強化資金管理 提升經濟效益

張永志

【摘 要】 在房地產行業(yè)，資金和土地都是較為關鍵的資源。如今，國家出臺了房產限購限貸政策，增加了購房者貸款的難度，這對于房地產發(fā)展是十分不利的。在新形勢下，房地產企業(yè)必須認識到加強資金管理的重要性，結合實際情況合理制定資金管理方案，提升企業(yè)經濟效益，提高企業(yè)社會地位和競爭力，進而推動企業(yè)的快速發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。

【關鍵詞】強化；資金管理；提升；經濟效益；房地產企業(yè)

房地產行業(yè)是國民經濟發(fā)展的關鍵支柱，而且房地產行業(yè)關聯(lián)其他多個行業(yè)，房地產行業(yè)的發(fā)展狀況對其他行業(yè)經濟發(fā)展有較大影響。如今，房地產行業(yè)也成為國家宏觀調控的重點，國家對購房者限購限貸政策以及對房地產企業(yè)調控政策的實行，導致房地產企業(yè)資金供應趨緊。對此，房地產企業(yè)必須有針對性的強化資金管理，提高資金管理水平，提高資金利用率。

一、房地產企業(yè)強化資金管理的重要性分析

1.強化資金管理能提高企業(yè)管理水平

資金管理是房地產企業(yè)管理工作的重點，在企業(yè)財務管理中的地位不可小覷，是企業(yè)財務管理活動的核心內容。房地產企業(yè)必須把資金管理貫穿企業(yè)發(fā)展全程，企業(yè)資金管理質量和成效直接關系到企業(yè)未來發(fā)展狀況。對此，企業(yè)只有強化資金管理才能提高企業(yè)整體管理水平。

2.防范企業(yè)資金風險

企業(yè)資金風險主要表現(xiàn)為以下幾點：一是企業(yè)到期債務無法償還；二是企業(yè)資金實際資金收支與預期存在偏差。房地產企業(yè)強化資金管理可以增強企業(yè)風險防范意識，提高企業(yè)風險防范能力，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。

3.保證企業(yè)的健康發(fā)展

房地產企業(yè)的運營和發(fā)展都需要資金做保障，強化企業(yè)資金管理可以保證企業(yè)的健康發(fā)展，提高資金的利用率，提升企業(yè)的經濟效益。

二、房地產企業(yè)資金管理中存在的問題分析

1.企業(yè)缺乏資金管理意識

相比于西方國家而言，我國房地產行業(yè)發(fā)展還不夠成熟，房地產行業(yè)管理的有些制度不健全，管理體系不完善，部分房地產企業(yè)管理人員沒有認識到開展資金管理的重要性，缺乏資金管理意識，時間和成本觀念單薄，導致企業(yè)資金管理過于形式化，沒有在企業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮出應有的作用，企業(yè)資金管理中出現(xiàn)了諸多問題，在一定程度上阻礙了企業(yè)的發(fā)展。很多房地產企業(yè)沒有設置獨立的資金管理部門，資金管理責任不明確，資金管理流程不規(guī)范。事實上，在開展資金管理的過程中，多種因素會影響資金管理成效，企業(yè)資金利用率比較低，企業(yè)資金鏈無法正常循環(huán)。

2.融資理念陳舊

如今，我國的資本市場也正處于發(fā)展的初級階段，房地產行業(yè)的發(fā)展受到資本市場的限制比較大，我國的房地產融資也正處于初級階段，融資理念比較陳舊，融資形式比較單一。目前，我國房地產企業(yè)的融資方式主要有以下幾種：一是短期銀行貸款；二是長期銀行貸款。我國房地產債券市場發(fā)展速度比較慢，房地產企業(yè)很難通過發(fā)行證券的方式來籌集到所需要的資金。目前，國家相關部門對于房地產企業(yè)上市的限制比較多，這就更增加了房地產企業(yè)融資的難度。房地產企業(yè)融資具有以下特點：一是融資期限短；二是融資風險高；三是融資成本高。這些因素都不利于房地產企業(yè)的發(fā)展。

3.投資決策不合理

在前幾年，房地產行業(yè)發(fā)展速度非?？?，投資的回報率也比較高，這就導致很多房地產企業(yè)過于追求短期效益，忽略了行業(yè)發(fā)展的內外部風險和行業(yè)周期性問題，對行業(yè)未來發(fā)展風險預測不足。很多房地產企業(yè)盲目投資項目，在開展投資前并未對以下幾個因素進行分析研究：一是投資項目的合理性；二是房地產行業(yè)消費趨向；三是市場供求情況，最終導致企業(yè)投資回報率不斷降低，企業(yè)的負債率不斷提高，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

4.負債比例高

房地產企業(yè)活動具有以下特點：一是投資額度大；二是建設工期長。我國只有極少數(shù)的房地產企業(yè)是依靠內部資金開展投資活動，大部分房地產企業(yè)都需要從外部籌集資金來支持企業(yè)活動和發(fā)展。但是，我國政府和相關部門對于房地產企業(yè)進行股權融資的限制比較多，導致企業(yè)只能依靠銀行借貸的方式來籌集資金，滿足企業(yè)的資金需求，這就導致企業(yè)的負債率不斷提高。房地產企業(yè)所承擔的財務壓力和風險都在不斷提高，據(jù)不完全統(tǒng)計，我國房地產企業(yè)75%的資金來源于銀行。

5.賬戶資金分散

有些房產企業(yè)存在賬戶較多，出現(xiàn)賬戶資金分散現(xiàn)象，每個賬戶都有一定的余額，這樣一方面是融資成本較高的銀行借款；另一方面是較為分散的銀行存款，不能合理使用資金，資金利用率不高，造成了資金的浪費，導致企業(yè)財務成本增加，降低了房地產企業(yè)的利潤。

三、強化資金管理提升經濟效益的對策分析

1.增強資金管理意識

房地產企業(yè)要想實現(xiàn)資金管理目標，提升企業(yè)經濟效益，就必須認識到開展資金管理的重要性，增強資金管理意識，從企業(yè)實際情況出發(fā)制定資金管理方案，明確企業(yè)資金管理方向和目標，有針對性的開展資金管理工作，實現(xiàn)有效管理。房地產企業(yè)需要設置專門的資金管理部門，明確資金管理責任，把企業(yè)資金管理責任落實到每一個人身上。除此之外，企業(yè)必須完善資金管理人員錄用制度和獎勵制度，提高人員錄用門檻，提高資金管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質，更好地滿足企業(yè)資金管理需求。企業(yè)還要提高資金管理人員的工作熱情和積極性，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的資金管理人員給予適當?shù)莫剟?，更好地落實資金管理工作，用好企業(yè)的每一分錢，提高企業(yè)資金管理水平，提升企業(yè)經濟效益。

2.拓寬融資渠道

相比而言，房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，融資問題是房地產企業(yè)首要解決的問題。房地產企業(yè)必須改變傳統(tǒng)的融資理念和融資模式，實行多元化融資渠道。在資本市場環(huán)境下，無論是直接融資方式，還是間接融資方式都必須加大開拓的力度。除此之外，房地產企業(yè)必須完善融資體系，豐富融資的方式，房地產企業(yè)融資方式主要包括以下幾種：一是銀行融資；二是投資基金；三是股權融資；四是債券融資；五是發(fā)行證券；六是信托基金等等。在多元化融資模式下，企業(yè)可以將民間限制的資金以多種形式進行分流。在我國只有上市企業(yè)或者是實力較強的企業(yè)才能夠拿到證券、基金等等，企業(yè)實行多元化融資方式才能真正幫助企業(yè)解決資金問題，滿足企業(yè)的資金需求，降低企業(yè)的資金成本，推動房地產企業(yè)的健康發(fā)展。隨著社會的快速發(fā)展，房地產企業(yè)的數(shù)量不斷增多，社會競爭日趨激烈，對房地產企業(yè)的管理要求越來越高，房地產企業(yè)應拓寬融資渠道，提高企業(yè)的管理水平，才能持續(xù)生存發(fā)展。endprint

3.投資決策合理化

正是因為房地產開發(fā)經營風險比較高，房地產企業(yè)在確定投資項目之前就必須對項目前期展開可行性調查、論證，做好市場調查，對房產宏觀環(huán)境、項目周邊房地產市場概況、目標客戶群消費行為與市場需求容量等展開詳細調查，避免出現(xiàn)紕漏，房地產企業(yè)管理人員可以根據(jù)調查結果來制定詳細的投資方案，確定合理的商品房產品和銷售價格，保證商品房快速銷售，保證投資決策的合理性。

4.降低企業(yè)負債率

要想提高房地產企業(yè)資金的利用率，提升企業(yè)的經濟效益，降低企業(yè)負債率，需重點加強資金預算管理。企業(yè)資金預算可以分為以下幾個部分：一是年度預算；二是季度預算；三是月度預算。房地產企業(yè)財務人員主要通過直接法來開展資金預算，資金預算主要包括資金收入預算和資金支出預算。企業(yè)財務人員必須合理制定資金預算計劃，明確資金預算方向。合理制定資金籌措計劃，使資金占用適度，提高企業(yè)資金利用率，降低企業(yè)負債率。

5.加快資金回收

房地產市場風云變化，房產企業(yè)市場人員應做好市場調查，及時制定合理的營銷方案，制定合理的商品房銷售價格，這樣才能提高商品房的銷售率。加強工程進度控制，保證交房時間，加強商品房去化速度，商品房只有銷售出去，企業(yè)資金才能收回，加強應收款管理，盡快回籠資金，加快資金周轉。

6.盤活分散資金

房地產企業(yè)賬戶多是普遍現(xiàn)象，如何把多個賬戶里的資金利用起來，建立“資金池”是非常有必要的，企業(yè)可以通過電子手段，實現(xiàn)資金歸集，設立一個主賬戶進行上劃下?lián)?，一方面可以把主賬戶跟銀行簽訂理財協(xié)議，提高資金的利息收入；一方面可以匯集多個賬戶的資金，以提高資金利用率，達到盤活資金，減少資金浪費。

四、結語

既然房地產行業(yè)是國民經濟發(fā)展的關鍵支柱，國家相關部門就必須加大對房地產企業(yè)的監(jiān)管力度。資金是房地產企業(yè)發(fā)展中不可或缺的因素，房地產企業(yè)必須認識到開展資金管理的重要性，結合企業(yè)實際情況合理制定資金管理方案，提高資金的利用率。但是，從房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀可以看出，企業(yè)資金管理中依舊存在諸多問題，在一定程度上阻礙了房地產企業(yè)的發(fā)展。對此，企業(yè)管理人員必須詳細分析問題存在的原因，并有針對性的采取調整對策，發(fā)揮出資金管理在企業(yè)發(fā)展中的作用，提高企業(yè)整體管理水平。企業(yè)資金管理人員還必須增強創(chuàng)新意識，提高創(chuàng)新能力，豐富企業(yè)資金管理形式，實現(xiàn)多元化資金管理，實現(xiàn)企業(yè)資金管理目標。企業(yè)資金管理人員還必須明確自身的責任，增強責任心，盤活分散資金，強化資金管理，提升企業(yè)經濟效益。

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