建設(shè)用地使用權(quán)與房屋關(guān)系的理解與適用（下）

季峰

十二、建設(shè)用地使用權(quán)共有份額在登記簿上的體現(xiàn)形式

在《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)）中，共有份額只有“分?jǐn)偼恋孛娣e”一欄可以填寫，但本文認(rèn)為以分?jǐn)偼恋孛娣e的形式記載并不是最理想的選擇。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的信息主要分為兩種，一種是不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，另一種是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況。記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主要功能，記載自然狀況信息是為了實(shí)現(xiàn)權(quán)利的特定化，明確權(quán)利的范圍邊界，起到輔助權(quán)利信息記載的作用?！懊娣e”這一概念，通常用于記載不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況信息，分?jǐn)偼恋孛娣e將抽象化的權(quán)利份額以具象化的“面積”表現(xiàn)出來(lái)，然而現(xiàn)實(shí)中其實(shí)并不存在與其對(duì)應(yīng)的大小一致地塊。事實(shí)上，業(yè)主的權(quán)利及于整宗土地，登記機(jī)關(guān)將共有份額特定化為某塊小土地會(huì)限縮業(yè)主的權(quán)利，有畫蛇添足之嫌。所以，以自然狀況信息的方式記載權(quán)利信息只會(huì)令人徒增困惑。

德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿上業(yè)主共享的地上權(quán)使用份額和建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)份額，以分?jǐn)?shù)的方式加以記載，并記載地上權(quán)總面積的方法較為可取。

與德國(guó)“房地一體”的權(quán)利結(jié)構(gòu)不同的是，我國(guó)采用房地分離的立法模式，且房屋在觀念上處于核心地位。這一差異反映在以“物的編成”為體例的登記簿中。德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)單元以共有份額為基準(zhǔn)進(jìn)行劃分，登記機(jī)關(guān)為每個(gè)共有份額單獨(dú)設(shè)定單獨(dú)簿頁(yè)；我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)單元以各套房屋為基準(zhǔn)劃分，登記機(jī)關(guān)為每個(gè)房屋設(shè)定單獨(dú)簿頁(yè)。在我國(guó)，登記簿上的“獨(dú)用土地面積”和“分?jǐn)偼恋孛娣e”可改為“宗地面積”和“業(yè)主共有權(quán)利份額”，前者用以記載業(yè)主的使用權(quán)覆蓋整宗土地的情況，后者用以記載業(yè)主對(duì)于共享的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的持份情況，以萬(wàn)分之幾或十萬(wàn)分之幾表示。

十三、如何開展建設(shè)用地使用權(quán)共有份額量化結(jié)果的登記

首先看一下商品房項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)管理流程，從參加土地招拍掛活動(dòng)→摘牌，簽訂土地出讓合同獲取土地使用權(quán)→憑土地出讓合同到規(guī)劃局申報(bào)，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖→申請(qǐng)辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》→將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局審批，領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》→將總平規(guī)劃圖、分期實(shí)施的修建性詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)的單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局，申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》→將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局審查，申領(lǐng)《建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書》→憑《建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書》和《施工單位中標(biāo)通知書》申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》→申辦預(yù)/銷售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)銷售許可證》→申請(qǐng)建筑工程竣工驗(yàn)收備案→辦理房屋首次登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照每個(gè)宗地一簿，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本，一類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)登記信息一頁(yè)的規(guī)則編制登記簿。本文以房屋及其權(quán)利在事實(shí)上和法律上的狀態(tài)為主線，依照時(shí)間順序來(lái)敘述登記中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

第一，建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。登記機(jī)關(guān)根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源證明材料（包括出讓合同、權(quán)籍調(diào)查表等）辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。

第二，第一幢樓入網(wǎng)銷售。地上無(wú)房屋的，登記機(jī)關(guān)辦理土地抵押或查封登記時(shí)，按正常審查流程辦理，但需要注意的是，辦理抵押或查封登記時(shí)須查看登記簿、內(nèi)外網(wǎng)，確認(rèn)此時(shí)宗地上沒有房屋預(yù)售狀況。

第三，宗地上第一幢樓預(yù)測(cè)成果審核。小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案已審批通過(guò)，宗地內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的具體內(nèi)容也初步確定。開發(fā)企業(yè)填報(bào)《項(xiàng)目配套公共建筑區(qū)分所有權(quán)申報(bào)表》，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查，作為商品房銷售合同中關(guān)于小區(qū)配套設(shè)施權(quán)利歸屬條款的模板，記載入《商品房買賣合同》。依據(jù)《項(xiàng)目配套公共建筑區(qū)分所有權(quán)申報(bào)表》，按照每幢房屋的建筑面積占總建筑面積的比例，將建設(shè)用地使用權(quán)量化成為若干共有份額，并將相應(yīng)份額與每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一一對(duì)應(yīng)起來(lái)，形成《建設(shè)用地使用權(quán)量化對(duì)照表》。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將《建設(shè)用地使用權(quán)共有份額分割申請(qǐng)書》提交給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)用地使用權(quán)量化分配情況進(jìn)行審核，對(duì)于符合規(guī)定的，辦理建設(shè)用地使用權(quán)分割登記，分割登記可采取在附記欄中記入的辦法。

對(duì)于宗地上存在抵押權(quán)的情況，分割登記無(wú)需抵押權(quán)人的同意即可辦理，辦理后抵押權(quán)人對(duì)每一份建設(shè)用地使用權(quán)共有份額均享有抵押權(quán)，每一份建設(shè)用地使用權(quán)份額對(duì)于抵押權(quán)人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

第四，建立宗地不動(dòng)產(chǎn)登記簿、小區(qū)“電子沙盤”和樓盤表。小區(qū)“電子沙盤”，即在不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)中建立的，以小區(qū)規(guī)劃平面圖為基礎(chǔ)的直觀反映每套房屋位置及預(yù)售和查封等情況的模塊。不動(dòng)產(chǎn)登記簿、小區(qū)“電子沙盤”和樓盤表是有計(jì)算機(jī)系統(tǒng)邏輯關(guān)系的，并實(shí)時(shí)自動(dòng)關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿借助小區(qū)“電子沙盤”和樓盤表，全面、直觀、動(dòng)態(tài)地記載和表達(dá)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況變動(dòng)情況。

第五，辦理第一幢樓入網(wǎng)銷售時(shí)，在原土地使用權(quán)登記附記欄注記宗地建筑規(guī)模變動(dòng)及土地使用權(quán)份額量化情況；如建設(shè)用地使用權(quán)上有抵押權(quán)的，同時(shí)在抵押權(quán)登記附記欄注記。此時(shí)受理查封登記，應(yīng)引導(dǎo)執(zhí)行法院合理進(jìn)行查封：一是對(duì)于已預(yù)售許可的樓幢，只需查封未售房號(hào)，達(dá)到禁止銷售和查封未售房號(hào)及對(duì)應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的目的；二是通過(guò)查封項(xiàng)目“電子沙盤”上的擬建樓幢，達(dá)到查封未建建筑規(guī)模及相應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的目的，可有效避免誤查封情況的出現(xiàn)。

第六，辦理后續(xù)相應(yīng)登記。在房地產(chǎn)開發(fā)商完成第一幢商品房建設(shè)后，可以申請(qǐng)辦理商品房首次登記、抵押登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。

首次登記。建設(shè)用地使用權(quán)存在抵押的，應(yīng)先申請(qǐng)抵押權(quán)變更，解除已建房屋對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)共有份額的抵押，再進(jìn)行首次登記。首次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)對(duì)原土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記，明確已建房屋和對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)共有份額，同時(shí)登記剩余未建建筑規(guī)模和對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)共有份額。

抵押登記。預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告抵押登記：建設(shè)用地使用權(quán)上無(wú)抵押時(shí)，可直接進(jìn)行登記；有抵押時(shí)，由抵押權(quán)人出具同意房屋進(jìn)行預(yù)售的證明后，方可進(jìn)行登記。在建工程抵押登記：建設(shè)用地使用權(quán)上無(wú)抵押時(shí)，可直接辦理在建房屋及建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記；已經(jīng)設(shè)立土地使用權(quán)抵押登記的，辦理在建工程抵押時(shí)應(yīng)以在后順位進(jìn)行登記。原建設(shè)用地使用權(quán)上無(wú)抵押，并已有樓幢辦理了首次登記的，對(duì)于未建建筑規(guī)模所對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押登記。endprint