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    銀行房貸“漲價”會否成為一種常態(tài)

    2017-11-04 00:22:47姜兆華
    金融經(jīng)濟(jì) 2017年10期
    關(guān)鍵詞:個人住房房貸利率按揭

    姜兆華

    伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的升級加碼,符合購房條件的剛需人群越來越趨向聚焦。然而,銀行的住房按揭貸款反而越來越難貸了。即使貸下來,等候的時間也越來越長,利率也越來越高。

    近段時間更有媒體報道,全國多地銀行首套房貸利率上浮5-10%,南京銀行首套房貸利率甚至上浮30%。剛需一族不禁要問,調(diào)控之下首套房貸為何“漲價”?

    首套房貸為什么會漲價?

    個人住房按揭貸款利率“打折”,是商業(yè)銀行多年來約定俗成的慣例。然而,這一金融“慣例”正伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,已經(jīng)成為房貸市場的“老黃歷”。

    對個人住房按揭貸款實(shí)施差異化定價,是商業(yè)銀行貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重要措施。按照政策,個人住房按揭貸款區(qū)分首套房、二套房,實(shí)行的是差異化授信指引。其主旨在于控制炒房、投機(jī)的融資需求。調(diào)控之下的個人住房貸款利率為什么會漲價呢?分析原因不外有三點(diǎn):

    一是銀行資金緊張,融資成本上升。今年以來,國家監(jiān)管當(dāng)局加強(qiáng)金融“去杠桿”力度,實(shí)施強(qiáng)監(jiān)管政策指引。金融機(jī)構(gòu)同業(yè)、通道業(yè)務(wù)陸續(xù)萎縮,商業(yè)銀行尤其是中小商業(yè)銀行的資金來源渠道受阻。很多銀行不得不靠提高存款利率,新發(fā)高息理財產(chǎn)品來維持銀行流動性。銀行資金成本高企,房貸利率也自然隨之水漲船高。

    二是銀行效益下滑,倒逼房貸“漲價”。當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢不容樂觀,企業(yè)利潤下滑、破產(chǎn)、倒閉不斷增加,致使銀行不良貸款上升。商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)陷入進(jìn)退兩難窘境:國有大企業(yè)貸款,銀行爭著搶著放,利率只能一降再降;而中小企業(yè)貸款,銀行卻因風(fēng)險太高不敢給;只有個人住房按揭貸款“愛你沒商量”,信貸資產(chǎn)優(yōu)良安全,貸款“漲價”也得貸。因此,提高房貸利率是改善銀行經(jīng)營的有效途徑。

    三是信貸額度受限,時間“窗口”明顯。由于監(jiān)管當(dāng)局實(shí)行的是存貸比管理,各商業(yè)銀行在年初信貸額度中,切出一定規(guī)模的個人住房貸款額度?;诮?jīng)營效益考慮,銀行一般會在一、二季度加大住房信貸投放,以實(shí)現(xiàn)“早投放,早收益”;三、四季度發(fā)放貸款,提足貸款撥備后,體現(xiàn)在當(dāng)年的銀行利潤寥寥無幾,有的甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。因此,銀行大都不愿下半年發(fā)放貸款。如果一定要放,也只能就地“漲價”,對沖撥備計提。從時間窗口講,越靠近年末,房貸的額度就會越緊,房貸的利率也會越高。

    房貸“漲價”會否成為一種常態(tài)

    從資金市場看,下半年乃至明年上半年銀行資金成本仍然有上行趨勢。從個人住房按揭貸款利率走勢看,房貸利率上漲將成為金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款業(yè)務(wù)的大概率趨勢。個人住房按揭貸款市場,將呈現(xiàn)以下三個明顯特征:

    一是房貸利率差異化上浮。金融機(jī)構(gòu)房貸利率執(zhí)行會根據(jù)資金成本、信貸額度、銀行機(jī)構(gòu)屬性呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢。國有大銀行將繼續(xù)保持資金成本優(yōu)勢,大體維持基準(zhǔn)利率、小幅上漲,房貸利率打折的銀行會大面積減少;全國股份制銀行會普遍高于基準(zhǔn),利率定價區(qū)間在上浮5%-10%之間;城市商業(yè)銀行受資本金約束,房貸利率上浮空間會定格在20%-30%左右。

    二是利率定價會呈“前低后高”。從個人按揭貸款投放時效看,商業(yè)銀行年初在審批、放貸上會提速增效,“扎堆”發(fā)放按揭貸款;下半年,隨著銀行可用信貸額度降低,按揭客戶增加,銀行個人按揭貸款重在儲備,審批發(fā)放速度放緩,貸款利率會出現(xiàn)小幅上漲,全年呈現(xiàn)出“前低后高”的趨勢。

    三是首套房成為按揭貸款主流。國家宏觀調(diào)控系列措施出臺,基本遏制了大中城市房價的過快上漲。大量炒房、投機(jī)購房者被驅(qū)離市場,住房剛需人群越來越聚焦,首套房貸、二手房貸會成為個人住房按揭市場的主流客群。

    “擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任”不應(yīng)只是口號

    從近期房地產(chǎn)調(diào)控效果看,大中城市房價過快增長的勢頭基本得以遏制。剛需人群的首套房貸、二手房貸利率漲價、審批拉長,不僅加重了購房者的貸款利息負(fù)擔(dān),而且拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。

    這樣一種結(jié)果,與國家保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的初衷相背離。商業(yè)銀行應(yīng)保持發(fā)展定力,主動擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任。

    一是強(qiáng)化信貸支持,優(yōu)先保障首套房貸。首套房是用來住的,不是用來炒的,理應(yīng)享受到住房按揭貸款的優(yōu)惠政策。這是國家個人住房保障體系建設(shè)的一個重要組成部分,商業(yè)銀行應(yīng)妥善安排信貸資金,優(yōu)先支持保障首套房貸。

    二是房貸利率市場化,應(yīng)遵循差異化指引。在遵循國家宏觀調(diào)控政策前提下,有保有壓,有序規(guī)范首套房貸利率市場;嚴(yán)防個別銀行借調(diào)控之名,哄抬住房按揭貸款利率情況的發(fā)生。

    三是落實(shí)普惠金融,減少房貸捆綁銷售。對首套房貸的剛需人群,減少貸款發(fā)放環(huán)節(jié)的捆綁銷售,降低房貸客戶的實(shí)際貸款成本。endprint

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