新形勢下不動產權籍調查測繪解析

毛欣+吳雪冬

摘要：自從2014年我國不動產登記局正式掛牌，建立了正式的不動產登記機構，完善并整合了不動產登記系統(tǒng)及其數(shù)據(jù)，我國不少省份已經具有不動產統(tǒng)一登記工作開展的前提條件，而不動產權籍調查測繪工作作為不動產登記系統(tǒng)相關數(shù)據(jù)的重要來源，其地位是非常重要的，其數(shù)據(jù)測繪的精確性、獲取的便捷性都具有非常重要的意義，本文對新形勢下的不動產權籍調查測繪工作進行相應分析。

關鍵詞：不動產；權籍調查；測繪；不動產登記

1引言

我國建立并實施以土地為主要核心的不動產登記制度，是新形勢下產權管理機制的重大改革，從國務院2014年11月24日發(fā)布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行至今，我國的不動產統(tǒng)一登記工作，以及相關機構的整合都在有條不紊的進行。隨著這些工作的不斷推進和完善，有效實現(xiàn)了不動產登記信息的共享，形成了有效的登記體系，但是這些工作都是以不動產權籍調查測繪為重要基礎才得以順利進行的，因此在當前新形勢下不動產權籍調查測繪仍舊具有非常重要的現(xiàn)實意義。

2新形勢下的不動產權籍調查測繪工作

2.1不動產權籍調查測繪的含義。不動產權籍當中對于不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級、價格等相關內容，并結合了表卡簿冊證、圖件、數(shù)據(jù)進行綜合記載。不動產權籍調查測繪作為不動產登記工作的重要前提，對以上記載的各項內容進行登記后才能具備相應的法律效力。不動產權籍調查測繪主要是指不動產權利人通過相關途徑自行申請，政府進行統(tǒng)一組織安排，經由權屬調查、不動產測繪，確定不動產基本情況，然后生成相對應的調查資料，為后續(xù)不動產登記、核發(fā)證書等提供技術性依據(jù)的工作。

2.2不動產權籍調查測繪的工作流程

（1）準備工作。在不動產權籍調查測繪的工作正式實施以前，要對相關的歷史檔案、有關部門資料進行收集、整理，并根據(jù)這些資料進行分析，結合現(xiàn)場實際情況制定有效的調查方案，發(fā)放相應的《指界通知書》。（2）權籍調查。對不動產權屬、界址情況進行核實調查，繪制含有宗地、自然幢、不動產單元的草圖，并填寫真實有效的《不動產權籍調查表》。（3）正式測繪。對不動產測量進行控制，測繪界址點、宗地、房產，然后繪制宗地圖，并將宗地屬性進行錄入，或者繪制自然幢，將自然幢屬性進行錄入，確定房產面積、分攤處理等方面問題。（4）成果質檢入庫。不動產權籍調查測繪成果是綜合了文字、表格、圖件多個方面的成果形成的，需要根據(jù)標準轉換成不動產登記權籍管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫格式進行存儲，以方便后續(xù)的查詢和調用，在進行入庫前要保證成果的拓撲性、邏輯性。

2.3不動產權籍調查測繪工作中存在的問題

2.3.1各個機構間的銜接存在一定障礙，阻礙了不動產統(tǒng)一登記工作開展。不動產統(tǒng)一登記工作需要各地房產、林業(yè)、國土等部門進行協(xié)調才能保證登記工作的成果，這就很容易出現(xiàn)各機構間的銜接不連貫，直接影響不動產權籍調查測繪工作效率，并且由于我國當前各地經濟形勢的不同，加之各個部門的差異性，有關資料的保管、使用、數(shù)字化等工作缺乏相應的規(guī)范化，無法實現(xiàn)共享測繪、登記，對不動產權籍調查測繪工作支持力度不足等等方面原因，嚴重制約了不動產統(tǒng)一登記工作的開展。

2.3.2測繪結果的權威性得不到相關機構的認可，造成測繪的重復進行。不動產統(tǒng)一登記工作的相關機構負責各項不動產權利的登記，其它部門進行審批許可，部分地區(qū)的部門還要對不動產交易記性監(jiān)管，這就造成了不動產權審批階段監(jiān)管部門要進行測量，發(fā)證時由于其他原因不動產登記機構又要再次進行權籍測量，造成工作的重復進行，同時給人民群眾造成了很大的不便。

2.3.3不動產權籍調查測繪工作過程中的標準不統(tǒng)一，測繪較分散。不動產權籍調查測繪工作過程中，各地都有自身的一套技術標準，未能有效統(tǒng)一，造成不動產權籍調查測繪工作過程中出現(xiàn)困難。相關的不動產測繪管理制度存在缺陷，有關的法律法規(guī)雖對地籍、房產測繪等做出規(guī)定，但是仍舊不能全面涵蓋不動產權籍調查測繪工作涉及的所有門類，對于不同類型不動產權籍不少地區(qū)還在使用分散登記的測量標準，造成不同標準下獲取的坐標、精度、數(shù)據(jù)格式都不同，造成了不動產統(tǒng)一登記信息的共享困難。

2.4新形勢下不動產權籍調查測繪工作的對策

2.4.1學習和引進新型管理制度和運營模式。通過學習和引進新型不動產權籍調查測繪管理制度和運營模式，并借助相關法律法規(guī)充分保障測繪工作順利進行，借助先進的大數(shù)據(jù)技術、計算機技術、空間技術等，結合實際工作情況，形成統(tǒng)一的坐標、高程、精度要求等系統(tǒng)，完善不動產統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)，提升不動產權籍調查測繪管理制度的執(zhí)行力度，改變現(xiàn)有運營模式，將不動產單元的信息進行有效聯(lián)系，保證不動產統(tǒng)一登記工作的順利開展。

2.4.2提升服務水平及其監(jiān)督力度。不動產權籍調查測繪工作要提前做好不動產測繪宣傳工作，提升各方人士，從國家資源管理層面提供相應統(tǒng)一的共享數(shù)據(jù)和平臺，加大對于不動產權籍調查測繪工作的監(jiān)督力度，將相關的測繪職責納入地理信息部門統(tǒng)一管理，落實不動產權籍調查測繪市場監(jiān)管責任。

2.4.3加大測繪技術研究，提升不動產權籍調查測繪技術。不動產權籍調查測繪仍存在法律不完善、利益相沖突、操作難度大、技術不成熟等方面的阻力，需要協(xié)調各方力量和現(xiàn)行測繪標準間的差異，才能建立完善、統(tǒng)一的不動產權籍調查測繪系統(tǒng)，保證不動產權統(tǒng)一登記的順利進行，為不動產登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”提供及時有力的支撐。

結語：不動產權籍調查測繪是保證權籍調查準確性的重要方式，現(xiàn)階段我國雖有不少規(guī)范標準對其進行控制，但是在實際的不動產權籍調查測繪工作過程中仍舊存在一定的混亂局面，直接影響了不動產統(tǒng)一登記工作的落實，所以在不動產權籍調查測繪工作過程中要嚴格遵從國家相關規(guī)章制度，研究統(tǒng)一的標準和方法，充分保證不動產統(tǒng)一登記工作的落實。endprint