我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題探討

莊樹根

【摘 要】 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律制度以及具體的法律規(guī)范一直以來就是國家民法的重要內(nèi)容，而不動(dòng)產(chǎn)的登記制度則是這一法律制度的重要核心問題之一。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為物權(quán)法當(dāng)中的一項(xiàng)重要制度，以公示為手段，可以維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，它是物權(quán)變動(dòng)制度中的核心問題之一，是物權(quán)公示原則的內(nèi)容及效力的具體體現(xiàn)，具有重要的法律意義。但目前國內(nèi)學(xué)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)中的各個(gè)問題尚有爭議與分歧，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定只是建立了一個(gè)大體的框架，一些具體操作標(biāo)準(zhǔn)仍需要相關(guān)法律的進(jìn)一步完善。

【關(guān)鍵詞】 不動(dòng)產(chǎn) 登記 制度 完善

1.不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國家有關(guān)登記部門按照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。經(jīng)過登記，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)能夠明晰地記載于登記簿上，向公眾公示，可以確立和保護(hù)物權(quán)的存在，有利于保護(hù)交易安全，奠定信用基礎(chǔ)，維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

2.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

2.1不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚不完善 預(yù)告登記是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位的請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記?！段餀?quán)法》頒布以前我國也有不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度，但大多規(guī)定在一些地方性法規(guī)中，效力比較低?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，我國在立法上確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。但相比于國外不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的規(guī)定，我國《物權(quán)法》顯得過于概括，缺乏可操作性。如《物權(quán)法》還規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！倍捎陂_發(fā)商與售房者之間的其他原因?qū)е麻_發(fā)商不予配合進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)登記，過了三個(gè)月，預(yù)告登記就不能保護(hù)登記權(quán)利人的合法權(quán)益。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂 我國目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律、法規(guī)內(nèi)容雜亂、標(biāo)準(zhǔn)不一，還有錯(cuò)漏的現(xiàn)象。如與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律條款有《礦產(chǎn)資源法》、《土地管理法》等；與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的行政法規(guī)有《土地管理法實(shí)施條例》等；與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的部門規(guī)章、地方性法律有建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》、國土管理部門的《土地登記資料公開查詢辦法》等。另外，2015年實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，其中的相關(guān)規(guī)定卻與許多其他的已有法律條款略有沖突。這種不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂的現(xiàn)象不僅給不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人帶來了不便和風(fēng)險(xiǎn)，降低了政府工作人員的辦事效率和公信力，還可能造成記信息錯(cuò)誤等情況。

2.3我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)過于分散 我國目前可辦理不同種類登記業(yè)務(wù)的部門很多，如進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記要到城建部門，進(jìn)行海域使用權(quán)登記要到海洋行政管理部門等?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：無論是國家層面還是省級(jí)層面上的不動(dòng)產(chǎn)登記工作均應(yīng)交于國土資源部門進(jìn)行指導(dǎo)并監(jiān)督，針對(duì)市、縣不動(dòng)產(chǎn)的登記工作，應(yīng)該交于縣人民政府確定具體部門負(fù)責(zé)。這些規(guī)定增加了部門進(jìn)行協(xié)調(diào)的難度，將市和縣級(jí)層面不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置在國土資源主管部門，同樣具有較高難度。再加上有些機(jī)關(guān)工作人員積極性不高，辦事效率低下，同樣影響了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)行速度。

3.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

3.1完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度 首先，要意識(shí)到預(yù)告登記制度在物權(quán)制度中的重要性，物權(quán)法的貫徹和落實(shí)離不開配套制度的完善，有效的推進(jìn)實(shí)施物權(quán)法的實(shí)施，需要建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。其次，擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍并種類法定。由于我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)存有登記生效和對(duì)抗并行立法，應(yīng)統(tǒng)一采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效立法的立法模式，借鑒其他國家和地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大預(yù)告登記的范圍并種類法定。再次，提高預(yù)告登記的效力。預(yù)告登記制度的核心問題是效力問題，效力大小從本質(zhì)上決定了登記制度在經(jīng)濟(jì)管理中的作用。最后，增加預(yù)告登記的發(fā)生范圍。我國《物權(quán)法》規(guī)定了預(yù)告登記的發(fā)生條件規(guī)定的比較苛刻，這對(duì)發(fā)揮預(yù)告登記制度的功效不利，因此，我國應(yīng)適當(dāng)增加預(yù)告登記的發(fā)生范圍。

3.2完善不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性法律 我國與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的規(guī)定散見于各類規(guī)范性文件中，如《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問題的原則意見》、《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》等，這就使不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則之間存在不協(xié)調(diào)、重復(fù)，大大降低了工作效率和準(zhǔn)確度?；诖?，極有必要出臺(tái)一部法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出具體明確的規(guī)定。首先，一項(xiàng)較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。其次，從物權(quán)登記入手，對(duì)登記的程序、登記的事項(xiàng)、登記機(jī)關(guān)、登記的類型、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任等作出詳細(xì)的規(guī)定。最后，不以統(tǒng)一的制度構(gòu)建對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法，簡化辦事程序，提高辦事效率。

3.3統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) 長期以來，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)各自為政，弊端重重，統(tǒng)一房屋、土地、草地、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)的登記到一個(gè)機(jī)構(gòu)，是大勢(shì)所趨，是完善我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的一個(gè)必要舉措，既保障了不動(dòng)產(chǎn)交易的安全又提高了交易效率。筆者認(rèn)為統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要遵循以下原則，一是統(tǒng)一性原則，由一個(gè)登記機(jī)關(guān)，根據(jù)統(tǒng)一的法律，按照統(tǒng)一的程序進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，并頒發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書；二是獨(dú)立性原則，登記必須以當(dāng)事人的合意為基礎(chǔ)的，其他部門作為登記機(jī)關(guān)，均不能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行不必要的干涉；三是效率性原則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)其職責(zé)通過合理的登記程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，在最短的時(shí)間內(nèi)確定登記或不登記的原則；四是專業(yè)性原則，從業(yè)人員要達(dá)到相應(yīng)的從業(yè)資格，建立相應(yīng)的職業(yè)準(zhǔn)入制度。

4.結(jié)語

我國在高速發(fā)展的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為人們生活中不可或缺的組成部分，而配套的我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度卻遲遲沒有得到完善，還需要各個(gè)部門不斷努力盡快建立起與我國國情相適應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，能夠穩(wěn)定群眾生活秩序的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

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