成都市迷你倉行業(yè)發(fā)展可行性研究

高潔+向明康

摘要：迷你倉是經(jīng)營者把倉庫分成若干小型倉儲(chǔ)單元出租給個(gè)人或團(tuán)體并提供相關(guān)服務(wù)的倉儲(chǔ)經(jīng)營方式。目前國外發(fā)達(dá)城市的迷你倉行業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟，市場(chǎng)需求大，國內(nèi)個(gè)別城市迷你倉行業(yè)的發(fā)展也漸漸趨于成熟，而當(dāng)下迷你倉行業(yè)在成都也悄然出現(xiàn)。文章通過對(duì)國內(nèi)外迷你倉行業(yè)發(fā)展的情況的梳理和對(duì)迷你倉行業(yè)發(fā)展的條件進(jìn)行分析，得出迷你倉行業(yè)發(fā)展的規(guī)律和條件。通過研究成都的市場(chǎng)環(huán)境，與迷你倉行業(yè)發(fā)展成熟的城市進(jìn)行對(duì)比，得出迷你倉行業(yè)在成都發(fā)展的可行性。最后對(duì)成都的迷你倉行業(yè)發(fā)展的前景和發(fā)展模式做出總結(jié)，并提出發(fā)展的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：迷你倉；可行性；行業(yè)發(fā)展；數(shù)據(jù)分析

一、引言

近年來，快速的城鎮(zhèn)化建設(shè)使得城市人口激增，城市人口居住空間的狹小以及強(qiáng)勁的就業(yè)增長、生活遷徙，使城市人口的家庭存儲(chǔ)成本越來高。20世紀(jì)60年代末，美國德克薩斯州首先出現(xiàn)了一種專門針對(duì)小戶型用戶的倉儲(chǔ)形式，被視作全球第一個(gè)迷你倉，此后這種應(yīng)運(yùn)而生的“自存工業(yè)”就得到了蓬勃發(fā)展，在世界上的許多城市已成為十分成熟的行業(yè)。隨著我國近年來城市人口的激增，城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，如今迷你倉行業(yè)已在像北京、上海、廣州、深圳等一線城市逐步成型并走向成熟。成都作為中國西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通樞紐，國家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和綜合交通樞紐、西部地區(qū)重要的中心城市，迷你倉行業(yè)也開始在成都萌芽。成都市場(chǎng)是否適合迷你倉行業(yè)的發(fā)展，迷你倉行業(yè)在成都應(yīng)該以怎樣的形式展開，如何結(jié)合成都的特點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展都是如今需要思考的問題。

二、迷你倉行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

自第一家迷你倉誕生以來，發(fā)展迅猛，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2009年年底，美國有5萬家公司經(jīng)營迷你倉業(yè)務(wù)，2010年，美國迷你倉行業(yè)的營業(yè)收入達(dá)到了約200億的規(guī)模，美國家庭中有1/10都是迷你倉的用戶。2011年的有關(guān)調(diào)查顯示，美國的迷你倉企業(yè)達(dá)到了56000家，大洋洲1000家，英國800家，說明了海外發(fā)達(dá)地區(qū)個(gè)人倉儲(chǔ)的巨大需求。國內(nèi)的迷你倉行業(yè)起步較晚，2000年時(shí)出現(xiàn)在我國的香港地區(qū)，至2016年香港已擁有300多個(gè)迷你倉，其中行業(yè)龍頭儲(chǔ)存易擁有130多家分店。在中國內(nèi)地，從2012年開始迷你倉行業(yè)逐漸熱門起來，截至2016年8月，從事迷你倉經(jīng)營的公司已超過50家之多。主要集中在上海、北京、深圳、廣州4個(gè)城市，除個(gè)別迷你倉公司以外，這些公司都只開設(shè)1～3家門店。杭州、成都等二線城市也出現(xiàn)了1～2家迷你倉公司。目前，中國市場(chǎng)上比較知名的迷你倉企業(yè)有12家左右，模式主要有三種：純自助、移動(dòng)盒子、增值服務(wù)。其中在深圳布局的就有4家：大眾、樂存樂庫、好管家、萬物倉，合計(jì)倉儲(chǔ)面積25700平米。

三、迷你倉行業(yè)發(fā)展條件分析

（一）城市人口情況分析

國外迷你倉行業(yè)發(fā)展較為成熟且具有代表性的城市：紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼、東京、大阪、新加坡。由于本文是研究迷你行倉行業(yè)在一個(gè)城市發(fā)展初期的條件，故選取以上城市剛出現(xiàn)成型迷你倉行業(yè)的時(shí)期的人口情況為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。其中紐約、洛杉磯選取1972年（Public Storage創(chuàng)立），倫敦、悉尼選取1980年，東京、大阪、新加坡選取1990年。（如圖1所示）

國內(nèi)迷你倉行業(yè)發(fā)展較為成熟且具有代表性的城市：北京、上海、廣州、深圳、香港。由于本文是研究迷你倉行業(yè)在一個(gè)城市發(fā)展初期的條件，故選取以上城市剛出現(xiàn)成型迷你倉行業(yè)的時(shí)期，即2012年的人口情況為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。（如圖2所示）

（二）城市收入情況分析

由于具體情況差異，國外城市收入情況不具有足夠參考價(jià)值，故重點(diǎn)研究國內(nèi)迷你倉領(lǐng)域具有代表性的五個(gè)城市：北京、上海、廣州、深圳、香港。（如圖3所示）

（三）城市住房情況分析

關(guān)于城市人均住房面積的抽樣調(diào)查，往往通過詢問當(dāng)?shù)丶彝サ淖》棵娣e，得到人均住房面積的數(shù)據(jù)。而這一數(shù)據(jù)實(shí)際反映出的是城市中有當(dāng)?shù)貞艏⒂凶》康木用竦娜司》棵娣e，而數(shù)量巨大城市常住人口（農(nóng)民工及其他流動(dòng)人口）往往被排除了。因此，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有可能高估了我國城市實(shí)際人均住房面積。故本文采用與文獻(xiàn)類似的方法估算北京、上海、廣州、香港的人均住房面積。

在計(jì)算城市人均住房面積時(shí)，用到的數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)人口（北京、上海）以及城市戶籍非農(nóng)業(yè)人口（其他城市）、各年的城市住宅的竣工房屋面積，數(shù)據(jù)來源為WIND數(shù)據(jù)庫，樣本區(qū)間為2002～2012年。按照式（1）計(jì)算2002～2012年各年的住宅總面積：

ht=ht-1（1-α）+St（1）

公式（1）中 的ht是當(dāng)年的住宅總面積，ht-1則是上一年的住宅總面積；α是住宅的折舊率，在計(jì)算中我們?nèi)≈?%；St為當(dāng)年竣工的住宅商品房面積。

得到各年的住宅總面積ht之后，按照式（2）計(jì)算2002～2012年各年的城市人均住宅面積：

lt=（2）

公式（2）中l(wèi)t是當(dāng)年的人均住宅面積，n城市常住是人口數(shù)，由此可估算出北京、上海、廣州、深圳、香港五座城市的人均住房面積（如圖4）。

綜合三項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的研究（如圖5所示），可以得到以下相關(guān)結(jié)論。

1. 人口方面，由于城市規(guī)模不同，具有較大差異，大致集中在800萬～1600萬的區(qū)間內(nèi)，平均數(shù)1066.9萬。由此可見迷你倉行業(yè)能得到快速發(fā)展的城市在人口方面幾乎都是千萬級(jí)的超大型城市或即將達(dá)到千萬級(jí)的準(zhǔn)超大型城市。endprint

2. 收入方面，內(nèi)地的幾個(gè)樣本城市的人均年薪都在10萬人民幣左右，大致集中在9萬～11萬的區(qū)間內(nèi)，收入水平相對(duì)集中，平均數(shù)為10.18萬元。可見迷你倉行業(yè)能得到快速發(fā)展的城市在人均收入方面都是年薪10萬級(jí)的。而迷你倉高度成熟的香港更是平均年收入達(dá)到17.29萬，遠(yuǎn)超內(nèi)地一、二線城市收入水平。

3. 住房方面，估算了幾座城市的實(shí)際人均住房面積，國內(nèi)的幾個(gè)樣本城市的人均住房面積無一超過20平方米，內(nèi)地四城的平均值為17.14平方米，遠(yuǎn)低于全國城鎮(zhèn)人口人均住房面積。由此可見迷你倉行業(yè)能得到快速發(fā)展的城市在人口方面幾乎都是存在住房面積狹小的問題。

四、成都市迷你倉市場(chǎng)環(huán)境分析

（一）成都市城市人口情況分析

成都市2016年統(tǒng)計(jì)常住人口1572.8萬，超越了深圳、廣州、杭州、南京等大型城市。人口增長率13.93%，漲幅位全國十大城市的第七位。成都人口的流動(dòng)趨勢(shì)為人口逐步向中心城區(qū)聚集。普查結(jié)果顯示，成都市主城區(qū)常住人口達(dá)529.54萬人，比2000年增加182.49萬人，占全市人口的比重也比2000年增加6.5%；近郊的第二生活圈層（龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣）常住人口為429.63萬人；遠(yuǎn)郊的第三生活圈（金堂縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市）常住人口為445.59萬人，比2000年的447.62萬人減少2.03萬人，占全市人口的比重為31.7%，減少8.6%。預(yù)計(jì)2020年主城區(qū)的常住人口可超過800萬人。因此，成都的人口情況符合迷你倉行業(yè)發(fā)展的人口條件。

（二）成都市城市收入情況分析

成都市2016年統(tǒng)計(jì)人均年薪73812元，未能進(jìn)入10萬的水平，距離樣本城市的平均年薪水平還有一定差距。成都2016年以8.8%的薪資增長率領(lǐng)跑全國，預(yù)計(jì)在2020年前成都的平均年收入可超過90000元。因此，成都的收入情況和迷你倉行業(yè)發(fā)展的條件稍有差距，但增長速度迅猛，收入水平即將符合條件。

（三）成都市城市住房情況分析

根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒2016所統(tǒng)計(jì)的成都市人均住房面積，繼續(xù)采用上文的方法可估算出成都的人均住房面積為27.64m2，比樣本城市的人均住房面積的平均值17.17m2多出近10m2，說明成都的住房困難的問題遠(yuǎn)沒有達(dá)到北上廣深四城的嚴(yán)重程度，而且成都的平均房價(jià)在10000元/m2左右，較之北上廣深30000m2～60000元/m2甚至更高的房價(jià)，成都的房價(jià)實(shí)在算不上高。可見成都人的住房情況相對(duì)來說并不算狹小，購房壓力相對(duì)并不大。因此，住房緊張的因素近期內(nèi)很難成為成都人成為迷你倉客戶的主要原因。

五、總結(jié)

通過對(duì)人口、收入、住房條件等方面的綜合研究表明，成都市的人口情況和收入情況已經(jīng)達(dá)到或即將達(dá)到迷你倉行業(yè)發(fā)展所應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)，目前住房情況和樣本城市還有一定的差距，但總體來說成都迷你倉行業(yè)的發(fā)展具有可行性。在北京、上海、深圳等地的迷你倉行業(yè)的競(jìng)爭日趨激勵(lì)，必會(huì)向成都這樣國內(nèi)大型的城市繼續(xù)發(fā)展，成都有著巨大的市場(chǎng)潛力的同時(shí)又有著不同于其他城市的獨(dú)特性，因此當(dāng)前成都迷你倉市場(chǎng)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的。成都的迷你倉行業(yè)在發(fā)展中因當(dāng)結(jié)合城市自身特點(diǎn)和當(dāng)前時(shí)代所賦予的優(yōu)勢(shì)條件尋找最好的切入點(diǎn)，融入國際迷你倉行業(yè)發(fā)展潮流、結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”運(yùn)營模式，使行業(yè)更好更健康的發(fā)展，企業(yè)更好地生存、更好地成長。

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*基金項(xiàng)目：四川省社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地四川省電子商務(wù)與現(xiàn)代物流研究中心課題“基于電子商務(wù)概率銷售的供應(yīng)鏈管理模式研究”（項(xiàng)目編號(hào)：DSWL16-12）。

（作者單位：四川旅游學(xué)院）endprint