從公共政策視角看“按宗收費(fèi)”是否可行

姜志勇

2017年上半年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，市場(chǎng)中出現(xiàn)了一種聲音，認(rèn)為現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)按比例收取傭金的做法需要調(diào)整，進(jìn)而改用“按宗收費(fèi)”的方式，即每一宗交易都收取數(shù)額相同的固定傭金，或按房?jī)r(jià)總額劃分為若干檔次，每個(gè)檔次內(nèi)的傭金數(shù)額相同?！鞍醋谑召M(fèi)”引起了政府有關(guān)人士的關(guān)注，但落實(shí)到執(zhí)行層面需要考慮政策的可行性。例如，在政策合規(guī)性上，“按宗收費(fèi)”是否具有國(guó)家宏觀政策及法律的依據(jù)？在政策的合理性上，“按宗收費(fèi)”能否在執(zhí)行層面提升監(jiān)管效率和行業(yè)發(fā)展水平，從而是一種良策良政呢？如果在政策的合規(guī)性、合理性上都沒(méi)有充分的實(shí)行理由，那么“按宗收費(fèi)”只能是部分人士的一種主觀想法或構(gòu)思而已。

一、宏觀政策背景：市場(chǎng)化改革與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的放開(kāi)

2013年11月12日，黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，其中提到，“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。”“政府定價(jià)范圍主要限定在重要公用事業(yè)、公益性服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)型自然壟斷環(huán)節(jié)?！睘榱寺鋵?shí)十八屆三中全會(huì)精神，2014年4月30日，國(guó)務(wù)院在《批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)意見(jiàn)的通知》（國(guó)發(fā)〔2014〕18號(hào)）中，提出了當(dāng)年價(jià)格改革任務(wù)是“進(jìn)一步減少政府定價(jià)項(xiàng)目，凡是能通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格的，要堅(jiān)決交給市場(chǎng)?！?/p>

按照黨中央和國(guó)務(wù)院關(guān)于價(jià)格改革的要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制被列入2014年的改革計(jì)劃，國(guó)家發(fā)改委在2014年先后出臺(tái)兩份文件，來(lái)推動(dòng)這一領(lǐng)域改革的落地。

第一，2014年6月13日，國(guó)家發(fā)改委和住建部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2014〕1289號(hào)），明確提出“決定放開(kāi)目前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理權(quán)限?！备鶕?jù)這一文件，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理權(quán)限下放到省級(jí)人民政府價(jià)格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，但各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。也就是說(shuō)，在這一份文件中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，也可執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體采用哪一種由當(dāng)?shù)卣疀Q定。事實(shí)上，這份文件出臺(tái)后，包括廣東、浙江、山東在內(nèi)的很多省份，都實(shí)行了市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的方式，這份文件實(shí)際上起到了推動(dòng)各地放開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的作用。

第二，2014年12月17日，國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)了《關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2014〕2755號(hào)），這份文件在6月份文件的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化改革的步伐，明確指出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理服務(wù)收取的傭金?！币蟾鞯赝耆砰_(kāi)，取消政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。并要求“各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)要按照本通知要求，結(jié)合修訂地方定價(jià)目錄，清理廢止本地區(qū)制定出臺(tái)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格文件，盡快放開(kāi)相關(guān)服務(wù)價(jià)格，并做好政策宣傳解釋工作?！?/p>

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的要求，我國(guó)各地省級(jí)政府部門(mén)先后出臺(tái)了相關(guān)文件，放開(kāi)了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制的管制，改由市場(chǎng)決定。例如，廣東省發(fā)文明確，“放開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)格，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)?！鄙虾Ｊ性谛掳妗渡虾Ｊ卸▋r(jià)目錄》中，放開(kāi)了“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)收費(fèi)等房地產(chǎn)服務(wù)收費(fèi)的上限”，之前上海市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)不能超過(guò)房屋成交總額的2%，這一次則沒(méi)有上限，交由市場(chǎng)定價(jià)。

北京方面，雖然政策落實(shí)時(shí)間比較晚，但也實(shí)行了放開(kāi)。于2016年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《北京市定價(jià)目錄》中，已經(jīng)沒(méi)有了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容，也就是說(shuō)北京市不再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，交由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)。

在實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的同時(shí)，北京市也廢止了之前出臺(tái)的相關(guān)管制文件。北京市發(fā)改委《關(guān)于廢止有關(guān)收費(fèi)文件的通知》（京發(fā)改〔2015〕2617號(hào)）指出，以下三份文件明確為廢止文件：一是北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價(jià)（房）字〔1997〕第398號(hào)）；二是北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于降低本市住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京發(fā)改〔2011〕1468號(hào)）；三是北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（京發(fā)改〔2011〕1469號(hào)）。

值得一提的是，2016年7月29日，由國(guó)家發(fā)改委、住建部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)、工信部、工商總局等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中，再次明確了“房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)由當(dāng)事人依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定?！逼卟课M(jìn)一步重申了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)價(jià)格形成的市場(chǎng)機(jī)制，可以看出，通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)的方式來(lái)解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)問(wèn)題，已經(jīng)成為中央政府部門(mén)共識(shí)。

二、“按宗收費(fèi)”缺乏宏觀政策依據(jù)和法律支持

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金是按成交額比例收取，若要改為“按宗收費(fèi)”，存在兩種方式，一種是經(jīng)紀(jì)公司主動(dòng)改變收費(fèi)模式，一種是政府以行政手段強(qiáng)制推行。第一種模式還屬于市場(chǎng)主體自主定價(jià)的范疇，但目前看不出經(jīng)紀(jì)公司有主動(dòng)改變的跡象，除非每宗交易收費(fèi)高于現(xiàn)在的比例收費(fèi)，而“按宗收費(fèi)”恰恰是要降低傭金。第二種模式則需要宏觀政策和法律支持，因?yàn)檎男姓袨橐惨弦?guī)合法，如果突破了現(xiàn)有宏觀政策和法律規(guī)定的范疇，則會(huì)給政策制定者帶來(lái)巨大的政治、責(zé)任及法律風(fēng)險(xiǎn)，而“按宗收費(fèi)”恰恰缺乏宏觀政策和法律支持。

在宏觀政策上，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)采用的是市場(chǎng)定價(jià)模式，傭金由市場(chǎng)自行決定，政府不能干預(yù)。而“按宗收費(fèi)”則是要打破宏觀政策的規(guī)定，從新實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，這種政策及其行政行為是沒(méi)有宏觀政策依據(jù)的。就拿北京來(lái)說(shuō)，北京市發(fā)改委在《關(guān)于印發(fā)<北京市定價(jià)目錄>的通知》中指出，“定價(jià)目錄是政府價(jià)格管理工作的責(zé)任清單?！薄皩?duì)取消政府定價(jià)管理的事項(xiàng)，必須堅(jiān)決取消。”如果實(shí)行“按宗收費(fèi)”，則屬于重新實(shí)行政府定價(jià)，等于沒(méi)有取消。另外，北京市在《關(guān)于推進(jìn)價(jià)格機(jī)制改革的實(shí)施意見(jiàn)》中提出，北京市價(jià)格改革的目標(biāo)是“到2020年，競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域和環(huán)節(jié)價(jià)格全部放開(kāi)，市場(chǎng)決定價(jià)格機(jī)制基本完善。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)是競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，如果實(shí)行“按宗收費(fèi)”，也與北京市的價(jià)格改革目標(biāo)不一致。endprint

在法律上，《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十九條規(guī)定，“政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的定價(jià)權(quán)限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價(jià)目錄為依據(jù)。”而《中央定價(jià)目錄》和《北京市定價(jià)目錄》都沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的內(nèi)容，如果地方行政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)采用政府定價(jià)的方式，則超出了法定的行政權(quán)限，無(wú)疑是違法行為，不會(huì)獲得法律支持。《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第四十五條規(guī)定，“地方各級(jí)人民政府或者各級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)違反本法規(guī)定，超越定價(jià)權(quán)限和范圍擅自制定、調(diào)整價(jià)格或者不執(zhí)行法定的價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施的，責(zé)令改正，并可以通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分?！?/p>

從以上分析來(lái)看，政府部門(mén)以行政手段推行“按宗收費(fèi)”，將會(huì)承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是需要具體責(zé)任人來(lái)承擔(dān)的。而北京是首都，是首善之地，一舉一動(dòng)都對(duì)全國(guó)其他城市具有示范意義，如果北京實(shí)行“按宗收費(fèi)”的政策，其影響和風(fēng)險(xiǎn)會(huì)成倍放大，決策者更要慎之又慎。

三、“按宗收費(fèi)”執(zhí)行層面存在巨大不確定性

“按宗收費(fèi)”的提出，主要是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的兩種現(xiàn)象：一是購(gòu)房者認(rèn)為傭金壓力大，希望調(diào)整按比例收取傭金的做法，從而降低傭金。按比例收費(fèi)，傭金和房?jī)r(jià)掛鉤，房?jī)r(jià)漲則傭金漲，當(dāng)單套房屋價(jià)值數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)時(shí)，傭金數(shù)額相對(duì)較大，購(gòu)房者壓力也較大，他們自然希望調(diào)整按比例收取傭金的方式，從而降低傭金。二是購(gòu)房者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)和獲取的報(bào)酬不對(duì)等。傭金是服務(wù)的定價(jià)，當(dāng)服務(wù)相同時(shí)，購(gòu)房者支付的報(bào)酬也應(yīng)該一樣。例如，價(jià)值1000萬(wàn)元的房子和價(jià)值500萬(wàn)元的房子，購(gòu)房流程一致，經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)內(nèi)容一致，傭金應(yīng)該也一致。

“按宗收費(fèi)”就是基于以上兩種現(xiàn)象而產(chǎn)生的，按照消費(fèi)者的想法，“按宗收費(fèi)”不但能解決服務(wù)與定價(jià)不一致的問(wèn)題，而且能從整體上降低傭金水平。因此，他們希望地方政府以行政的方式推行，強(qiáng)迫房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行改變。

如前所述，地方政府部門(mén)沒(méi)有推行“按宗收費(fèi)”的宏觀政策和法律依據(jù)。當(dāng)然，也不是說(shuō)絕對(duì)不能突破。事實(shí)上，突破黨中央、國(guó)務(wù)院的宏觀政策框架和已有的法律，去實(shí)行一項(xiàng)政策，這種先例也不是沒(méi)有，但需要政策本身過(guò)硬，能切實(shí)改善相關(guān)監(jiān)管、提高效率和行業(yè)發(fā)展水平。我國(guó)歷史上的一些知名改革措施，如包產(chǎn)到戶、個(gè)體經(jīng)濟(jì)，都屬于此類，這些政策措施由于效果非常好，不但沒(méi)有受到責(zé)任和法律追究，反而受到中央表?yè)P(yáng)，并據(jù)此推動(dòng)已有國(guó)家宏觀政策和法律的修改，進(jìn)而成為全國(guó)改革的典型，其具體措施在整個(gè)國(guó)家推廣，成為各地學(xué)習(xí)效仿的對(duì)象。而“按宗收費(fèi)”是否屬于此類政策？能否能對(duì)行業(yè)的監(jiān)管、效率和發(fā)展水平起到明顯的改進(jìn)效果？通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，這其中存在巨大的不確定性，“按宗收費(fèi)”要取得良好效果，需要四個(gè)前提支撐，否則不但不會(huì)是良策良政，反而會(huì)影響行業(yè)的健康發(fā)展。

第一個(gè)前提是經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)質(zhì)量不能降低。如果降低傭金的同時(shí)，服務(wù)質(zhì)量也降低，那么降低傭金的意義則要打折扣。事實(shí)上，消費(fèi)者正是建立在低傭金和高傭金交易中經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)質(zhì)量一致的情況下，才提出“按宗收費(fèi)”的，但這個(gè)目標(biāo)可能實(shí)現(xiàn)嗎？對(duì)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，傭金和利潤(rùn)掛鉤，當(dāng)利潤(rùn)達(dá)到一定程度時(shí)，才有足夠的意愿和能力去進(jìn)行系統(tǒng)的升級(jí)改造、才會(huì)在經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)上進(jìn)行新的投入、才會(huì)去重視品牌建設(shè)，而當(dāng)傭金降低時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司的利潤(rùn)也必然會(huì)降低，他們對(duì)于服務(wù)的投入也必然會(huì)減少。另外，“按宗收費(fèi)”下，經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人的收入和成交單量絕對(duì)掛鉤，而與交易所涉金額的大小無(wú)關(guān)，他們就會(huì)去追求成交數(shù)量，從而忽視服務(wù)質(zhì)量，這會(huì)回到“以成交為王”，而違背了行業(yè)重視服務(wù)、“以服務(wù)為王”的發(fā)展趨勢(shì)。

第二個(gè)前提是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)保持健康發(fā)展。如果因?yàn)橐粋€(gè)政策的出臺(tái)，讓行業(yè)發(fā)展變得不健康，那么這個(gè)政策就沒(méi)有多少價(jià)值。實(shí)行“按宗收費(fèi)”，傭金下降帶來(lái)利潤(rùn)降低，經(jīng)紀(jì)公司為了保證收益，就可能會(huì)出臺(tái)各種隱性收費(fèi)、表外收費(fèi)項(xiàng)目，甚至?xí)匦鲁霈F(xiàn)“吃差價(jià)”現(xiàn)象，這不利于行業(yè)發(fā)展。另外，無(wú)論是品牌公司還是非品牌公司，無(wú)論是大公司還是小公司，收費(fèi)一律按照政府的要求統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一價(jià)格，而價(jià)格差的消失，不利于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，也不利于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格選擇。特別是對(duì)小公司來(lái)說(shuō)，他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如果和大公司一樣，可能會(huì)失去生存的空間。小公司就是因?yàn)槭召M(fèi)低，才能生存、生長(zhǎng)。這種情況下，如果監(jiān)管不到位，小公司為了生存，就會(huì)進(jìn)一步的向黑中介發(fā)展。

第三個(gè)前提是政策本身要有一定的公平性，要平衡市場(chǎng)各方的利益。如果在保護(hù)一方利益的時(shí)候，而讓其他方的利益嚴(yán)重受損，不但有失公平，而且被保護(hù)的那一方也不能獨(dú)善其身。在存量房交易中，主要存在三個(gè)主體：買(mǎi)方、賣(mài)方和中介。從上面的分析來(lái)看，實(shí)行“按宗收費(fèi)”，降低傭金，其實(shí)只對(duì)買(mǎi)方有利，但這種有利也是片面的，因?yàn)殡S著傭金下降、服務(wù)質(zhì)量下降、行業(yè)規(guī)范性下降，市場(chǎng)惡化的后果，也最終要由作為消費(fèi)者的買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)，消費(fèi)者可能表面上減少了傭金，但其他的交易成本，例如交易的風(fēng)險(xiǎn)性、隱形收費(fèi)、時(shí)間成本等都會(huì)無(wú)形中增加，最終市場(chǎng)的各方，包括買(mǎi)方、賣(mài)方和中介，都是受害者。

第四個(gè)前提是能提升政府的監(jiān)管效率，改善行業(yè)監(jiān)管水平。如果一項(xiàng)政策不能改善監(jiān)管，甚至?xí)尡O(jiān)管成本變得更大、壓力更大，那這項(xiàng)政策是很難得到監(jiān)管部門(mén)支持的。從上面的分析能看出，實(shí)行“按宗收費(fèi)”，行業(yè)發(fā)展將受到影響，而這會(huì)給政府的監(jiān)管帶來(lái)壓力。如果行業(yè)中已經(jīng)得到有效治理的吃差價(jià)、收費(fèi)不透明、不注重服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題重新出現(xiàn)，對(duì)監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，將是一件非常不利的事情，除了意味著要花費(fèi)更多人力物力去重新進(jìn)行治理外，還會(huì)引起對(duì)已有監(jiān)管模式的反思：為什么舊的問(wèn)題會(huì)重新出現(xiàn)？是不是放松了對(duì)行業(yè)的監(jiān)管？諸如此類問(wèn)題都是監(jiān)管部門(mén)不愿意看到的。

四、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)的五點(diǎn)建議

第一，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模化、品牌化發(fā)展，并通過(guò)提高規(guī)模、提升效率的方式來(lái)降低傭金。傭金是服務(wù)的定價(jià)，當(dāng)提供服務(wù)的企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模后，就可以通過(guò)規(guī)?；蚣夹g(shù)升級(jí)改造效應(yīng)，在不減少服務(wù)質(zhì)量的情況下，來(lái)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。政府可以采取減免稅負(fù)、優(yōu)惠貸款、財(cái)政補(bǔ)貼、行政支持等方式，來(lái)鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)?；⑵放苹l(fā)展。

第二，推行傭金由買(mǎi)賣(mài)雙方各分擔(dān)一半的做法。在北京等大部分城市，傭金實(shí)際由買(mǎi)方全額支付，上海市的傭金由買(mǎi)賣(mài)雙方各支付一半。而包括美國(guó)在內(nèi)的許多國(guó)家，傭金都是買(mǎi)賣(mài)雙方平均分擔(dān)的。北京等城市應(yīng)該參考上海及國(guó)外的做法，大力推行傭金由買(mǎi)賣(mài)雙方各分擔(dān)一半的做法，并嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，以防賣(mài)方將傭金轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里面。如果這種辦法能夠?qū)嵭?，則能為買(mǎi)方減輕一半的傭金。

第三，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊各種不規(guī)范收費(fèi)現(xiàn)象。在規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司明碼標(biāo)價(jià)、按服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)的同時(shí)，要重點(diǎn)治理各種隱性收費(fèi)問(wèn)題，降低消費(fèi)者的隱性成本，規(guī)定經(jīng)紀(jì)公司除了已經(jīng)公布的收費(fèi)項(xiàng)目外，不允許再收取任何費(fèi)用。另外，在價(jià)格由市場(chǎng)決定的時(shí)代，要防范經(jīng)紀(jì)公司結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，要加強(qiáng)反壟斷調(diào)查，對(duì)于主動(dòng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的公司要給予積極支持鼓勵(lì)。

第四，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)展多種形式的折扣優(yōu)惠活動(dòng)，并加大折扣力度。應(yīng)鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)展多種形式的折扣優(yōu)惠活動(dòng)，這些活動(dòng)既能活躍市場(chǎng)，又能切實(shí)的降低購(gòu)房者的傭金負(fù)擔(dān)。但是，經(jīng)紀(jì)公司不可能虧本經(jīng)營(yíng)，不可能“大甩賣(mài)”，折扣雖然是降低傭金的直接辦法，但只能部分減少購(gòu)房者的傭金負(fù)擔(dān)，而且折扣的大小還取決于購(gòu)房者本人的議價(jià)能力。

第五，切實(shí)采取措施穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)。當(dāng)前的傭金負(fù)擔(dān)過(guò)重，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷上漲和高位持續(xù)，如果房?jī)r(jià)下跌，傭金也會(huì)跟著下跌，而且跌幅會(huì)更大。因?yàn)樵趯?shí)際交易中，傭金只是名義上按比例收取，都會(huì)有一定的折扣優(yōu)惠，而折扣的幅度和市場(chǎng)供求有關(guān)，當(dāng)市場(chǎng)比較熱，成交量高時(shí)，折扣的幅度就小，甚至沒(méi)有折扣，當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司為了促成交易，就會(huì)加大折扣的幅度。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint