淺談不動產(chǎn)登記中的“代理”

楊俊驥

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》以規(guī)范的形式對“代理”加以了規(guī)定，使各地不動產(chǎn)登記人員操作有法可依，提高了工作效率，但在工作中也遇到了一些問題。

一、授權(quán)委托書公證后，被代理人死亡，代理人持此委托書辦理不動產(chǎn)登記

被代理人死亡時，代理是否終止？《民法通則》對委托代理與法定代理或者指定代理終止的規(guī)定是有區(qū)別的。《民法通則》第十七條規(guī)定，被代理人死亡時，法定代理或者指定代理終止，但沒有規(guī)定被代理人死亡委托代理終止?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第八十二條規(guī)定，被代理人死亡后有下列情況之一的，委托代理人實施的代理行為有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的繼承人均予承認(rèn)的；（3）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權(quán)終止的；（4）在被代理人死亡前已經(jīng)進(jìn)行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的。如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員知道被代理人已死亡，則不宜辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。首先，《繼承法》第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時就開始，被代理人死亡后，除繼承人表示放棄繼承外，應(yīng)視為已接受繼承，并取得該項物權(quán)，再由代理人代表已不存在的所有權(quán)人辦理手續(xù)是不合適的。其次，《民法通則》第八十二條是由人民法院判定代理人實施的代理行為是否合法的一個判定標(biāo)準(zhǔn)，是司法的范疇，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)直接應(yīng)用。

二、買賣雙方共同委托同一個代理人辦理不動產(chǎn)登記

買賣雙方共同委托同一個代理人辦理不動產(chǎn)登記，在實務(wù)操作中區(qū)分為三種情況。

第一，一方持另一方的委托書或者買賣雙方共同委托同一代理人到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記，不涉及代理簽訂合同，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以受理。如開發(fā)商辦理不動產(chǎn)批量轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，買方和開發(fā)商簽訂委托協(xié)議，委托開發(fā)商替自己辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書；按揭貸款中貸款人和銀行簽訂委托書，委托銀行到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

第二，如果是“自己代理”或“雙方代理”是法律所不允許的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)受理?！白约捍怼笔侵复砣艘员淮砣说拿x與自己訂立合同；“雙方代理”是指代理人一人同時擔(dān)任雙方的代理人訂立合同。在以上兩種情況下，代理人同時作為合同關(guān)系中的代理人和相對人或同時作為合同關(guān)系中的雙方代理人，交易雙方的交易行為實際上是由代理人一人來實施，一旦有利益沖突，容易濫用代理權(quán)，損害被代理人的利益，代理人不可能完全正常地履行代理職責(zé)，因此都應(yīng)當(dāng)被禁止。

第三，有些登記機(jī)構(gòu)在辦理二手房過戶過程中，二手房買賣合同是登記機(jī)構(gòu)提供的示范文本，由買賣雙方共同簽字確任。如果這份合同由代理人簽訂，會產(chǎn)生“自己代理”或者“雙方代理”。因此，要根據(jù)“自己代理”或者“雙方代理”的定義來區(qū)別對待。

三、未成年人的代理

第一，如果父母都在世并有監(jiān)護(hù)能力，處分未成年人的不動產(chǎn)，應(yīng)由父母作為共同監(jiān)護(hù)人來處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，如果由一方監(jiān)護(hù)人來處理，可能引起其他糾紛。如在房地產(chǎn)交易市場火爆，價格上升較快﹐而未成年人的房產(chǎn)賣虧時，另一方監(jiān)護(hù)人可能認(rèn)為自己作為監(jiān)護(hù)人未簽字，登記機(jī)構(gòu)就給予辦理過戶，辦理過程有瑕疵﹐要求登記機(jī)構(gòu)給予撤證并賠償損失，給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)帶來不必要的麻煩?！睹穹ㄍ▌t》第十條規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。這里用詞是“父母”，沒有用“父”或“母”，因此需要父母雙方來共同監(jiān)護(hù)財產(chǎn)的處理。如果父母離婚后處理未成年的財產(chǎn)，也應(yīng)由離婚父母共同申請，除非由法院取消監(jiān)護(hù)人資格的法律文書。根據(jù)《意見》第二十一條規(guī)定，夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權(quán)取消對方對該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)，但是，未與該子女共同生活的一方，對該子女有犯罪行為、虐待行為或者對該子女明顯不利的，人民法院認(rèn)為可以取消的除外。

第二，如果父母一方已去世或喪失監(jiān)護(hù)能力的，筆者認(rèn)為另一方作為監(jiān)護(hù)人可以處理未成年人的財產(chǎn)。根據(jù)《意見》第十一條規(guī)定，認(rèn)定監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)能力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)護(hù)人的身體健康狀況、經(jīng)濟(jì)條件，以及與被監(jiān)護(hù)人在生活上的聯(lián)系狀況等因素確定。筆者認(rèn)為，父母一方是否喪失監(jiān)護(hù)能力，主要看是否為無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人﹐如果是無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人﹐就喪失了監(jiān)護(hù)能力，無監(jiān)護(hù)權(quán)。

第三，出生證明中沒有父親信息的單親家庭，筆者認(rèn)為應(yīng)由母親作為監(jiān)護(hù)人處分不動產(chǎn)，并具結(jié)此房產(chǎn)有其出資購買，以后若因處理此房產(chǎn)引起法律糾紛，愿承擔(dān)法律責(zé)任。

第四，如果父母去世或喪失監(jiān)護(hù)能力的，根據(jù)《民法通則》第十六條規(guī)定辦理，即“未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，由下列人員中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：（1）祖父母、外祖父母；（2）兄、姐；（3）關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款、第二款規(guī)定的監(jiān)護(hù)人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔(dān)任監(jiān)護(hù)人”。

第五，代理人為了未成年人的利益出發(fā)，把其房產(chǎn)處理給其他人，這是合法的，如果把未成年人的房產(chǎn)處分給自己是不合適的，因為為被監(jiān)護(hù)人的利益而處分不動產(chǎn)的書面保證書無法具結(jié)，說把房子過戶給自己是為了被監(jiān)護(hù)人的利益，于情于理講不過去，和“自代理”相符，是法律所禁止的。

四、無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人的代理

《民法通則》第十九條規(guī)定，精神病人的利害關(guān)系人，可以向人民法院申請宣告精神病人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。被人民法院宣告為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，根據(jù)他健康恢復(fù)的狀況，經(jīng)本人或者利害關(guān)系人申請，人民法院可以宣告他為限制民事行為能力人或者完全民事行為能力人?！兑庖姟返谄邨l規(guī)定，當(dāng)事人是否患有精神病，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法精神病學(xué)鑒定或者參照醫(yī)院的診斷、鑒定確認(rèn)。在不具備診斷、鑒定條件的情況下，也可以參照群眾公認(rèn)的當(dāng)事人的精神狀態(tài)認(rèn)定，但應(yīng)以利害關(guān)系人沒有異議為限?！兑庖姟返诎藯l規(guī)定，在訴訟中，當(dāng)事人及利害關(guān)系人提出一方當(dāng)事人患有精神?。òòV呆癥），人民法院認(rèn)為確有必要認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)按照民事訴訟法（試行）規(guī)定的特別程序，先做出當(dāng)事人有無民事行為能力的判決。確認(rèn)精神病人（包括癡呆癥人）為限制民事行為能力人的，應(yīng)當(dāng)比照民事訴訟法（試行）規(guī)定的特別程序進(jìn)行審理。《民事訟訴法》規(guī)定，認(rèn)定成年人為限制民事行為能力的人和無民事行為能力的人，必須有其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該公民住所地基層人民法院提出，有人民法院判決該公民是否為無民事行為能力或者限制民事行為能力人。認(rèn)定完成后，根據(jù)《民法通則》第十七條的規(guī)定，無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由下列人員擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近親屬；（五）關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款規(guī)定的監(jiān)護(hù)人的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。同時，根據(jù)《民法通則》第十八條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)。監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人民法院可以根據(jù)有關(guān)人員或者有關(guān)單位的申請，撤銷監(jiān)護(hù)人的資格。

五、境外申請人處分不動產(chǎn)的相關(guān)建議

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第十二條規(guī)定，境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。針對境外申請人處分不動產(chǎn)的情況，結(jié)合《房屋登記技術(shù)規(guī)程》，筆者提出以下幾點建議。

第一，我國港、澳地區(qū)出具的公證材料應(yīng)經(jīng)過地市級公證機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

第二，我國臺灣地區(qū)出具的公證材料應(yīng)有?；鶗⒑f(xié)會轉(zhuǎn)遞，地市級公證機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

第三，國外有關(guān)機(jī)構(gòu)做的公證材料應(yīng)有中國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證。

第四，有些經(jīng)公證或認(rèn)證的授權(quán)委托書內(nèi)容是不明確的，特別是境外申請人現(xiàn)身份證明與原身份證明沒有對應(yīng)關(guān)系或?qū)?yīng)關(guān)系模糊不清（原身份證明指境外申請人取得不動產(chǎn)物權(quán)時提供的身份證明），如只填現(xiàn)身份證明而沒填原身份證明，導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)工作人員分不清境外申請人是否為不動產(chǎn)的所有權(quán)人與使用權(quán)人，致使受理業(yè)務(wù)時無所適從。建議有關(guān)部門統(tǒng)一公證或認(rèn)證授權(quán)委托書的格式，境外申請人現(xiàn)身份證明與原身份證明作為必填項加以規(guī)定。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint