小區(qū)地下車庫（位）登記探析

靳善和++張冰玢

此前了解到，目前寧夏地區(qū)地下車庫是有產(chǎn)權(quán)的，其權(quán)利歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有，但業(yè)主購買小區(qū)地下車位得到的不是產(chǎn)權(quán)證，而是“車位使用權(quán)協(xié)議”，其中寫明業(yè)主獲得與土地出讓年限一致的“使用權(quán)”。那么，如果房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工的地下車庫作為申請產(chǎn)權(quán)的初始登記，就會取得該地下車庫的《房屋所有權(quán)證》。而如果用此證在銀行進(jìn)行擔(dān)保抵押時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有按時(shí)還清銀行貸款，銀行將收回作為抵押物的地下車庫，那么已經(jīng)購得地下車位的消費(fèi)者將蒙受損失；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)將地下車位以全價(jià)的形式出售給消費(fèi)者，再把地下車庫作為抵押物，是不符合《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定的。進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義，在于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)。因此，需要對地下車庫（位）等相關(guān)權(quán)利加以明確。

一、地下車庫（位）登記發(fā)證的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。即建設(shè)單位可將規(guī)劃用于建設(shè)的地下停車庫（位）通過出售、附贈方式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。也就是說，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位的產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有，房地產(chǎn)開發(fā)商取得相關(guān)的規(guī)劃許可，并按規(guī)劃許可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)后，就可以按程序取得產(chǎn)權(quán)，并可以進(jìn)行出售、附贈或出租?！冻鞘械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定》（2011年修正本）第二十五條規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”。即房地產(chǎn)開發(fā)商按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃要求投資建設(shè)小區(qū)地下車庫，其作為地下車庫的投資方和建設(shè)方，享有地下車庫的所有權(quán)。國土資源部2016年5月31日下發(fā)的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第1.3.1條規(guī)定：“有地下車庫、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋梁等構(gòu)筑物的，以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元”。此處已明確指出，地下車庫等特定空間可以劃分不動產(chǎn)單元。2016年5月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》，要求對已有和在建地下空間進(jìn)行分類和信息收集，并納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。

基于以上內(nèi)容，筆者認(rèn)為：凡是經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)建造的地下車庫（位）等，可以進(jìn)行登記。在此需要說明的一點(diǎn)是：本文進(jìn)行小區(qū)地下車庫（位）登記探析的前提，是地下車庫（位）是房地產(chǎn)開發(fā)商投資興建并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的。未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的不在探討范圍。

二、各省市進(jìn)行地下車庫（位）登記的主要做法

上海市對于業(yè)主購買的車位、儲藏室等附屬設(shè)施不單獨(dú)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，可以在業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)予以記載。廣東省對于已計(jì)算容積率的地下建筑物予以辦理產(chǎn)權(quán)登記，并計(jì)算土地分?jǐn)偯娣e；不計(jì)算容積率的地下車位、架空層車位按延續(xù)登記的原則，不分?jǐn)偼恋孛娣e，宗地面積共用，土地性質(zhì)、土地用途、土地使用權(quán)年限等按原宗地取得方式處理。辦理登記時(shí)在證書的附記欄標(biāo)注：“不計(jì)算容積率地下車位”；人防工程不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。無錫市于2011年10月1日起實(shí)行《無錫市土地登記條例》，第四十七條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的道路、綠地等公共場所以及公用設(shè)施用房、物業(yè)服務(wù)用房和汽車庫（位）占用的土地不分割，其使用權(quán)由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有，分別在業(yè)主國有土地使用證上注記。第四十八條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)登記為建設(shè)單位所有的汽車庫（位），建設(shè)單位通過出售、附贈等形式向業(yè)主轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人可以持相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等材料，申請辦理國有土地使用權(quán)變更登記，在業(yè)主房屋相應(yīng)的土地使用證書上注記。建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫（位）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。杭州市出臺的《杭州市區(qū)地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定》（市委辦發(fā)〔2009〕86號，以下簡稱《杭州規(guī)定》）中，將經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)、凈高度大于2.2米（含，地下停車庫凈高度可適當(dāng)放寬）的地下建筑物所占封閉空間及其外圍水平投影占地范圍的建設(shè)用地使用權(quán)，定義為地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。地下空間范圍包括由同一主體結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程（以下簡稱結(jié)建地下工程）以及獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下工程（以下簡稱單建地下工程），包括地下停車位、公共停車場（庫）、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、物資倉儲、民防設(shè)施、地鐵場站等。其對于經(jīng)依法批準(zhǔn)實(shí)施的地下工程，在建設(shè)項(xiàng)目地下工程施工完成后，可委托進(jìn)行房屋預(yù)測繪，經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃、人防、消防、交警等部門批準(zhǔn)后，可辦理有償使用手續(xù)及土地登記手續(xù)。對于《杭州規(guī)定》實(shí)施前經(jīng)批準(zhǔn)建成的地下建（構(gòu)）筑物，在補(bǔ)辦有償使用手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供權(quán)屬來源證明，并征得市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、人防、消防、交警等主管部門同意；在有償使用手續(xù)補(bǔ)辦完成后，方可按此規(guī)定申報(bào)土地登記。對連同地表建筑物一并建設(shè)的地下車庫（位），其地下空間土地用途按該地表建筑物的主要用途確認(rèn)，并在土地使用證書上注明“地下車庫（位）”。

三、對地下車庫（位）等進(jìn)行不動產(chǎn)登記的看法

地下車庫是封閉性空間，有可供開啟和關(guān)閉的門，有明確的界限和獨(dú)立的使用價(jià)值。對于地下車庫來說，由于有墻壁作為分割物，其四至明確，可以通過測量明確其所占空間的范圍，有獨(dú)立的出入口，具備獨(dú)立性和特定性，有條件成為所有權(quán)的客體，進(jìn)而設(shè)立獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。

地下車位，為地下車庫中劃分的車位。是利用小區(qū)地下空間建造的停車位，內(nèi)部以劃線分割方式標(biāo)明的，共同于一個(gè)地下車庫中。它不同于車庫，沒有明確的產(chǎn)權(quán)界限。

1.計(jì)入容積率的地下車庫（位）登記

如果地下車庫是房地產(chǎn)開發(fā)商投資興建并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，且地下車庫計(jì)入建筑物容積率并繳納了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，其地下車庫和地上建筑物將共同分?jǐn)偟乇硗恋厥褂脵?quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商則擁有車庫所有權(quán)及地表土地使用權(quán)。實(shí)際操作中，可以將整個(gè)小區(qū)的車庫按照正規(guī)房產(chǎn)測量部門出具的測量報(bào)告，進(jìn)行確權(quán)登記。此時(shí)，《物權(quán)法》第七十四條是適用的，業(yè)主在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買地下車位的同時(shí)，也是其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的可以進(jìn)行車庫（位）所有權(quán)及地表土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押、注銷等登記，并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

2.不計(jì)入容積率的地下車庫（位）登記

土地出讓合同中允許建造地下車庫但不計(jì)入容積率，也就是沒有將地下車庫的建筑面積納入總建造面積，未收取土地出讓金，則其不能分?jǐn)偟乇砩系耐恋厥褂脵?quán)。由于建筑物所有權(quán)不能脫離土地使用權(quán)而設(shè)立，其權(quán)利行使將依附于已計(jì)算建筑容積率的建筑物之上。根據(jù)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致、從物隨主物的原則，其地下車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，但由于該類地下車庫的土地使用權(quán)已分?jǐn)傇谟?jì)算建筑容積率的建筑物上，則不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?；蛘咭勒铡段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定，設(shè)立地下土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有車庫所有權(quán)與地下土地使用權(quán)。

3.由人防工程改造而成的車庫（位）登記

1985年國家人防委、財(cái)政部《關(guān)于平時(shí)使用人民防空工程收費(fèi)的暫時(shí)規(guī)定》第二條規(guī)定，“人防工程及設(shè)備設(shè)施是國家的財(cái)產(chǎn)”。1997年實(shí)施的《人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，當(dāng)中未對其權(quán)屬進(jìn)行界定?！段餀?quán)法》第五十二條也明確規(guī)定國防資產(chǎn)屬國家所有。由此認(rèn)為：地下人防車庫應(yīng)當(dāng)屬于國家所有，投資者（房地產(chǎn)開發(fā)商）只擁有使用權(quán)和收益權(quán)。

4.對于地下車位產(chǎn)權(quán)界限的確定

每一個(gè)車位可視為一個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，可以通過測量得到一個(gè)權(quán)屬建筑面積。地下車庫的附屬設(shè)施如入口、車道、警衛(wèi)室、泵房、電機(jī)房、設(shè)備間等共用建筑面積，可作為車位的共用建筑面積。并根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的“共用建筑面積分?jǐn)傇瓌t”進(jìn)行面積分?jǐn)?，最終得到各車位的產(chǎn)權(quán)面積。在實(shí)際操作中，應(yīng)該通過設(shè)立界址點(diǎn)進(jìn)行坐標(biāo)測量，確定其地理位置。測量成果應(yīng)載入產(chǎn)權(quán)檔案，作為日后處理產(chǎn)權(quán)糾紛、確定產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的法律依據(jù)。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint