城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響

許思成+劉媛+李旭

摘要：改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的日益加快，普遍出現(xiàn)了交通擁擠、交通秩序紊亂、生態(tài)環(huán)境惡化等問(wèn)題。本文以蘇州地鐵2號(hào)線為例探討城市軌道交通與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，運(yùn)用特征價(jià)格模型定量分析研究地鐵2號(hào)線二期周邊房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，在此基礎(chǔ)上，對(duì)城市軌道交通建設(shè)與周邊房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：城市軌道交通；房地產(chǎn)價(jià)格；特征價(jià)格模型

一、研究背景與目的

改革開放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，很多大城市都置身于公共交通系統(tǒng)的快速發(fā)展。軌道交通具有很多獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如運(yùn)行速度快，運(yùn)輸量大、較公交來(lái)說(shuō)相對(duì)準(zhǔn)時(shí)和環(huán)保，必然成為許多大城市解決城市交通擁擠的首選。就蘇州而言，于1996年始，著手研究城市軌道交通的建設(shè)，于2007年2月，蘇州市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃終于獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。因此，研究城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響是具有一定實(shí)際意義和價(jià)值的。本文以蘇州市地鐵2號(hào)線為例，通過(guò)研究地鐵2號(hào)東沿線對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響，探討如何利用地鐵的優(yōu)勢(shì)來(lái)引導(dǎo)土地合理開發(fā)。

二、研究范圍和研究模型

（1）研究范圍

在數(shù)據(jù)收集過(guò)程中，以蘇州市地鐵2號(hào)線東沿線周邊住宅2號(hào)線延伸線為研究范圍，通過(guò)文獻(xiàn)閱讀等資料數(shù)據(jù)的收集并結(jié)合他人研究經(jīng)驗(yàn)，以此來(lái)決定地鐵2號(hào)線東延線對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響。結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究經(jīng)驗(yàn)，本文選取計(jì)算范圍為距離地鐵站點(diǎn)1000米范圍的房地產(chǎn)價(jià)格作為研究對(duì)象，選取2015年9月-2016年9月時(shí)間段的房?jī)r(jià)，以月亮灣為城市中心，以一般商品住房為住宅樣本，住宅價(jià)格基于網(wǎng)絡(luò)掛牌價(jià)為分析對(duì)象。

（2）研究模型

本論文選擇房地產(chǎn)價(jià)格的變化值作為因變量，來(lái)估計(jì)回歸模型的參數(shù)并確定函數(shù)關(guān)系。初步擬確定5個(gè)解釋是變數(shù)：

三、實(shí)證成果

（1）敘述統(tǒng)計(jì)

本研究通過(guò)資料收集整理后，資料來(lái)源于蘇州安居客和房天下網(wǎng)絡(luò)資料，選取時(shí)間從2015年至2016年之間各住宅小區(qū)房屋價(jià)格變化，總計(jì)15筆住宅小區(qū)的資料。根據(jù)資料的初步顯示表明，由于2015年至2016年期間由于地鐵l號(hào)線東沿線的建設(shè)即將通車，導(dǎo)致地鐵沿線周邊居住小區(qū)住宅房屋價(jià)格的波動(dòng)起伏，總體來(lái)說(shuō)，距離地鐵站和市中心的越近，住宅小區(qū)房屋價(jià)格變化越大。

（2）回歸分析

表1為各自變數(shù)的顯著性與影響程度，進(jìn)行本研究的回歸模型分析結(jié)果的探討。根據(jù)顯著性檢定可知，自變數(shù)x1和x4的顯著性分別為0.571和0.083，都大于0.05，而其余x5，x3和x2的顯著性分別為0.029，0.022和0 02 5，都小于0.05，結(jié)果表明自變數(shù)x1，x4不具解釋能力。

根據(jù)實(shí)證分析結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)波動(dòng)與到地鐵站的距離呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，即到地鐵站的距離越大，則房?jī)r(jià)波動(dòng)越?。环粗?。與到市中心的距離呈現(xiàn)正相關(guān)，即到市中心距離越大，則房?jī)r(jià)波動(dòng)越大；反之。與綠化率呈現(xiàn)正相關(guān)，即綠化率越大，則房?jī)r(jià)上漲幅度越大：反之。與容積率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，即容積率越大，則房?jī)r(jià)上漲幅度越小；反之。與公交條數(shù)呈現(xiàn)正相關(guān)，即公交條數(shù)越大，則房?jī)r(jià)上漲幅度越大；反之。通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型回歸模型分析后，得到各個(gè)變數(shù)的系數(shù)，因而將方程式建立，如下所示。

其中，y是房屋價(jià)格上漲幅度，x1是到地鐵站的距離，x2是到市中心的距離，x3是住宅小區(qū)的綠化率，x4是住宅小區(qū)的容積率，x5是住宅小區(qū)周邊的公交條數(shù)。 四、結(jié)論與建議

針對(duì)綜合考慮城市軌道交通與周邊房地產(chǎn)開發(fā)，改變周邊土地利用類型，進(jìn)而提高土地使用價(jià)值，同時(shí)也減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)叫。因此，通過(guò)科學(xué)合理的聯(lián)合開發(fā)規(guī)劃，可以促進(jìn)城市軌道交通項(xiàng)目與周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的互饋發(fā)展：一、合理規(guī)劃聯(lián)合開發(fā)的線路網(wǎng)絡(luò)，直接是影響聯(lián)合開發(fā)的最終成果：二、一體化規(guī)劃建設(shè)城市軌道交通站點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)城市軌道交通與周邊建筑的良性互饋發(fā)展的關(guān)鍵：三、實(shí)現(xiàn)各方主體（政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、公眾…）利益的公平性，使多方主體協(xié)調(diào)密切合作，發(fā)揮各自的特征優(yōu)勢(shì)，是聯(lián)合開發(fā)的重中之重。綜上，城市軌道交通建設(shè)與周邊房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有利于完善城市軌道交通系統(tǒng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。