長租公寓“平民化”才有出路

譚浩俊

8月28日，國土資源部發(fā)布了一條消息：國土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)制定《利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，北京、上海、沈陽、南京、廣州等13個(gè)城市將開展利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，以增加住房供應(yīng)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份全國商品住宅銷售面積同比增速大幅下滑至0.26%。與此同時(shí)，隨著人口的持續(xù)導(dǎo)入，大中城市的租房市場需求開始激增，部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢。而長租公寓，則成為新生代、特別是“90后”的首選。

也正是因?yàn)楹芏嗄贻p人把長租公寓當(dāng)作首選，因此，長租公寓市場也越來越受到投資者的青睞，包括開發(fā)商、國企以及中介等在內(nèi)，都紛紛投資長租房建設(shè)和運(yùn)營，從而給長租公寓市場帶來了強(qiáng)大活力。而長租公寓市場魚目混珠的問題也出現(xiàn)了，一些并不具備條件的住房以及沒有能力運(yùn)營長租公寓的企業(yè)和個(gè)人，也混入了長租公寓市場，給長租公寓市場的發(fā)展蒙上了一層陰影。

不僅如此，長租公寓租金偏高，承租者無力承受，但經(jīng)營者盈利難的三角矛盾也隨之出現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前，在北京等一線城市，很多長租公寓的月租金都在4000—8000元之間，顯然，對(duì)于大多數(shù)剛剛參加工作不久的年輕人來說，是很難承受的。然而，如果租金不放到這個(gè)水平，對(duì)經(jīng)營租房者來說，也沒有盈利。華菁證券今年6月下旬發(fā)布的長租公寓行業(yè)研究報(bào)告顯示，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但經(jīng)深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。也就是說，如果不提高租金，企業(yè)就會(huì)虧損。這對(duì)經(jīng)營者來說，顯然也是不能接受的。

如果在租金、盈利之間找不到平衡點(diǎn)，長租公寓市場的發(fā)展，也是很難維持的，是不具有可持續(xù)性的。如果不發(fā)展長租公寓市場，要想改變“重售輕租”格局，構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢，真正將租賃市場打造成房地產(chǎn)市場的基本板塊，切實(shí)減輕土地供應(yīng)壓力，穩(wěn)定房價(jià)，難度相當(dāng)大。而樓市調(diào)控政策，尤其是行政調(diào)控手段，就很難退出市場，甚至?xí)霈F(xiàn)一松就亂、一松房價(jià)就大漲的現(xiàn)象。

事實(shí)上，發(fā)展住房租賃市場，尤其是增加城市的長租公寓供應(yīng)，不僅能夠帶來房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、房價(jià)的穩(wěn)定，解決中低收入階層和年輕人的住房問題，對(duì)于城市管理、城市運(yùn)行也具有十分重要的作用。要知道，擁堵一直是城市，特別是一、二線城市的一大難題，甚至找不到更好的解決這一難題的辦法。毫無疑問，長租公寓的發(fā)展，對(duì)于城市管理和運(yùn)行是有很大幫助的。一方面，可以有效減輕城市管理的壓力。人多、擁擠、交通不暢，都在加重城市管理的負(fù)擔(dān)，增加城市管理的難度。因?yàn)椋诤芏嘁?、二線城市，買不起高價(jià)房的人，都到郊區(qū)或城市偏遠(yuǎn)的地方去購房了，但上班仍然在市區(qū)，如此一來，交通的壓力就大大增強(qiáng)，管理負(fù)擔(dān)加重。如果有長租公寓做支撐，年輕人不再需要到郊外等買房，而是可以在離上班比較近的地方租房，城市管理的壓力就會(huì)大大減輕；另一方面，可以有效降低城市運(yùn)行成本。到郊外購房的人少了，擠長途公交車和地鐵的人也少了，開長距離私家車的人同樣少了，交通擁堵現(xiàn)象也緩解了，城市的運(yùn)行成本自然也會(huì)減少。同時(shí)，投入城市運(yùn)行和管理的人力、物力和財(cái)力也會(huì)隨之減少。

不僅如此，如果能夠推行“租購?fù)瑱?quán)”，原本需要投入很多精力解決的子女入學(xué)、上下學(xué)接送等問題，也會(huì)隨之減少，同樣能夠減輕城市管理和運(yùn)行的壓力、降低城市運(yùn)行成本。這也預(yù)示著，住房租賃市場、尤其是長租公寓市場的發(fā)展，對(duì)城市管理和運(yùn)營的好處也是很多的。

那么，如何才能有效發(fā)揮好住房租賃市場的作用，讓長租公寓成為彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場短板的重要手段呢？

僅僅依靠投資者來完成任務(wù)，是很難做到的。投資者的目標(biāo)是賺錢，不能賺錢的項(xiàng)目是不會(huì)做的。即便眼前可以少賺一點(diǎn)或不賺錢，也不能永遠(yuǎn)維持這樣的狀態(tài)。所以，就需要政府拿出更多的姿態(tài)，拿出一些實(shí)實(shí)在在的政策與措施，鼓勵(lì)和支持發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，尤其是長租公寓市場，讓租賃者有錢可賺，讓承租者減輕負(fù)擔(dān)。首先，可以在土地的供應(yīng)和規(guī)費(fèi)的收取方面給從事長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)以一定優(yōu)惠，且必須與租金掛鉤。否則，收回所有政策和優(yōu)惠；其二，在辦理租賃業(yè)務(wù)中，給予一定的稅收優(yōu)惠，讓從事租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)能夠有利可圖。前提是，房租必須低于正常的市場價(jià)格；再者，對(duì)剛剛就業(yè)的大學(xué)生，如果租住長租公寓，政府及其相關(guān)職能部門可以給予一定的政策扶持，鼓勵(lì)其多租房，如按照租金一定比例補(bǔ)貼。且必須嚴(yán)明要求，租房者不允許水漲船高；最后，要完善住房租賃市場的各項(xiàng)制度，強(qiáng)化監(jiān)管，對(duì)行為不規(guī)范、亂收租金等行為，按相關(guān)政策予以處罰。

總之，對(duì)長租公寓來說，是未來發(fā)展的方向，也是改變住房觀念的重要手段。而長租公寓，只有實(shí)現(xiàn)“平民化”，才有出路，才能讓廣大居民、特別是年輕人不再局限于購房，而是租房。endprint