養(yǎng)老地產(chǎn)將何去何從

陳翹楚

摘要：隨著社會(huì)養(yǎng)老壓力的日趨加深，近年來我國(guó)政府一直在引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，意圖促進(jìn)多元化市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)的形成。但受經(jīng)濟(jì)條件的制約以及民族傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響，我國(guó)商業(yè)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前仍處于發(fā)展初級(jí)階段，面臨各種問題。據(jù)此，從我國(guó)基本現(xiàn)狀出發(fā)，以目前養(yǎng)老行業(yè)面臨的問題為抓手，分析問題原因并提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；存在問題；應(yīng)對(duì)建議

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.33.032

1養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1需求日趨加劇

目前國(guó)際上一般認(rèn)為60歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)10%，或者65歲以上人口比例達(dá)7%為達(dá)到老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，我國(guó)現(xiàn)有的60歲以上老齡人口接近2.3億，約占人口的1/6，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬(wàn)人左右，獨(dú)居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，老年撫養(yǎng)比將提高到28%左右；到2030年中國(guó)空巢老人數(shù)量將達(dá)到90%。我國(guó)早在2000年已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，為了應(yīng)對(duì)越來越嚴(yán)峻的形勢(shì)，要做好充分的應(yīng)對(duì)措施，然而目前社會(huì)存在養(yǎng)老服務(wù)有效供給不足；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)質(zhì)量效益不高；養(yǎng)老行業(yè)人才隊(duì)伍短缺；老年市場(chǎng)供需矛盾比較突出；社會(huì)參與不充分；基層建設(shè)基礎(chǔ)比較薄弱等多種問題，難以滿足養(yǎng)老需求。

1.2行業(yè)前景向好

伴隨我國(guó)人口快速老齡化的態(tài)勢(shì)不斷蔓延，越老越多的人開始關(guān)注規(guī)劃自己的養(yǎng)老問題。多年來主要依靠民政部門公辦的養(yǎng)老模式在現(xiàn)在日益突出的養(yǎng)老挑戰(zhàn)與供需矛盾面前，顯然已經(jīng)走到盡頭。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間將達(dá)到7.7萬(wàn)億元，到2030年將達(dá)到22.3萬(wàn)億元。相關(guān)課題組預(yù)計(jì)老年市場(chǎng)將以9.74%的年增長(zhǎng)速度，養(yǎng)老行業(yè)將以11.48%的年增長(zhǎng)率高速發(fā)展?？梢婐B(yǎng)老行業(yè)市場(chǎng)前景一片向好即將步入黃金發(fā)展期，存在巨大的機(jī)會(huì)。相關(guān)調(diào)查顯示：目前進(jìn)入養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司已超過 35 家，非上市房地產(chǎn)公司超過 80 家，非上市保險(xiǎn)公司超過 20 家。只有存在商機(jī)的地方才能吸引資本，在行業(yè)吸引資本的同時(shí)，多資本的涌入對(duì)行業(yè)發(fā)展也起到良好的促進(jìn)作用，激發(fā)民間資本進(jìn)一步釋放，緩解養(yǎng)老市場(chǎng)供需矛盾的壓力，從而由多元主體共同探索養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展方向。

1.3政策環(huán)境優(yōu)化

2013年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的元年，2014年是養(yǎng)老地產(chǎn)元年。近幾年健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到政府扶持，被列入“十三五”規(guī)劃，資本關(guān)注養(yǎng)老市場(chǎng)是必然趨勢(shì)。當(dāng)前政策環(huán)境對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展極為有利，有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年，涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)超過100項(xiàng)，國(guó)家和各省市先后出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，僅2016年就達(dá)到了20項(xiàng)以上，同時(shí)各省市還相繼頒布了政策的落實(shí)細(xì)則，不斷完善我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)扶持政策，以適應(yīng)老年群體持續(xù)增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求，政策環(huán)境的優(yōu)化對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是重大的利好。

1.4民眾意識(shí)增強(qiáng)

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，以及計(jì)生政策作用下 “421”倒金字塔型結(jié)構(gòu)的家庭數(shù)量增多，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的文化觀念逐步淡化，加之年輕人工作壓力的增加和生活節(jié)奏的加快，可以陪伴老年人的時(shí)間越來越少，老年人對(duì)子女的養(yǎng)老依賴性不斷減弱，同時(shí)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求意識(shí)逐步增強(qiáng)。

中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)著名的 “9073格局”概念，就是將未來中國(guó)的老人養(yǎng)老模式劃分為三部分：90%的老人的養(yǎng)老由家庭承擔(dān)、7%的老人養(yǎng)老在社區(qū)、3%的老人養(yǎng)老在專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。相較于目前三模式占比分別為96%、1%和3%，居家養(yǎng)老的比例將有所下降，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比例會(huì)保持不變，而社區(qū)養(yǎng)老的比例將從1%提高至7%。雖然6%是一個(gè)小數(shù)字，但是在巨大的老齡人口基數(shù)和相對(duì)空白的市場(chǎng)環(huán)境下，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)空間依然為天量，伴隨民眾養(yǎng)老意識(shí)的增強(qiáng)，需求的增加，社區(qū)養(yǎng)老將會(huì)有很大的提升進(jìn)步空間。

1.5行業(yè)仍處發(fā)展初期

近兩年養(yǎng)老地產(chǎn)得到了資本市場(chǎng)及社會(huì)民眾的密切關(guān)注，但是目前行業(yè)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，政府以及市場(chǎng)多個(gè)主體小心試水，探尋最適合中國(guó)養(yǎng)老的發(fā)展模式。從GDP、老齡化率等數(shù)據(jù)與美國(guó)對(duì)比，我國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于美國(guó)20世紀(jì)60至70年代的發(fā)展水平，2020年預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到美國(guó)70至80年代的發(fā)展水平，2030年將會(huì)達(dá)到美國(guó)80年代至今的發(fā)展水平。

2發(fā)展困境

養(yǎng)老概念已經(jīng)出現(xiàn)三年多了，但是一直處于不溫不火的狀態(tài)，目前的情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有發(fā)揮它被賦予的價(jià)值與期望，究其原因分析，主要有養(yǎng)老地產(chǎn)前期成本高；資金回收周期長(zhǎng)，市場(chǎng)不成熟；盈利模式不清晰；民眾養(yǎng)老觀念落后；經(jīng)濟(jì)條件、消費(fèi)水平的制約；政策扶持力度不夠；缺乏行業(yè)相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；缺乏專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員等因素的影響。

2.1投入成本居高不下

養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及房地產(chǎn)行業(yè)、保險(xiǎn)行業(yè)、醫(yī)療保健行業(yè)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、老年娛樂、老年教育等多項(xiàng)目，那么前期投資成本將會(huì)十分龐大。養(yǎng)老地產(chǎn)首先地理位置要方便，有良好的生態(tài)環(huán)境，方便子女探望的同時(shí)也有利于老年人的身體健康；也要距離醫(yī)療資源近，而本就供不應(yīng)求的醫(yī)院周邊土地難尋；還要有各種老年人配套設(shè)施，同時(shí)配套相關(guān)服務(wù)，這每一項(xiàng)因素都在一步步推高前期的投入。后期的運(yùn)營(yíng)例如無障礙通道、老年人慢速電梯等等老年人生活的特殊需求造成運(yùn)營(yíng)成本會(huì)較普通小區(qū)高出30%左右。醫(yī)療資源缺乏、基礎(chǔ)設(shè)施不足、土地成本高、缺乏合適的政府補(bǔ)貼機(jī)制，導(dǎo)致現(xiàn)在入場(chǎng)的都是資金十分雄厚的公司才敢來試水，大量投資者仍處于觀望狀態(tài)。

2.2資金回收周期長(zhǎng)且市場(chǎng)不成熟

資本逐利性與養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)性之間的矛盾難以靠市場(chǎng)自身來調(diào)節(jié)，目前養(yǎng)老市場(chǎng)并不成熟，老年人本就是低收入群體，能接受的服務(wù)價(jià)格并不高，養(yǎng)老市場(chǎng)面臨資金回收周期長(zhǎng)，銷售風(fēng)險(xiǎn)大的問題。同時(shí)由于面對(duì)對(duì)象的特殊性，相關(guān)責(zé)任機(jī)制不健全，一旦居住的老年人出現(xiàn)問題難以劃責(zé)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。市場(chǎng)不成熟，行業(yè)缺乏經(jīng)驗(yàn)，只能摸索中前進(jìn)。endprint

2.3盈利模式不清晰

雖然國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)很大但并非全部都是剛需，目前行業(yè)盈利模式尚不確定，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利方向并不清晰，投資者對(duì)投資的盈利能力缺乏信心。據(jù)調(diào)查，國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)中的養(yǎng)老地產(chǎn)收費(fèi)主要有：房租、床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐飲等幾項(xiàng)。相比美國(guó)憑借資本市場(chǎng)運(yùn)作發(fā)達(dá)，日本依靠介護(hù)保險(xiǎn)制度，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍可以取得較好收益，我國(guó)目前市場(chǎng)條件難以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展模式，自身尚未探尋出有效盈利模式。

2.4傳統(tǒng)觀念影響

我國(guó)一直是注重“孝”的國(guó)家，俗話說百善孝為先，同時(shí)老年人更喜歡兒孫繞膝、三世共聚一堂，這些觀念對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展一定程度上存在著制約作用，年輕人顧慮若將老年人送至養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)被指責(zé)為“不孝”，老年人會(huì)存在被拋棄感，這種傳統(tǒng)觀念的影響不利于行業(yè)的發(fā)展。

2.5經(jīng)濟(jì)條件制約

老齡化人群面臨公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求，私人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)費(fèi)用無力承擔(dān)的尷尬局面。設(shè)施完好、服務(wù)規(guī)范、收費(fèi)低廉的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人滿為患，而民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多出現(xiàn)較高的床位空置率，特別是目前一些民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不顧老年人的現(xiàn)實(shí)需求與消費(fèi)偏好，開發(fā)前期未對(duì)老年人消費(fèi)需求調(diào)查，布局的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求，要么是消費(fèi)過高老年人無力承擔(dān)，要么是設(shè)在遠(yuǎn)離市區(qū)的郊區(qū)。據(jù)調(diào)查北京的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位空置率為40% ～ 50%；上海的總體入住率也不足70%，個(gè)別郊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)際入住率甚至不足 20%；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”與床位大量閑置并存，意味著養(yǎng)老服務(wù)投資方向錯(cuò)誤。這不單單是土地與財(cái)政資源的浪費(fèi)，同時(shí)也影響了行業(yè)的有序發(fā)展。

2.6政策扶持力度不夠

養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府適當(dāng)?shù)恼叻龀帜軌蚋玫卮龠M(jìn)其發(fā)展。目前雖然國(guó)家鼓勵(lì)養(yǎng)老市場(chǎng)主體多元化，但是對(duì)養(yǎng)老土地的取得、稅收、貸款方面的優(yōu)惠政策并不明確。高成本、長(zhǎng)周期、高風(fēng)險(xiǎn)的特性下如果缺乏相關(guān)具體政策的支持，很多投資者會(huì)謹(jǐn)慎的選擇持觀望態(tài)度，降低行業(yè)的發(fā)展速度。

2.7缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)

養(yǎng)老地產(chǎn)整體的項(xiàng)目以及各項(xiàng)設(shè)施的主要服務(wù)對(duì)象具有特殊性、專業(yè)性，我國(guó)目前沒有針對(duì)老年住宅設(shè)計(jì)、活動(dòng)范圍的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平參差不齊，開發(fā)項(xiàng)目的安全性、實(shí)用性、適宜性難以得到有效保障。

2.8缺乏專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員

養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，除了為老年人基本的生活服務(wù)外，服務(wù)人員還要提供醫(yī)療保健、生活?yuàn)蕵返忍厥庑枨蟆Ｓ捎谖覈?guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步較晚，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)在理念、管理方式、服務(wù)水準(zhǔn)上還需增強(qiáng)，并且從事相關(guān)行業(yè)的專業(yè)人員較少，難以滿足需求，給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。

3相關(guān)建議

3.1準(zhǔn)確定位目標(biāo)群體

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的缺口目前看來更多的體現(xiàn)在中低端消費(fèi)群體，而目前養(yǎng)老地產(chǎn)的定位多為高端群體，例如目前泰康養(yǎng)老模式進(jìn)入的條件是200萬(wàn)保單起，公寓出租模式年卡是30萬(wàn)押金起，對(duì)于我國(guó)目前居民收入水平來說（以2016為例：全國(guó)居民人均可支配收入23821元），定位目前是針對(duì)高凈值群體。企業(yè)在布局前期就應(yīng)該做好戰(zhàn)略部署，充分利用已有的資源，對(duì)未來的盈利模式、客戶群、服務(wù)價(jià)格等進(jìn)行合理預(yù)測(cè)與定位。我國(guó)目前老年人口的兩周患病率為46.6%，大多都是因?yàn)榧膊《ナ溃M(jìn)入老年后需要全陪護(hù)的老人數(shù)量比例并不是很多，絕大多數(shù)的老年人退休后的養(yǎng)老模式就是居家養(yǎng)老—醫(yī)院救治 —人生終點(diǎn)。同時(shí)數(shù)據(jù)表明目前空巢老人比例50%，到2030年將達(dá)到90%，老年群體晚年迫切需要的不是護(hù)理，而是大健康為核心的綜合老年配套服務(wù)。確定位目標(biāo)群體，滿足需求才能推出更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。

3.2完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，滿足多層次消費(fèi)群體的需求

養(yǎng)老地產(chǎn)本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是一種創(chuàng)新性的商業(yè)形態(tài)，但是目前大部分開發(fā)商都是把養(yǎng)老地產(chǎn)按照養(yǎng)老院的標(biāo)準(zhǔn)來做，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種復(fù)合地產(chǎn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相結(jié)合，需要多行業(yè)來一起加入探尋最適合中國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展模式，可以結(jié)合家政服務(wù)、教育培訓(xùn)、文化娛樂、保險(xiǎn)理財(cái)、金融投資等行業(yè)來共同發(fā)展，根據(jù)老年群體需求的不同提供不同的產(chǎn)品，滿足多層次消費(fèi)群體的需求。

3.3大型國(guó)企開道，加大政策扶持力度

由于銷售風(fēng)險(xiǎn)大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)種類繁多，盈利模式不明等各種原因，縱使養(yǎng)老行業(yè)前景充滿光明，現(xiàn)階段企業(yè)也只能小心翼翼嘗試，在市場(chǎng)急劇擴(kuò)張的需求與行業(yè)發(fā)展緩慢的矛盾難以緩解時(shí)，應(yīng)由大型國(guó)企來發(fā)揮帶頭作用。

加大養(yǎng)老地產(chǎn)用地保障，將養(yǎng)老地產(chǎn)納入土地用地總體規(guī)劃中，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐墓苍O(shè)施，將養(yǎng)老地產(chǎn)納入規(guī)劃中，給每個(gè)樓盤相應(yīng)設(shè)置養(yǎng)老社區(qū)的比例面積，同時(shí)在城市劃出地區(qū)設(shè)置集中的養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域。同時(shí)增加養(yǎng)老行業(yè)可行的融資渠道，銀行為之提供特定的低息貸款，增加財(cái)政資金對(duì)該行業(yè)的資金扶持力度。另外還有出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，降低資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)政府增加具體政策優(yōu)惠、加大扶持力度，落實(shí)優(yōu)惠政策執(zhí)行辦法，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。

3.4制定行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

政府應(yīng)督促、加快制定養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，從市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及后續(xù)的監(jiān)管規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、違規(guī)懲罰標(biāo)準(zhǔn)入手，加大對(duì)養(yǎng)老行業(yè)監(jiān)管力度，同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)、公眾的監(jiān)督力量，構(gòu)建三級(jí)監(jiān)督體系，打造良好的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境，保障養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。endprint