三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略研究

韓國(guó)棟 范蕭蕭

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及改革開(kāi)發(fā)的不斷深入，三四線城市漸漸成為城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)活躍在三四線城市，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨眾多問(wèn)題，例如管理理念不先進(jìn)等。對(duì)此本文將圍繞三四線城市的發(fā)展進(jìn)行探討，這對(duì)于企業(yè)如何走出困境、轉(zhuǎn)型升級(jí)、可持續(xù)發(fā)展提供一定參考價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】三四線城市；中小型房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展策略；研究

引言：

在市場(chǎng)調(diào)控的力度下，許多的房地產(chǎn)公司都面臨著不小的資金壓力、售房壓力，以及高漲的房?jī)r(jià)與政府、百姓之間的拉鋸戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)要想健康持續(xù)的發(fā)展，就需要調(diào)整戰(zhàn)略部署，找準(zhǔn)行業(yè)的定位，不斷分析自身存在的問(wèn)題，并積極尋求解決的辦法，為中小型房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做好奠基。

1、三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在的問(wèn)題

根據(jù)對(duì)目前的房地產(chǎn)行業(yè)的了解與研究，我國(guó)的三四線城市中小型房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中存在著許多的問(wèn)題：

1.1市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供求失衡

由于我國(guó)的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)在不斷擴(kuò)大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在不斷升高，居民的收入水平也隨之增長(zhǎng)，居民的生活結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在慢慢發(fā)生變化。根據(jù)可支配收入了解，三四線城市的居民消費(fèi)水平較好，對(duì)于房產(chǎn)也有著一定的需求，尤其是工薪階層對(duì)住房的需求較高。但是有也一些較為富裕的人群，以投資房地產(chǎn)獲利，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐某捶坎粩酂崞饋?lái)，再加上外來(lái)的炒房者進(jìn)入三四線城市，就出現(xiàn)一個(gè)人擁有多套房產(chǎn)、但是住房空置的狀況，這些住房擁有者在等待著住房的升值，這就導(dǎo)致許多住房需求者買不上房子。這就是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理，當(dāng)?shù)卣踩鄙傧鄳?yīng)的措施，有效需求不足，潛在的需求有龐大，大量的空置房造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

1.2市場(chǎng)不夠規(guī)范

三四線城市的市場(chǎng)缺少政府的監(jiān)管與引導(dǎo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的體系不完善。首先是對(duì)于房地產(chǎn)三個(gè)級(jí)別（一級(jí)：新建房屋交易；二級(jí)：二手房交易買賣；三級(jí)：房屋租賃）的管理不到位，一些三四線城市會(huì)根據(jù)政府的要求，推行土地的收購(gòu)、出讓制度，規(guī)范新建房屋的市場(chǎng)交易，但是對(duì)于二三級(jí)別的市場(chǎng)，政府沒(méi)有加以重視，也導(dǎo)致了二三級(jí)別的交易存在大量的非法操作，破壞市場(chǎng)的秩序。所以在規(guī)范新建房屋交易的同時(shí)，也要注意對(duì)一些中介結(jié)構(gòu)的監(jiān)督，避免二三級(jí)市場(chǎng)的交易影響到整個(gè)市場(chǎng)的交易。

1.3土地供應(yīng)與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)混亂

因?yàn)槿木€城市的地方單位一味的追求地方財(cái)政的需要，也因?yàn)榈胤秸恼J(rèn)知錯(cuò)誤，對(duì)土地進(jìn)行盲目開(kāi)發(fā)，大力支持房地產(chǎn)行業(yè)將土地拿去開(kāi)發(fā)建設(shè)，反而導(dǎo)致許多土地不能及時(shí)的消化利用，造成資源的浪費(fèi)嚴(yán)重，而房地產(chǎn)行業(yè)自身也缺乏認(rèn)識(shí)，一味跟隨政府的腳步，沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，也會(huì)導(dǎo)致自身?yè)p失利益。總而言之，就是政府沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行整體的規(guī)劃，盲目使用土地建設(shè)，沒(méi)有正確引導(dǎo)市場(chǎng)的走向，供需失調(diào)，對(duì)中小型企業(yè)的發(fā)展環(huán)境造成破壞。

1.4融資困難

房地產(chǎn)行業(yè)的投資巨大，如果前期沒(méi)有充足的資金準(zhǔn)備是難以進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，所以企業(yè)需要多方的支持，因此融資的來(lái)源較為復(fù)雜，但是常見(jiàn)一般就是在銀行進(jìn)行貸款、銷售定金、企業(yè)債券等。

1.5缺乏品牌觀念

主要表現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：第一，企業(yè)與項(xiàng)目的取名較為隨意，沒(méi)有特色，無(wú)法通過(guò)名字獲得好感；第二；商標(biāo)設(shè)計(jì)不夠重視，僅關(guān)注項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售；第三，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量不重視，負(fù)面的新聞?shì)^多；第四，誠(chéng)信缺失，在營(yíng)銷過(guò)程中夸大其詞，價(jià)格詐騙、面積不夠等。

2、三四線城市的中小型房地企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃

2.1規(guī)范市場(chǎng)操作與政府干預(yù)

想要提高居民的購(gòu)買力，首先要提高居民的收入，縮小居民之間的收入差距，做好社會(huì)保證制度，提高居民的消費(fèi)能力，并實(shí)行限購(gòu)政策，防止惡意炒房行為，減少住房空置，有效幫助居民購(gòu)買房屋，同時(shí)也要協(xié)調(diào)好新建房屋、二手房交易、房屋租賃的市場(chǎng)規(guī)范，防止投機(jī)取巧的行為，最后政府要協(xié)調(diào)全局發(fā)展，合理開(kāi)發(fā)用地，正確引導(dǎo)中小型房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

2.2建立健全的融資機(jī)制

因?yàn)槲覈?guó)三四線城市受到國(guó)家多項(xiàng)政策的影響以及自身實(shí)力限制，在資金方面一時(shí)難以周轉(zhuǎn)，信貸的難度有比較大，又缺少其他渠道的進(jìn)行融資，所以企業(yè)需要在國(guó)家政策的幫助下，不斷拓寬融資渠道，獲得足夠的資金進(jìn)行活動(dòng)。

首先要有效控制融資的規(guī)模，根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行有效籌集分析，一般來(lái)說(shuō)籌集資金越多，所要的成本率就會(huì)增大，所以對(duì)于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在融資上要有限制，避免融資過(guò)度；其次要控制融資的成本，即在籌集過(guò)程中的花費(fèi)，例如貸款的利息、手續(xù)費(fèi)等，融資成本也是企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中的一部分，合理控制融資成本就會(huì)為企業(yè)節(jié)省資金；最后要不斷拓寬融資渠道與融資形式，為企業(yè)發(fā)展尋找更多出路。

2.3提升品牌觀念

品牌是一家企業(yè)的核心，是運(yùn)行過(guò)程中的形象，需要長(zhǎng)期的維護(hù)。三四線城市規(guī)模雖小，但是一定要有自己的品牌，并圍繞其展開(kāi)工作，實(shí)行品牌戰(zhàn)略主要有下面幾個(gè)方面：第一，對(duì)企業(yè)要與長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃與定位，制定遠(yuǎn)大的目標(biāo)，并結(jié)合自身的特色發(fā)展，占據(jù)市場(chǎng)；第二，建立品牌的名片，注意不要與其他的商家雷同，同時(shí)也要對(duì)自己的商標(biāo)有效保護(hù)；第三，注重產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題，在確定好市場(chǎng)的發(fā)展方向就要利用高質(zhì)量的產(chǎn)品吸引客戶；第四，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，彌補(bǔ)在管理過(guò)程中的缺失，不僅僅針對(duì)員工，對(duì)項(xiàng)目更要嚴(yán)加管理；第五，給企業(yè)建設(shè)良好的文化氛圍，有力文化氛圍就有了精神支柱，可以凝聚企業(yè)上下共同奮進(jìn)。

結(jié)語(yǔ)：

三四線城市的中小型房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展在社會(huì)進(jìn)步迅速的當(dāng)今社會(huì)難免會(huì)遇到多多少少的問(wèn)題，但是我相信只要企業(yè)擺正自身的位置，在政府的幫助下規(guī)范市場(chǎng)的運(yùn)行操作，減少房屋的空置，同時(shí)提高居民的購(gòu)買力，企業(yè)也要尋求多種途徑的融資方式，可能的減少在融資過(guò)程中的成本，建立自己的品牌，并圍繞品牌不斷發(fā)展，除此之外企業(yè)還有具備精神文化，并在這一文化的領(lǐng)導(dǎo)下不斷發(fā)展自身，在市場(chǎng)中占據(jù)一定的地位。

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