智慧評估將成為房地產估價行業(yè)的發(fā)展方向

王文華+杜冬麗

在“互聯網+”的大環(huán)境下，智慧評估成為房地產估價行業(yè)的發(fā)展方向，智慧評估的基礎就是大數據技術。房地產估價行業(yè)的競爭，在一定程度上已經演變?yōu)榇髷祿夹g之爭。優(yōu)秀的房地產估價機構將基于大數據的平臺技術、優(yōu)質的客戶資源和服務質量，大數據將成為房地產估價機構的核心競爭力之一。房地產估價行業(yè)需要以大數據技術為基礎，逐步構建智慧評估系統，提升房地產估價的效率和公信力。

一、大數據技術是構建房地產估價行業(yè)智慧評估系統的基礎

大數據又稱巨量資料，是指所有的數據量規(guī)模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內擷取、管理、處理，并整理成為幫助企業(yè)經營決策等積極目的的信息。從本質上看，大數據的精髓在于它拓展了數據分析的抽樣方法和范圍，放松了對數據研究的精準度要求，更注重通過揭示相關關系來刻劃世界萬物之間的復雜聯系。因此，大數據為人類認識世界提供了新的方法，引發(fā)了思維的革命。

大數據時代的顯著特征，就是可以利用數據的相關性來解決問題，而不只是依賴因果關系?；诖髷祿夹g的深度學習等人工智能的發(fā)展，特別是谷歌Alphago的成功，讓人們更加深刻地認識到大數據技術可以突破人的認知能力極限。大數據的價值不僅在于其原始價值，更在于數據的連接、大數據擴展、再利用和重組。而且，大數據的開放對于提升整個社會的發(fā)展水平具有重要作用。大數據作為一種數字資產，可以重復利用，政府、行業(yè)協會等社會組織可以收集數據脫敏后對全社會開放，從而實現資源共享，創(chuàng)造出更大的社會價值。

以大數據處理為核心的系統是構建智慧評估的關鍵。大數據的本質可以歸結為四個方面，即海量的數據規(guī)模、快速的數據流轉和動態(tài)數據體系、多樣的數據類型和巨大的數據價值。在大數據系統中，每天處理億級數據，具有海量信息的數據規(guī)模；支持快速的數據流轉，實現實時數據監(jiān)控優(yōu)化；大數據系統處理各種各樣的信息，包含了結構化和非結構化數據；大數據具有極大的價值，推動系統成本和效率優(yōu)化。

大數據平臺技術棧從技術上提供了房地產估價的基礎數據質量保障。如果數據質量得不到保障，那么后面所進行的分析就不可靠，那么整個大數據也都是不可靠的。因此，房地產估價行業(yè)作為重要的專業(yè)服務力量，要服務好實體經濟，就要充分運用大數據技術，強化客戶服務的深度、廣度和效率。

二、把大數據轉化為房地產估價行業(yè)智慧評估系統需要具備的基礎

把大數據轉化為房地產估價行業(yè)的智慧評估系統，需要具備兩個基礎：

一是業(yè)務數據化，且具有數據質量保障。房地產估價機構在大數據技術的支持下，能夠實現所有業(yè)務操作的線上化，即數據化，且對每個業(yè)務操作環(huán)節(jié)都可以進行實時分析。如果房地產估價機構的所有業(yè)務都是在線下操作，或者系統無法準確及時地收集數據，即使數據量足夠大，由于缺乏關鍵數據或數據不準確，也會給房地產估價的大數據處理帶來很大的困難。房地產估價咨詢數據庫的數據來源，主要包含政府部門和各類相關專業(yè)機構等發(fā)布的各種數據、房地產估價機構的估價報告以及從相關網站獲取的數據。房地產估價行業(yè)是一個典型的數據密集型行業(yè)。各房地產估價機構通過長期經營，已經逐步積累了海量的用戶數據，這些對用戶的評估數據構成了龐大的結構性數據資源。從房地產估價的角度的出發(fā)，理想狀態(tài)的大數據是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發(fā)現規(guī)律的過程。

二是大數據處理技術，包括數據收集、傳輸、存儲、計算、展示等一系列技術。在房地產估價業(yè)務開展的過程中，應用大數據至少需要考慮兩個維度，即實時性維度，大數據分析是秒級的還是離線的；一致性維度，即對一致性到底是什么樣的要求，是否要求100%一致。當房地產估價機構在做房地產估價數據系統或者應用大數據時，要考慮到所用的房地產估價業(yè)務的場景到底如何，再加上數據量的維度。這幾個維度確定以后，從ETL（數據倉庫技術）數據抽取到數據傳輸，再到數據存儲，包括數據計算，技術相對來講就比較成熟了，從而可以選擇合適的技術。

房地產估價業(yè)務應用大數據技術，首先要在大數據處理技術上做大量的工作，對于實時數據、離線數據等，都要制定出完整、系統的解決方案。這樣，就可以基于大數據平臺，進行相應的實時數據處理和離線數據分析。大數據能夠從根本上解決傳統的房地產估價中面臨的信息不對稱、客戶不透明的問題。傳統的房地產估價業(yè)務運用大數據技術和方法，能夠更好識別和認知客戶需求，以客戶為中心，創(chuàng)新房地產估價服務，實現快速、低成本的客戶營銷和有效的風險管控，進而從根本上提升房地產估價行業(yè)的專業(yè)服務能力。通俗地講，大數據使房地產估價機構“更聰明”，這是房地產估價機構體現其核心競爭能力的新型資產。

三、以大數據為基礎構建房地產估價行業(yè)的智慧評估系統

大數據技術已經成為房地產估價行業(yè)找準市場定位、挖掘新的業(yè)務增長點，實現戰(zhàn)略轉型、打造核心競爭力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產估價行業(yè)的未來發(fā)展。

智慧評估系統是以數據作為開始，大數據技術的應用貫穿其中，并且是以數據為終點的一個循環(huán)上升過程。房地產估價機構在可靠的數據源和處理技術的基礎上，可以以大數據技術為基礎，逐步構建智慧評估系統。在智慧評估系統構建的過程，房地產估價機構大致上可以分為以下幾步：

第一步，通過大數據技術，準確及時地還原業(yè)務。根據房地產估價的目的，及時準確地采集房地產估價業(yè)務所需的數據，并分不同層次需求展示出來。原始憑證、工作底稿等離線數據，都是房地產估價業(yè)務開展的基礎，如果不能做到及時準確地收集這些數據，數字化評估就無法進行，更談不上智慧評估了。

第二步，運用大數據進行業(yè)務評估。在大數據時代，可以依據社會化的數據，進行業(yè)務評估，并且可以利用互聯網灰度測試的方法，進行流程優(yōu)化的評估。利用這些方法，可以讓房地產估價從業(yè)人員對房地產估價業(yè)務有了更深刻的理解。

第三步，在對業(yè)務進行實時監(jiān)控和準確評估后，利用大數據對業(yè)務進行預測。預測始終是大數據應用的核心，也是最有價值的地方。預測的準確度，也就是傳統統計學中的置信度，是預測的一個重要衡量。大數據的預測，很多是利用到相關性，因此，完全準確的預測是非常困難的。如果大數據應用對于準確度的容忍度越高，就越容易進行預測。對于房地產估價行業(yè)而言，如果能夠提前進行預測，那么對于房地產估價業(yè)務的開展是很有幫助的。endprint

第四步，依托大數據開展房地產估價業(yè)務。這在很大程度上依賴于預測的準確性和房地產估價業(yè)務對準確性的包容性。這樣可以得出四個象限，對于預測準確性高、并且包容性強的房地產估價業(yè)務，越容易實現智能評估。目前最好的方式依然是人機結合，能夠利用大數據和人工智能的技術，為人工提供輔助決策，讓人工決策更加合理。當前，基于大數據的深度學習技術，在人工智能領域取得重大突破，例如谷歌Alphago的案例，從而為智能評估提供了巨大的想象空間。

在構建房地產估價行業(yè)的智慧評估系統中，有兩個維度非常重要：一個維度是構建智慧評估系統的難度，另一個維度則是構建智慧評估系統的價值。首先要選擇大數據應用的場景。選擇合適的大數據技術架構，把數據質量做好。然后，對房地產估價業(yè)務進行分析，第一步主要是進行業(yè)務還原，包括業(yè)務節(jié)點，把相關的數據用圖形化展示出來，之后進行評估。如何能運用大數據技術，就可以發(fā)現房地產估價中的關鍵問題，從而進行改進和優(yōu)化，優(yōu)化后再將系統指標運行一下，檢驗是否真的改進了；利用灰度的方法對房地產估價業(yè)務的改進進行效果評估。

在大數據技術的保障下，房地產估價機構可以開展多種應用。從點到面，逐步提升智能化水平，智慧評估在效率、成本等方面不可比擬的優(yōu)勢。為推進大數據技術在房地產估價領域的應用，房地產估價機構需要引進高端計算機技術、信息技術等專業(yè)人才，迅速搭建起所需的部門。同時，需要搭建房地產估價的信息化管理平臺，完善數據信息庫和信息管理制度，如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為大數據技術的應用提供及時、完整的信息支持。同時，推進房地產估價領域大數據的開放共享進程，打通房地產估價信息橫向共享渠道，推進信息資源的共享和業(yè)務協同，在此基礎上形成房地產估價領域的大數據倉庫。目前房地產估價機構之間的信息網絡自成體系、相互割裂，相互之間的數據難以實現互通共享，信息系統出現“系統林立”和分裂狀態(tài)。為此，需要借助大數據平臺，整合強化信息網絡體系，實時獲取、交換和使用數字化信息。

智慧評估就是以大數據處理技術為基礎，利用軟件系統把人和設備更好地結合起來，系統不斷提升智能化水平，讓人與設備能夠發(fā)揮各自的優(yōu)勢，達到系統最佳的狀態(tài)。未來，國家將建設全國一體化的大數據中心，推進技術融合、業(yè)務融合、數據融合，實現跨層級、跨地域、跨系統、跨部門、跨業(yè)務的協同管理和服務的國家大數據戰(zhàn)略。房地產估價行業(yè)響應國家的號召，積極拓展思路，適應新業(yè)務發(fā)展的需要，逐步推進改革轉型，開創(chuàng)評估大數據更好服務實體經濟的新局面。endprint