“營改增”對房地產業(yè)的影響效應分析
——基于某公司的經驗數(shù)據(jù)

楊艷萍，楊朋偉

(河南工業(yè)大學 管理學院，河南 鄭州 450001)

“營改增”對房地產業(yè)的影響效應分析
——基于某公司的經驗數(shù)據(jù)

楊艷萍，楊朋偉

(河南工業(yè)大學 管理學院，河南 鄭州 450001)

房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和服務業(yè)四大行業(yè)正式施行“營改增”稅制改革后，對推進房地產業(yè)健康發(fā)展起到了非常重要的作用。從理論上分析了“營改增”對房地產業(yè)的稅負、經營風險等方面的影響，并以WK房地產公司為例，用實際數(shù)據(jù)驗證“營改增”的實施對房地產業(yè)的利潤、稅負等影響。企業(yè)應重視增值稅專用發(fā)票的管理，增加能夠抵扣的應稅項目，健全財稅體制。

“營改增”；房地產業(yè)；稅負；利潤

“營改增”的正式施行，對房地產業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用。首先，有利于稅制統(tǒng)一。在營業(yè)稅和增值稅并存的情況下，逃稅、漏稅的情況比較多，稅收的監(jiān)管存在很大的不便。在“營改增”之后，增值稅稅率的簡便提高了稅收征管的效率。其次，避免了重復征稅。營業(yè)稅采用層層交稅，且不可以進行抵稅。而增值稅采用環(huán)環(huán)抵扣，使行業(yè)的稅收負擔下降，有利于促進國民經濟長遠發(fā)展。最后，“營改增”是稅制改革的必然趨勢。目前，大部分發(fā)達國家實行增值稅稅制。為了與國際稅制接軌，解決我國現(xiàn)行房地產業(yè)繳納營業(yè)稅面臨的問題，在房地產業(yè)實行增值稅是我國稅制改革的必由之路。

在發(fā)展中國家，企業(yè)為了減輕稅負，會更傾向于繳納增值稅，增值稅的發(fā)展更具有優(yōu)勢[1]。在現(xiàn)階段，增值稅可以減輕企業(yè)稅負，促進經濟的發(fā)展，這是經濟發(fā)展到一定階段的必然選擇[2]。

目前學者一般從開發(fā)成本、稅收、稅負、凈利潤、增值稅稅率、現(xiàn)金流量和地方財政收入等方面討論“營改增”對房地產業(yè)的影響，多側重于理論分析[3-7]。筆者將理論分析與實際案例相結合，討論“營改增”對房地產業(yè)的影響，同時對“營改增”之后，房地產業(yè)所面臨的問題進行分析，并為企業(yè)的發(fā)展提供相應的對策建議。

一、“營改增”對房地產業(yè)影響的理論分析

(一)“營改增”對房地產業(yè)稅負的影響

增值稅是企業(yè)增值額部分所征收的一種價外稅，即企業(yè)有增值時繳納，無增值時不用繳納。在進行具體分析時，需要設定：“營改增”前后，企業(yè)的銷售收入的總金額不變，即“營改增”之前企業(yè)的銷售收入含有營業(yè)稅的，“營改增”之后企業(yè)的銷售收入含有增值稅的；稅金及附加只包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加；無任何稅收優(yōu)惠政策，不考慮其他費用；銷售收入總額為R，銷售成本總額為C，購進貨物成本為含稅S，且稅率為11%。一般納稅人的計稅方法分為簡易計稅法和一般計稅法兩種。

簡易計稅法稅率通常較低，按照銷售額和增值稅征收率來計算。在房地產業(yè)中，一般納稅人只在銷售自行開發(fā)的房地產老項目時，才會選擇采用簡易計稅法計稅。簡易計稅方法下“營改增”前后稅負的變化見表1?！盃I改增”前后企業(yè)各個稅負均發(fā)生變化，總體而言，稅負是減輕的。

以一般計稅法計稅，其增值稅征收稅率為11%，明顯大于“營改增”前5%的稅率，但采用一般計稅方法中所發(fā)生的進項稅額是可以抵扣的，這就使得稅負可以得到一定的抵銷。

表1 簡易計稅法下“營改增”前后稅負的變化

表2 一般計稅法下“營改增”前后稅負的變化

數(shù)據(jù)來源：計算而來

由表2可以看出，“營改增”前后企業(yè)各個稅負均發(fā)生一定的變化，而要確定哪個稅種對企業(yè)稅負有利，關鍵是企業(yè)能否得到足額增值稅專用發(fā)票。得到能夠抵扣的增值稅專用發(fā)票越多，抵扣的稅額就會越多，相應地，企業(yè)承擔的稅負越少，相反，企業(yè)承擔的稅負就越多。

(二) “營改增”對房地產業(yè)經營風險的影響

房地產企業(yè)在開發(fā)過程中需要的本金量大，占用時間長。要維持其正常運轉，必須有充足的資金流。房地產企業(yè)的房屋出售一般是提前出售，稅務局規(guī)定交納稅款的時間依據(jù)發(fā)票開具的時間來定。因此，“營改增”之前，預收款當天就需要開票進行繳稅，稅率為5%，即預收款項中含有5%的營業(yè)稅；“營改增”之后，發(fā)票會在正式交付房產時開具，稅率為11%。但由于購房人的貸款需要提供發(fā)票，房地產企業(yè)按照主管稅務機關的要求，進行增值稅發(fā)票的開具和申報繳納稅款。房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時存在兩種處理方式：一種是開具零稅率的增值稅普通發(fā)票，在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回；另一種是開具增值稅普通發(fā)票，稅率為3%，等房產交易正式成交時，對已經開出的增值稅普通發(fā)票給予紅字沖銷，同時依據(jù)房產總交易額開出增值稅發(fā)票，之后按照適用稅率或征收率補征稅款。這兩種方式在前期取得增值稅專用發(fā)票較為滯后，像勞務成本是在項目進行當中或者結束時才能夠獲得增值稅專用發(fā)票，進項稅額難以抵扣，這就需要房地產開發(fā)企業(yè)在前期墊付大量資金用于銷項稅額的支出，對比“營改增”前后房地產開發(fā)企業(yè)需要墊付的資金，營業(yè)稅占用的比例較大，占用的資金流較多。所以，“營改增”后，房地產開發(fā)企業(yè)的經營風險是減輕的。

二、 “營改增”對房地產業(yè)影響的具體效應

WK房地產企業(yè)股份有限公司(簡稱“WK公司”)于1988年進入房地產行業(yè)，經過近30年的發(fā)展，已經成為國內規(guī)模較大的房地產公司。目前，WK公司的主營業(yè)務包括房地產開發(fā)和物業(yè)服務兩部分，但物業(yè)管理和其他業(yè)務收入之和占當期營業(yè)收入總額的比例較低，可以忽略不計。

(一) “營改增”前后對WK稅負的影響

體現(xiàn)企業(yè)稅負的一個重要的會計科目為應交稅費。應交稅費屬于匯總科目，是根據(jù)當期的營業(yè)收入來計算的，營業(yè)收入不同，應交的稅費也不同，不同期間的應交稅費直接比較是沒有意義的。為保證可比性，“營改增”前，企業(yè)所繳納的營業(yè)稅除以當期的營業(yè)收入；“營改增”后，企業(yè)所繳納的增值稅除以當期含稅的營業(yè)收入，最后得出的結果進行比較，比較的是收入為一個單位所應支付的稅費。表3給出了WK公司“營改增”稅負測算情況。

表3 WK公司“營改增”稅負測算表

數(shù)據(jù)來源：WK公司財務報表

從表3可以看出，WK公司在“營改增”前后，稅負的變動較大。在2016年5月份之前，WK公司繳納營業(yè)稅，每季度所計算出的營業(yè)稅稅負一般保持在7%左右；2016年5月份開始，WK公司開始進行“營改增”，在7—9月份，WK公司的整體稅負為8%，整體稅負上升1%左右。稅負上升的主要原因是獲得的進項稅額發(fā)票不足或者是進項稅額發(fā)票不能全額抵扣，造成銷項稅額與進項稅額之間的差額較大，使稅負加重。如果企業(yè)能夠獲得足額的進項稅額發(fā)票或者進項稅額發(fā)票能夠全部抵扣的話，所計算的稅負應該是下降的。表4中為理論上的進項稅額，是根據(jù)“期末存貨的成本+當期銷售的主營業(yè)務成本-期初存貨的成本”計算得出的。

表4 WK公司進項稅額全額抵扣稅負表

由表4可以看出：如果企業(yè)能夠獲得足額進項稅額發(fā)票或者進項稅額發(fā)票能全額抵扣的話，WK公司的稅負會呈下降趨勢。

(二) “營改增”前后對WK公司利潤的影響

影響企業(yè)利潤的會計科目一般為營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅金及附加等。為詳細了解“營改增”對WK公司利潤的影響，需要對以上會計科目進行比較(2015年第三季度企業(yè)只繳納營業(yè)稅，2016年第三季度企業(yè)只繳納增值稅，且公司只考慮稅金及附加，不考慮公司的期間費用等其他費用)。

凈利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-稅金及附加+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅費用。

在同等的會計期間內，根據(jù)每個會計科目的詳細變化來具體說明企業(yè)經營成果的變動情況，即根據(jù)2016年第三季度財務數(shù)據(jù)減去2015年第三季度財務數(shù)據(jù)所得差除以2015年第三季度財務數(shù)據(jù)計算得出的比率進行分析。“營改增”前后利潤變化情況見表5。

表5 “營改增”前后利潤變化情況表

從表5可知，企業(yè)營業(yè)收入增加率為41.89%，而營業(yè)成本的增加率為51.17%，營業(yè)成本的增加速度大于營業(yè)收入的增加速度，可知企業(yè)在取得的原材料、產品中有部分成本沒有獲得增值稅專用發(fā)票，有一定的稅款計入到成本中。稅金及附加科目變化相對也比較大， 這是因為“營改增”前后， 稅金及附加的計稅依據(jù)有所變化。從表5還可以看出，“營改增”之后企業(yè)有一部分成本沒有得到進項稅額發(fā)票。企業(yè)在買入貨物時，沒有獲得相應的能夠足額抵扣的進項稅額發(fā)票，或者獲得的增值稅專用發(fā)票無法抵稅，這部分進項稅額就需要計入成本中，無形中增加了貨物的成本，結轉的營業(yè)成本也會增加，導致企業(yè)的利潤有所下降。

三、“營改增”在房地產業(yè)實施中的對策

“營改增”在房地產業(yè)的改革并不是短期內就可完成的，它是一項長期工程，在“營改增”實施過程中，需要處理好政府和企業(yè)、地方和中央的關系。而房地產業(yè)在實施“營改增”初期，會遇到各種各樣的問題，這里根據(jù)WK公司案例分析中提出的問題，分別從增值稅專用發(fā)票、可抵扣進項稅額和財稅體制三個角度提出相應對策。

(一)管理增值稅專用發(fā)票

一方面，增值稅專用發(fā)票的真?zhèn)问嵌悇諜C關保證納稅正常進行的基礎，稅務機關應加大對增值稅專用發(fā)票的研制投入，不僅在制作發(fā)票時添加防偽和數(shù)碼技術，還要在發(fā)票流轉過程中加大監(jiān)控力度，以保證企業(yè)無法使用假發(fā)票或者不合規(guī)發(fā)票進行偷稅漏稅。當發(fā)現(xiàn)假發(fā)票或者違規(guī)開具的發(fā)票時，稅務機關應對發(fā)票的開具人、使用人加大懲罰措施。另一方面，由于稅務機關對增值稅發(fā)票的管理相當嚴格，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)重視對發(fā)票的認知。營業(yè)稅和增值稅的核算方式、核算程序不相同，這就需要財務人員轉變以往的觀念，加強自身的專業(yè)技能。

(二)增加可抵扣進項稅額

首先，政府應增加可抵扣進項稅額項目。在房地產開發(fā)企業(yè)中，成本的構成一般由原材料、人工費用和固定資產等組成，然而能夠進行進項稅額抵扣的成本非常有限，這就要求政府針對進項稅抵扣項目過少的情況做出相應調整，比如允許抵扣一定的人工費、原材料費用和一些企業(yè)原有設備等。其次，企業(yè)應選擇合理的供應商。根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，應盡量選擇從能夠開具增值稅專用發(fā)票的一般納稅人處購買，以便獲得足額的增值稅專用發(fā)票來抵扣進項稅額。此外需要注意的是，在選擇供應商時，還需要考慮供應商的經營情況、信譽和資質等情況，以確保獲得的貨物和服務是質優(yōu)價廉的。最后，企業(yè)應提高“精裝修”項目比例。房地產開發(fā)企業(yè)能夠提供毛坯房和精裝房，精裝房是在毛坯房的基礎上，精細裝修、吊頂，有的甚至增加家具家電類。毛坯房開發(fā)成本中，能夠進行進項稅額抵扣的成本類別相對較少，而對于精裝房，從毛坯房到精裝房增加的精裝修成本中幾乎所有的進項稅額能夠抵扣，這就相對加強了房地產開發(fā)企業(yè)的抵扣稅額，使房地產開發(fā)企業(yè)的稅負下降。這樣會使房地產開發(fā)企業(yè)凈利潤增加，有利于房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

(三)健全財稅體制

一方面，政府應加大招商引資力度，促進經濟發(fā)展。地方政府必須更新自身的發(fā)展理念，加大招商引資的力度，在發(fā)展第三產業(yè)的基礎上促進電子商務等第四產業(yè)的發(fā)展。另一方面，完善稅收體系，合理分配收入，擴大地方稅的主體稅種?！盃I改增”的實施，使得地方稅的主要稅種——營業(yè)稅消失，其附加稅成為主要收入來源。為了保證地方財政收入的穩(wěn)定，可以增加房地產稅、資源稅等中小稅種在稅收中的比例。

四、結語

“營改增”實施前期，由于國家的稅收政策并不完善，企業(yè)能夠獲得的可抵扣的增值稅專用發(fā)票和能夠進行抵扣的項目是有限的，在短時間內會造成房地產業(yè)的稅負不降反升的現(xiàn)象。但是，從企業(yè)長期發(fā)展來講，“營改增”改革順應經濟發(fā)展的潮流，“營改增”前，重復征稅現(xiàn)象嚴重，企業(yè)承擔的稅負較重，不利于企業(yè)的長期發(fā)展?！盃I改增”后，增值稅不僅能夠解決重復征稅的問題，而且能夠完善抵扣鏈條，使企業(yè)稅負下降?，F(xiàn)階段，對于企業(yè)來說，應重視增值稅專用發(fā)票的取得；對于政府來說，應增加能夠抵扣的應稅項目，并增加地方財政收入的主要稅種來源。

[1] RAJNI M，Parmod C. Considerations in responding to the global financial crisis[J].Accounting & Finance,2012(3):21-46.

[2] MATTOS E, POLITI R. Pro-poor tax policy and yardstick competition: a spatial investigation for VAT relief on food in Brazil[J]. The Annals of Regional Science,2014(1):279-307.

[3] 畢雪超.“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理影響分析[J].當代經濟,2015(11):52-53.

[4] 孫作林.“營改增”對房地產企業(yè)稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊,2015(31):47-49.

[5] 唐紅英.“營改增”對房地產企業(yè)稅負、凈利潤及現(xiàn)金流的影響分析[J].港澳經濟,2016(18)：71.

[6] 王寶華.“營改增”對房地產業(yè)及財政收入的影響與對策[J].中國市場,2016(25):180-181.

[7] 王宇.房地產市場運行對地方財政收入的影響研究[J].西部金融,2016(4):32-38.

AnalysisoftheEffectof“BusinessTaxtoVAT”onRealEstate—Based on the Empirical Data of a Company

YANG Yanping, YANG Pengwei

(School of Management, Henan Industrial University, Zhengzhou 450001, China)

On May 1, 2016, the four industries including the real estate, construction, finance and service began to carry out “Business Tax to Value added Tax (VAT)” reform. To guide the healthy development of the real estate, this paper analyzed the impact of the VAT to the industrial’s tax burden and business risk, and took WK Real Estate Company as an example to verify the specific impact with the actual data. According to the results of the case analyses, it proposed many countermeasures like paying attention to the acquisition of VAT, increasing taxable items that can be deducted, and improving fiscal and taxation system.

“Business Tax to VAT”; real estate; tax burden; profit

2017-08-17

河南省高等學校重點研究項目“基于社會資本的房地產金融風險演進及協(xié)同控制研究”(16A630010)部分研究成果

楊艷萍(1968—)，女，河南汝南人，河南工業(yè)大學管理學院教授，管理學博士，博士生導師，研究方向為風險投資與風險管理；楊朋偉(1988—)，女，河南安陽人，河南工業(yè)大學管理學院碩士研究生，研究方向為財務風險管理。

F812.42;F299.23

A

1008—4444(2017)05—0035—04

(責任編輯：蔡洪濤)