商品房年銷售額的增長。因此，目前房地產(chǎn)較“冷”，可能也是由于我國國民生產(chǎn)總值增長有所放緩。雖然在模型中，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年底余額、年末總?cè)丝趯ι唐贩磕赇N售額的影響可能并不明顯，但并不排除它們對商品房年銷售額在一定時期內(nèi)是有影響的。排除城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款年底余額、年末總?cè)丝?，可能是因為住房是關(guān)系國計民生的大事，無論人民存款多少，人口是否增長與否，對人們的購房需求并無明顯影響。因此，要使商品房年銷售額上漲，最根本的方法還是提高國家的經(jīng)濟(jì)水平，促進(jìn)年國民生產(chǎn)總值的增長。

（作者單位為中國礦業(yè)大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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