2017年上半年房企業(yè)績總結及下半年展望

張宏偉

綜合多方面消息顯示，2017年上半年龍頭房企銷售業(yè)績仍然光鮮亮麗，碧桂園、萬科、恒大、保利地產、綠地、中海、融創(chuàng)等7家房企銷售金額已經突破千億，其中，碧桂園、萬科銷售金額突破2500億。從千億房企數(shù)量來看，2017年上半年“千億軍團”房企的數(shù)量比去年上半年的5家有突破，增加了2家。預計2017年全年千億房企數(shù)量將在20家左右，其中，碧桂園、萬科或許也將成為今年的兩匹黑馬殺入6000億的軍團?？偟膩砜矗?017年上半年“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢，市場進一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發(fā)展格局愈加明顯。

一、市場集中度增加，規(guī)?；瘧T性驅動房企繼續(xù)盲動擴張

從今年上半年龍頭房企變化特征來看，雖然樓市已經進入下半場，樓市規(guī)?；陌l(fā)展時代已經過去，樓市也進入新一輪的市場調整期，但是，今年上半年龍頭房企的銷售規(guī)模不但沒有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市進入市場調整期重新洗牌市場，進一步實現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長，出現(xiàn)“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面，甚至僅僅上半年就出現(xiàn)7家1000億銷售規(guī)模的房企，其中，3家房企銷售規(guī)模突破2000億，同時，500億以上銷售規(guī)模的房企突破了15家，100億以上銷售規(guī)模的房企也突破了75家。

另外，從今年上半年銷售金額TOP10房企尤其是已經達到2000億規(guī)模以上的房企來看，在一二線城市樓市調控從嚴的市場背景下，三四線城市迎來了放量的窗口期，今年上半年三四線城市對于這些房企的銷售貢獻度普遍較高，這是區(qū)別于去年的房企銷售業(yè)績大幅提升的一個非常重要的原因。

從今年上述部分房企全年業(yè)績目標來看，銷售金額直指2000億以上，甚至有的房企內部銷售目標為6000億。這并不是企業(yè)繼續(xù)規(guī)?；瘮U張的個案。據(jù)筆者了解，企業(yè)規(guī)?；陌l(fā)揮慣性仍然驅動房企繼續(xù)盲動擴張。從品牌房企發(fā)展目標來看，在制定“十三五”發(fā)展計劃之時，規(guī)?；匀皇谴蟛糠諸OP50甚至TOP100房企的目標。簡言之，部分3000億以上的房企規(guī)劃萬億目標，1000億以上的企業(yè)規(guī)劃2000—3000億的目標，500億企業(yè)規(guī)劃1000億指標，剛剛百億企業(yè)甚至就規(guī)劃幾百億或1000億的指標，區(qū)域化的房企急于全國化的市場布局，全國化的房企急于布局全球**城市的戰(zhàn)略擴張?？傮w來看，一方面，在規(guī)?；瘮U張過程中，市場的優(yōu)勢確實在向一部分優(yōu)質的品牌房企集中，市場集中度也會越來越高；另外一方面，我們也發(fā)現(xiàn)，典型品牌房企的規(guī)?；乃俣人坪醪]有降下來，大部分房企在樓市已經進入下半場的市場背景下仍然有規(guī)?；瘮U張的沖動。

筆者認為，規(guī)?；m然仍是未來趨勢，但是，房地產行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右（2016年高峰值11.7萬億），如果未來3—5年出現(xiàn)2—3家萬億的房企，再有30家左右的千億房企。那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經沒有優(yōu)勢，對于這些中小企業(yè)房企來講要么被洗牌被擠出市場，要么在轉型的道路上做的小而美，在行業(yè)中仍然有自己的一席之地。

從下半年龍頭房企銷售業(yè)績變化趨勢來看，由于市場將進入實質性的調整期，龍頭房企還會利用自己規(guī)?；膬?yōu)勢“保量”，即使“以價換量”也要“沖業(yè)績”，確保規(guī)模上的市場地位。而此時，一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，也是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機。筆者預計，在今年下半年，“買地太貴就買上市公司”這種方式還會受到善于資本運作的品牌房企的歡迎，比如恒大、融創(chuàng)等。這些房企仍然會通過買項目買公司這樣外延式擴張“沖業(yè)績”。

二、房企規(guī)?；瘧T性背后的危機

今年上半年房企銷售業(yè)績回升的表現(xiàn)并不意味著萬事大吉，即使2017年全年房企銷售業(yè)績仍然光鮮亮麗只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)?；臄U張模式繼續(xù)前行。主要有以下四點理由：

第一，上市房企利潤率逐年下滑，利潤率下滑情況下的規(guī)?；呀洓]有意義。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產行業(yè)平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，凈利率并沒有因為行業(yè)處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地產行業(yè)的凈利率已經由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

對于2017年及未來幾年的行業(yè)來講，銷售規(guī)模再大貌似沒有太多意義，因為利潤率在降低，今年的上市房企年報出來估計房地產行業(yè)的平均凈利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%—9%，銷售規(guī)模千億凈利潤也就幾十億，并且還背負80%左右的資產負債，規(guī)模越大其背后隱藏的企業(yè)運營風險也就越大。風險主要來自于兩方面：一是住宅市場短周期調控帶來的企業(yè)資金斷裂風險；二是，收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業(yè)中長期的抗風險能力會減弱。

同時，從市場預期來看，今年下半年和明年上半年一二線城市樓市即將進入調整的周期，市場銷售的壓力馬上也會顯現(xiàn)出來。屆時，在去庫存壓力與企業(yè)資金面較為緊張的市場背景下，降價等促銷措施也會不斷增加，將繼續(xù)導致房企獲利能力不斷下降，房企的利潤率還會繼續(xù)走低。而此時，資本市場也不會繼續(xù)看好利潤率持續(xù)下滑的房企，房企們再談規(guī)?；呀洓]有意義。

第二，即使未來2—3年甚至更長時間在一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉的市場背景下，由于在公開招拍掛土地市場拿地成本偏高，“地王”頻現(xiàn)，再加上自持要求、現(xiàn)房銷售、限售等政策面的特定要求，房企的未來運營風險在增加，過去兩年市場上行期銷售帶來的利潤也會被未來的運營風險侵蝕掉。

第三，龍頭房企銷售業(yè)績繼續(xù)變大的同時，其持有型物業(yè)的收入占整個營收的比例仍然較低，房企的轉型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業(yè)務幾乎不賺錢（恒大已經將不賺錢的多元化業(yè)務剝離），也在不斷侵蝕房企的利潤，對于房企來講，如果沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。endprint

從上述分析來看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，“地產+X產業(yè)” 轉型執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運營，或者在轉型運營商過程中顯得力不從心。即使有個別企業(yè)比如SOHO中國租金收入占到營收比例比較高，但是，租金營收的絕對額還不大。同時，由于銷售對于企業(yè)的貢獻下降，企業(yè)難以從銷售的角度獲得充裕的現(xiàn)金流，其持有型物業(yè)的運營只能依靠其他來源支持，比如整體出售上海的項目、資本市場融資，等等。

三、樓市下半場規(guī)?；恢匾l是“龍頭老大”也不重要

毫無疑問，對于“千億軍團”的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規(guī)模化擴張的階段，千億房企的數(shù)量及市場集中度仍然會受到市場的關注，尤其是對于未來誰當龍頭老大將顯得更加敏感。

其實，最近幾年市場上對于未來誰當龍頭老大已經有多輪討論，并且已經有多家房地產公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當時龍頭老大萬科，但事實證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無法最終實現(xiàn)這樣的目標。今年上半年，碧桂園銷售金額暫時超越萬科。但是，筆者認為，在樓市下半場，利潤率已經持續(xù)下滑的市場背景下，規(guī)模化已經不重要，誰當中國房地產市場“老大”意義已經不大。

首先，從最近兩年機構公布的房企銷售業(yè)績排名來看，不同機構的統(tǒng)計口徑差異較大，甚至筆者發(fā)現(xiàn)，即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機構兩家統(tǒng)計的結果也差異較大。這不免讓業(yè)內外人士懷疑統(tǒng)計結果的真實性，或者這些統(tǒng)計結果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業(yè)“老大”或銷售排行榜的輿論，而真實的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。

其次，2017年上半年“龍頭老大”之爭并不是最終結局，筆者預計，2017—2020年及未來誰將是龍頭老大的問題（銷售金額或銷售面積老大），仍將成為市場及媒體關注的焦點，未來仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬科、恒大、碧桂園或其他的行業(yè)老大地位，預計2017-2020年誰也難穩(wěn)坐中國房地產市場“老大”的寶座，市場仍然繼續(xù)處于博弈與競爭的狀態(tài)。

最后，在樓市下半場，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機會，對于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉繼續(xù)實現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。此時，對于龍頭房企來講，規(guī)?；卣鞅憩F(xiàn)越突出，房企運營過程中累積的市場風險就越大，甚至規(guī)?；膽T性會將企業(yè)拖至短期內突然崩塌的境地。因此，在樓市下半場，繼續(xù)討論房企規(guī)?；呀洓]有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實際意義。

筆者認為，2017年及未來誰當龍頭老大其實不重要，品牌房企的規(guī)模變得多大也不是最重要的，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關注企業(yè)規(guī)模，其實，在規(guī)?；瘮U張的同時，市場更應該關注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是最關鍵的問題。同時，也應該關注房企在傳統(tǒng)住宅以外領域發(fā)展怎么樣。這才是企業(yè)當前規(guī)?；澈竺恳粋€房企亟待解決的困局，也是規(guī)?；姆科蠡猱斍斑\營風險的必然要考慮的問題。endprint