關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的審計風(fēng)險研究

孫麗娜+鞏雅娜+徐旭

摘 要：隨著中國加入WTO后，伴著改革開放的不斷加強，經(jīng)濟的不斷增長，各行各業(yè)都迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也嶄露頭角，同時也成為了各大會計師事務(wù)所審計服務(wù)的對象之一，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自身的多種因素導(dǎo)致了注冊會計師在對其進(jìn)行審計時也遇到種種困難與阻礙。本文就商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)況及其自身的特點展開，對審計過程中應(yīng)注意的重大問題進(jìn)行探討，列舉一系列存在以及可能存在的審計風(fēng)險，希望對于會計師事務(wù)所的注冊會計師們在從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的審計中能有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)；審計風(fēng)險；措施

一、概述

1.我國商業(yè)地產(chǎn)的特點及存在的問題

伴隨改革開放，我國經(jīng)濟處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢，同時我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展壯大，成為了我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為國民GDP做出了不少貢獻(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比較具有高投資、高回報、周期長、易受宏觀經(jīng)濟與政策影響的特點。也正是因為經(jīng)濟的快速發(fā)展，房價隨之不斷攀升，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了諸如行業(yè)泡沫等問題。

2.審計風(fēng)險及其模型

審計風(fēng)險是指財務(wù)報表中存在重大錯報或漏報，而注冊會計師經(jīng)過審計后發(fā)表了不恰當(dāng)審計意見從而導(dǎo)致嚴(yán)重后果的可能性。對審計風(fēng)險有狹義與廣義的理解。狹義的審計風(fēng)險是指在審計過程中由于各方面因素的共同作用，使得審計工作中出現(xiàn)錯誤從而造成損失，或是由于注冊會計師的疏忽作出錯誤結(jié)論而造成損失，包括誤拒風(fēng)險與誤受風(fēng)險。誤拒風(fēng)險是指注冊會計師在審計過程中對正確或者無重大錯報的財務(wù)報表發(fā)表保留意見的審計報告可能造成的責(zé)任風(fēng)險，此類風(fēng)險在實際操作中較為少見，在實物中一般不予考慮。誤受風(fēng)險則是指對于有錯誤舞弊，存在重大錯報、漏報風(fēng)險的財務(wù)報告，由于注冊會計師調(diào)查取證失職而出具無保留意見的審計報告可能造成的責(zé)任風(fēng)險。由于近幾年揭露的審計失敗案例都屬于誤受風(fēng)險，因此我們談?wù)摰膶徲嬶L(fēng)險也大都是指此類風(fēng)險。

現(xiàn)代審計風(fēng)險模型為：審計風(fēng)險=重大錯報風(fēng)險×檢查風(fēng)險。

重大錯報風(fēng)險是指財務(wù)報表在審計前存在重大錯報的可能性，而檢查風(fēng)險則是指某一認(rèn)定存在錯報，該錯報連同其他錯報被認(rèn)為是重大的，而注冊會計師未能發(fā)現(xiàn)此類錯報的可能性。

二、注會應(yīng)重點關(guān)注的審計風(fēng)險

1.成本錯估風(fēng)險分析

成本控制是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資周期長，項目的申請至少要一兩年，因此加強對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制可以減少甚至杜絕企業(yè)的浪費，還可以整合企業(yè)的資源，提高資源的利用效率。

（1）是否存在固定資產(chǎn)折舊方法的錯誤

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，固定資產(chǎn)的份額幾乎占據(jù)企業(yè)總資產(chǎn)的80%，對于固定資產(chǎn)的折舊就顯得尤為重要，固定資產(chǎn)的折舊方法主要有：平均年限法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法。企業(yè)要根據(jù)自身的特點選用適當(dāng)?shù)恼叟f方法，并且采用了一種折舊方法后便不可隨意變更，有特殊說明除外。企業(yè)由于采用了錯誤的或是隨意變更了折舊方法會則會導(dǎo)致成本錯估，以至于導(dǎo)致利潤的虛構(gòu)，這將對注冊會計師對其進(jìn)行審計時產(chǎn)生一定的影響。

（2）是否存在未按時計提壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備的情況

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于已售出的房產(chǎn)，以及企業(yè)內(nèi)部剩余的存貨等都要計提合理的準(zhǔn)備，用來彌補當(dāng)房地產(chǎn)售出時，款項未能按期收回的風(fēng)險，以及存貨發(fā)生的其他損失等。如果企業(yè)沒有按時計提壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備將會對企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、所有者權(quán)益變動表等產(chǎn)生影響，造成成本錯估的風(fēng)險，從而產(chǎn)生審計風(fēng)險。

2.資金運作風(fēng)險分析

資金運作風(fēng)險主要是指由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資金的使用問題上的不足等因素導(dǎo)致其產(chǎn)生了相應(yīng)的風(fēng)險。注冊會計師在對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行審計時就應(yīng)該多關(guān)注這方面的風(fēng)險。

（1）是否存在不恰當(dāng)使用貸款資金的情況

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金高度集中的行業(yè)，同時也是負(fù)債率極高的行業(yè)，其資金主要來源于銀行貸款，主要用于固定資產(chǎn)的投資，屬于?？顚Ｓ茫豢梢钥绲貐^(qū)、跨項目使用。但目前大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為提高資金的使用效率和獲得更高的經(jīng)濟效益，通常把受限的?？钷D(zhuǎn)為自由支配的資金，將專款用于其他項目，這將會對財務(wù)處理造成混亂，不利于財務(wù)核算。

（2）是否存在騙取銀行按揭貸款的情況

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源為客戶的按揭貸款，不少的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售狀況不理想，資金發(fā)生短缺的情況時會先采取假按揭來騙取銀行的按揭貸款資金，如果其銷售狀況持續(xù)低迷，又無其他資金的支持，則可能會出現(xiàn)無法償還銀行貸款的情況，這時就會產(chǎn)生經(jīng)營操作風(fēng)險。注冊會計師在審計過程中要著重注意客戶購房的付款方式，對按揭購房的客戶應(yīng)重點關(guān)注，確定其首付款收繳的真實性，來判斷企業(yè)是否存在欺騙行為。

（3）新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的興起，隨之而來的就是巨大的競爭，在如今的社會中完全是資本的時代，誰的資本多就擁有相對高的獲得權(quán)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)資料就是土地，土地是企業(yè)一切經(jīng)營活動的前提，那么對于一般的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，如果拿不出購買土地的資本，就無法獲得開發(fā)新項目的土地，從而就無法繼續(xù)經(jīng)營，就會產(chǎn)生經(jīng)營操作風(fēng)險。

3.錯誤舞弊風(fēng)險分析

錯誤舞弊風(fēng)險主要是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運用虛假手段來達(dá)到自己的某種目的，這對于注冊會計師在對其進(jìn)行審計時造成了較大的困擾。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能存在的錯誤舞弊包括：虛構(gòu)利潤、虛列資產(chǎn)、虛假陳述、大股東占用上市公司資金、重大遺漏、操縱控股等。

（1）是否存在會計報表錯誤、舞弊行為

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理當(dāng)局為了達(dá)到某種按照正常業(yè)務(wù)所達(dá)不到的目的，在財務(wù)報告中對嚴(yán)重違約的合同不予披露；為了逃稅、漏稅、多轉(zhuǎn)成本；為了達(dá)到較高的利潤指標(biāo)，少轉(zhuǎn)成本等情況。

（2）是否存在企業(yè)內(nèi)部控制無法發(fā)揮作用的情況endprint

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各種經(jīng)營活動都需要有監(jiān)督管理來進(jìn)行保障，如果沒有完善的監(jiān)督管理機構(gòu)就無法形成高效，自律的企業(yè)。首先，我國大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并不具有完善的管理監(jiān)督機構(gòu)，其次，內(nèi)部審計人員也未能發(fā)揮其存在的作用，未確實起到對企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行審計的職能，以及內(nèi)部監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)管力度也不到位，要加大監(jiān)管的力度。

（3）是否存在注會監(jiān)守自盜的情況

有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想通過賄賂注冊會計師來達(dá)到自己的目的，那么作為國家的審計人員，不能讓心存不軌的人有機可乘，在對各行各業(yè)進(jìn)行審計時，要時刻保持清醒的頭腦，嚴(yán)格要求自己，不可私下里與被審計單位的人員進(jìn)行會面，應(yīng)該公平、公正的出具對于被審計單位的審計報告意見書。

4.誤受誤拒風(fēng)險分析

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的誤受誤拒風(fēng)險主要來說是審計程序上的風(fēng)險，由于審計程序的不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行力度不夠強產(chǎn)生的審計風(fēng)險。注冊會計師對于這一風(fēng)險要給予高度的重視。

（1）是否存在審計取證不規(guī)范的行為

在實際的審計工作中，審計取證關(guān)乎著整個審計的實施階段，對于審計質(zhì)量起到了不可替代的作用，同時也是審計成功與否的關(guān)鍵因素。但因為多種因素的影響，審計取證通常不夠規(guī)范，對審計的質(zhì)量產(chǎn)生了一定的影響，也引發(fā)了審計風(fēng)險。

（2）是否存在審計決定不公平、公開的情況

注冊會計師應(yīng)嚴(yán)格按照國家規(guī)定的財政收支、財務(wù)收支行為對被審計單位進(jìn)行審查，如若出現(xiàn)違反規(guī)定的行為，必須要按照規(guī)定給予嚴(yán)肅的處理、處罰。審計機關(guān)要依照《審計法》第四十條的規(guī)定出具審計意見書，做出審計決定。對于存在的潛在誘惑，注冊會計師應(yīng)堅決杜絕，作為執(zhí)法者，要以身作則，切不可以身試法。

（3）是否存在臨時交辦項目不規(guī)范的做法

在整個審計的準(zhǔn)備階段，往往最容易被注冊會計師忽略的就是臨時交辦的事項，在程序規(guī)范方面有一些問題，主要的原因是：一是時間上比較緊張，通常都是領(lǐng)導(dǎo)今天交辦的事項，明天就要進(jìn)駐審計單位進(jìn)行審計；二是思想上不夠重視，認(rèn)為臨時交辦的項目通常不是年初計劃，就可以省略審計程序；三是有些任務(wù)審計機關(guān)是作為參與部門而不是牽頭部門。

由此得出，注冊會計師也應(yīng)從自身方面找尋原因，加強自身的職業(yè)判斷能力，注冊會計師應(yīng)具備會計、法律等方面的知識，不斷積累應(yīng)對審計風(fēng)險的經(jīng)驗，對于舞弊事項具有更強的洞察力，更善于發(fā)現(xiàn)審計風(fēng)險的蛛絲馬跡。

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