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    營(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

    2017-10-30 09:04楊會(huì)云
    經(jīng)濟(jì)師 2017年9期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)口市

    摘 要:文章以近十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對(duì)遼寧省營(yíng)口市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析,通過(guò)GDP增速、城市常住人口數(shù)量和人均可支配收入的變化情況分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境,通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)施工和竣工房屋建筑面積、以及商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別進(jìn)行房地產(chǎn)的供給與需求分析,在此基礎(chǔ)上,對(duì)影響營(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因進(jìn)行了剖析。

    關(guān)鍵詞:營(yíng)口市 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)需求

    中圖分類(lèi)號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1004-4914(2017)09-167-02

    一、營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境

    (一)營(yíng)口市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

    房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè),一方面對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有明顯的帶動(dòng)作用,另一方面也受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體狀況的制約,而房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性屬性又決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密不可分。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是用以反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的最重要也是最常用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),通過(guò)對(duì)遼寧省各城市歷年的GDP數(shù)據(jù)進(jìn)行排序可以看出,自2009年以來(lái)營(yíng)口市的GDP一直位居全省第四位,位列前三位的城市分別是大連、沈陽(yáng)和鞍山;在省內(nèi)的地級(jí)市中,營(yíng)口僅次于鞍山,位列第二?;诖耍疚倪x取遼寧省的經(jīng)濟(jì)龍頭大連市和地級(jí)城市龍頭鞍山市作為比較對(duì)象,對(duì)于營(yíng)口市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行比較分析。

    表1對(duì)大連、鞍山、營(yíng)口三座城市近十年的GDP及其增長(zhǎng)速度進(jìn)行了對(duì)比,可以發(fā)現(xiàn),從總量上,營(yíng)口市是鞍山的40%~65%,是大連的18%~20%;從增速上,絕大多數(shù)年份,營(yíng)口市是鞍山的1~1.7倍,是大連的1~1.4倍,表明營(yíng)口市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)較好。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的決定因素,良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為營(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。

    (二)營(yíng)口市常駐人口的變化情況

    房地產(chǎn)的基本功能是為人們的生產(chǎn)和生活提供基本物質(zhì)條件,城市常住人口數(shù)量的增長(zhǎng)催生了房地產(chǎn)需求,而需求的增長(zhǎng)又會(huì)帶動(dòng)供給增長(zhǎng),因此常住人口數(shù)量的增長(zhǎng)是城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推劑。以營(yíng)口市歷年的總?cè)丝跀?shù)為基礎(chǔ)計(jì)算出人口總數(shù)的年增長(zhǎng)率(見(jiàn)表2),結(jié)果顯示,近十年來(lái),營(yíng)口市的常住人口數(shù)量增幅很小,2012年之后甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),這種狀況對(duì)營(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不利的。

    (三)營(yíng)口市人均可支配收入的狀況

    城鎮(zhèn)常駐居民人均可支配收入水平是反映城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力的重要指標(biāo),居民可支配收入水平的提高,一方面會(huì)產(chǎn)生對(duì)住房的改善性需求,另一方面也會(huì)推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的投資需求,從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。營(yíng)口市的城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入水平呈逐年遞增態(tài)勢(shì),有助于其住房消費(fèi)能力的提高。

    二、營(yíng)口市的房地產(chǎn)供給與需求分析

    (一)房地產(chǎn)供給量分析

    房地產(chǎn)供給和需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大基本構(gòu)成要素,某一地區(qū)房地產(chǎn)供給和需求的總量,可以從實(shí)物總量和價(jià)值總量?jī)煞矫娴靡苑磻?yīng)。供給方面,本文以實(shí)物總量進(jìn)行分析,選擇了兩個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo),一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)施工房屋建筑面積,這一指標(biāo)反應(yīng)了統(tǒng)計(jì)期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)總量;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工房屋建筑面積,這一指標(biāo)反應(yīng)了同期供給總量中真正實(shí)現(xiàn)使用功能的房地產(chǎn)數(shù)量。同時(shí),以這兩個(gè)指標(biāo)為基礎(chǔ),計(jì)算出其逐年增長(zhǎng)率,分別列于相應(yīng)指標(biāo)之后,見(jiàn)表3。從近十年的變化趨勢(shì)看,營(yíng)口市的房地產(chǎn)供給總量在2008年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng),在之后的五年中保持了持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),2014開(kāi)始下滑。

    (二)房地產(chǎn)需求量分析

    房地產(chǎn)需求方面,從實(shí)物總量和價(jià)值總量?jī)煞矫孢M(jìn)行分析,采用了商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積和商品房實(shí)際銷(xiāo)售額兩個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo),并以此計(jì)算出各年的商品房平均銷(xiāo)售單價(jià),以及各指標(biāo)的逐年增長(zhǎng)率,見(jiàn)表4。計(jì)算結(jié)果表明,在2010年之前的五年間,商品房需求量連年遞增,2011以后增幅開(kāi)始回落,2013年以后開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

    三、影響營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因

    從房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系看,需求是房地產(chǎn)供給的目的,在供求關(guān)系中處于決定性的地位,沒(méi)有有效需求支撐,供給是無(wú)法持續(xù)的,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就難以為繼。因此,房地產(chǎn)需求充足與否是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根源。雖然營(yíng)口市近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在省內(nèi)處于領(lǐng)先地位,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),但是人口的流失使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力明顯不足,導(dǎo)致需求無(wú)源,而需求量的不足又必然導(dǎo)致供給量的萎縮,這一點(diǎn)從上文供給量與需求量的分析中得到了直接的印證。

    依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,需求分為潛在需求和有效需求。從需求的性質(zhì)看,房地產(chǎn)需求又可分為生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求三種類(lèi)型。房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì),生活性需求和生產(chǎn)性需求是房地產(chǎn)潛在需求的基本構(gòu)成要素,而兩者的產(chǎn)生均與人口數(shù)量直接相關(guān)。人口數(shù)量對(duì)營(yíng)口市(下轉(zhuǎn)第169頁(yè))(上接第167頁(yè))房地產(chǎn)需求的影響可以從兩個(gè)方面來(lái)看:其一,人口數(shù)量下降直接導(dǎo)致居住性需求不足,使得房地產(chǎn)生活性需求的增長(zhǎng)難以持續(xù);其二,人口總量的下降實(shí)質(zhì)上隱含著產(chǎn)業(yè)人口的缺失,說(shuō)明地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不景氣,房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求不足。在生活性需求和生產(chǎn)性需求均不足的情況下,房地產(chǎn)的投資性需求也不可能延續(xù)。因此可以說(shuō),人口數(shù)量的下降是營(yíng)口市房地產(chǎn)潛在需求不足的直接誘因。

    從微觀經(jīng)濟(jì)意義上看,房地產(chǎn)的有效需求取決于支付能力,而支付能力的分析只有針對(duì)某種特定類(lèi)型的房地產(chǎn)才具有實(shí)際意義。房?jī)r(jià)收入比經(jīng)常被人們用來(lái)衡量居民的住房支付能力,但這一指標(biāo)的計(jì)算口徑并不統(tǒng)一,指標(biāo)的橫向可比性也不強(qiáng),所以本文沒(méi)有試圖計(jì)算房?jī)r(jià)收入比,而是將營(yíng)口市的常住居民人均可支配收入的增幅與房?jī)r(jià)增幅進(jìn)行對(duì)比,來(lái)觀察居民住房支付能力的變化。從2008年到2015年的七年間,營(yíng)口市的常住居民人均可支配收入增加了1.12倍,而房?jī)r(jià)僅提高了0.95倍,人均可支配收入的增幅高于房?jī)r(jià)的增幅。這種狀況從一個(gè)側(cè)面反映出,營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的主要原因并不是有效需求不足。

    綜上所述,人口數(shù)量的下降以及由此所影射出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求不足,是影響營(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因。

    四、結(jié)束語(yǔ)

    作為遼寧省的重要地級(jí)城市,營(yíng)口市的房地產(chǎn)業(yè)在近十年走過(guò)了一個(gè)由蓬勃發(fā)展到逐步回落的歷程,本文分別從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境,以及房地產(chǎn)的供給與需求入手,對(duì)營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了初步分析,得出的結(jié)論是人口數(shù)量下降和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣是影響營(yíng)口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等諸多領(lǐng)域的綜合性產(chǎn)業(yè),影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素紛繁復(fù)雜,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”的宏觀背景下,如何從各地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā),因地制宜地探索房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效運(yùn)行機(jī)制,以保持房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展,仍有待進(jìn)一步深入研究。

    [基金項(xiàng)目:本文系2014年遼寧省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究一般項(xiàng)目“遼寧省三線城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究”(項(xiàng)目編號(hào):W2014399)的階段性成果。]

    參考文獻(xiàn):

    [1] 張永岳,陳伯庚等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第三版)[M].北京:高等教育出版社,2016

    [2] 遼寧統(tǒng)計(jì)局.遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒[J].北京:中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社,2006~2016

    [3] 錢(qián)文躍.中國(guó)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度評(píng)估研究[D].南京:南京理工大學(xué),2012

    [4] 崔光燦.房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控與住房問(wèn)題[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2015

    (作者單位:營(yíng)口理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系 遼寧營(yíng)口 115000)

    [作者簡(jiǎn)介:楊會(huì)云,營(yíng)口理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系教授,研究方向?yàn)榻ㄔO(shè)工程經(jīng)濟(jì)。]

    (責(zé)編:賈偉)endprint

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